Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

对于很多房屋购买者，投资人以及买房经纪人来说，“地段”是选房过程中极为重要的一部分。选择到好地段的房屋，不仅可以提高日常生活的便利程度，也可以确定房屋保值，甚至升值。由此可见，买房者应该着重考虑分析房屋的地段。那么，在选地段的时候应该注意哪些问题呢？

统筹考虑大区范围

在选择地段时，首先要考虑的是大区域的范围，选择好大区域是选好地段的前提条件。具体来说，买房者应该考虑自己的选址是在多伦多，密西沙加，哈密尔顿还是旺市，万锦，列治文山？不同的城镇区域中房屋的新旧程度，占地面积，价位，生活便宜程度都有很大的差别，在选址上一定要谨慎。很多买房者在选房过程中面临一个误区，同等价格的房屋在繁华地段很老旧，而在较偏远地区则又大又新，格局方正，于是潜意识里认为新房的性价比更高一些。在这个案例中，买房者忽略了地段的重要性。没有考虑到偏远地段对日常生活产生的不便以及房屋日后的保值增值能力。虽然如此，选房选址的具体标准还应根据自身情况而定，选择到真正适合自己的地址。

具体分析小区的地理位置

考虑过大区域的优势劣势之后，买房者还应着重考虑房屋在小区域中的地理位置。具体来说，每个大的区域是由多个小区域组成的。在每个小区域中，居民素质，房屋类型，房屋市场价格以及人们对小区的认同度都相差较大。通常，即便两处房屋相隔不远，也会呈现出一定的差异性。对比分析这些差异的优势劣势，可以帮助买房者更理性客观的选择到合适的房屋。

那么，比较受欢迎的小区有哪些特点呢？

通常来说，买房者对较为封闭，或者闹中取静的小区比较青睐，因为过往车辆稀少，环境相对安静清幽。其次，买房者还应关注小区的基本格局。区内房屋错落有致，备考森林河谷，房屋之间间隔较大，街道整齐干净，绿化较好，安全性高的区域很受欢迎，房价也相对更高一些。

买房者应根据自身情况理性地选择真正适合自己的地段，这无疑是选房过程中极为重要的一步，也是顺利选择心仪房屋的基础。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

想要在加拿大买房，了解房屋类型很重要。只有在全面了解了房屋类型以及各自特点后，才能正确的做出判断，选择出真正适合自己的房屋。接下来就具体来介绍一下加拿大主要的房屋类型有哪些。

独立屋（Single Detached House）

顾名思义，独立屋的特点在于它的“独立性”，一般是指独门，独户，独院的住宅。独立屋不会与其他建筑有任何连接，业主拥有独立产权，独立屋通常可以使居住者拥有更多隐私。

半独立屋（Semi-detached House）

这类房屋是指业主拥有独立住房，但是院落与其他住房毗邻。这类房屋拥有独立屋的很多优点，而且在价格上相对便宜，因此成为了很多买房者的首选。

复式住宅（Backsplit）

复式住宅是指一个复合式的房屋，通常来说，一座建筑中包括两个独立的单元，其中一户可居住在楼上另一户可以居住在楼下。很多业主为了更大限度的获益于复式住宅，通常选择其中一个单元自住，另一个单元出租。

平房（Bungalow）

平房算是一种很经济实惠的独立屋，一般的平房包括地上一层和地下两层。通常，主要的房间如卧室，客厅，厨房均在一层。地下室部分通常可以分门出入。很多华人选择购买平房的出发点在于它价格相对较低，而且占地面积较大，空间变化潜力较大。

连屋（Linked House）

连屋是指一所住房有一部分是和他人住房相连的，通常是地下室或者车库相连，有很多在外部看不出来，只是房屋之间间隔很小。

镇屋（Townhouse）

镇屋这种房产类型与独立屋和半独立屋有相似之处，例如他们都是“一家一栋”的形式存在的。但是镇屋并不是单独存在的一幢建筑，而是多套住宅并联在一起的联排住宅。传统镇屋一般两层或者三层高。

公寓（Condo）

公寓一般是指高层住宅大厦，通常存在于市区或者生活，交通便利的区域。公寓的业主拥有自己的居住空间，并与其它住户分享公寓的公共空间和公共设施，比如走廊，电梯，健身器材，游泳池以及建筑周围绿地等。公寓面积较小，适合小型家庭居住。

了解了加拿大主要的几种房屋类型后，希望买房者们可以根据自身情况选择购买真正适合自己的房屋。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

很多购房者选择购买二手房的目的在于它能够拎包入住，省去了装修需要花费的时间和精力。但很多人担心二手房不能保证质量，所以预先看房就显得尤为重要了。“看房”其实是买房过程中不容忽视的一步，掌握了高效的看房技巧，房屋质量如何，通常一看便知。

技巧一：不看白天看晚上

对出售房子有兴趣，当然要前往实地考察一番。在与房主（或其代理经纪）约看房子时，不妨将时间约在晚上8点左右。入夜看房，才能真正看出物业所在区域是否安静，物业管理是否重视安全，有无闲杂人员在附近晃荡，有无定时物业巡逻，安全防范措施是否周全，有无商贩产生的噪音干扰等。这些情况在白天我们是无法真正看到的，只有在晚上才能得到最准确的信息。

技巧二：不看晴天看雨天

下过大雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的侵袭，这时候房屋墙壁、墙角、天花板是否有裂痕，是否有漏水、渗水等状况就能一览无遗。尤其要留意阳台、卫生间附近的地板，看看有没有潮湿发霉的现象。

技巧三：不看装修看格局

不能否认，吸引人的装修布置，是俘获买家心的关键因素之一。 好的第一印象，让人有继续看下去的动力和兴致。但房子本身的某些缺点，可能恰恰被家具所遮挡掩盖了。所以在看房时，有时空房子反而更好。也可以建议房主把一些家具、家电等物品暂时移走，这样就可以真实清晰地看到整个房子的格局。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性比较差。好格局的房子应该有效地把各种功能区分开来，如宴客功能、休息功能等。

技巧四：不看墙面看墙角

作为基本的修缮工作之一，房主在公开展示房子之前，通常都会把墙面打理一番，比如刷漆和补洞。看房者一走进房子，表面看来墙面保养得挺好，但此时不 要忘记被“表面”所蒙蔽，你需要进一步查看墙面是否平整或潮湿、龟裂，了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要。墙角是承接上下左右结构力量 的，如发生地震，墙角的承重力是关键，要知道，墙角严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。

技巧五：不看装潢看做工

好的装潢都会让人眼睛一亮，但装潢却可以把龟裂的墙角、发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此买房子的时候，购房者必须要注意房屋的做工，尤其是墙角、窗户、天花板的收边工序是否细致，而这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小部分进行修缮是件很麻烦的事，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。一般来讲，装潢新但做工很粗糙的房子，很有可能是投资客买来的房源，其目的是低买高卖赚取差价，对这类房源要多加注意。

技巧六：不看窗帘看窗外

房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好，这些问题都与日后的生活息息相关。拉开华丽的窗帘，看看房子外面的风景到底如何，检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔，阳光是否能洒进来给你一个温暖明亮的空间，有没有噪音从窗外不绝于耳，窗外的风景，同样值得关注。

技巧七：不看冷水看热水

如果要想知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢、水有无泛黄。检验浴缸时要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看看排水系统是否 正常。还可以巧妙地检查一下该物业有没有热水。热水的房子一般有两种情况：一是房子已经很久都没人住了，二是房子可能卖了很久都没卖出去。 并非说没有热水的待售房就不是好房，只是提醒遇到这样的要多问问情况。

技巧八：不看电梯看楼梯

如果买的是公寓的二手房，则在检查电梯的同时也检查一下楼梯。电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅。这些细节不仅是紧急情况下的基本保障，同样也能体现该处物业管理的水平。

技巧九：不看地上看屋顶

看完客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房，看房者不妨抬头看看，灯饰的路线，天花板是否有水渍，漆色是否有不均匀的现象。如果有，表示可能存在漏水。看房者还可以带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶里屋子四角是否有油漆脱落、漏水等。 真正的实力就是用细节展现的。

技巧十：不见房东见邻居

既然到来，就不要放弃机会，可以和住在该区域附近（或该社区）的住户，物业管理员或社工人员聊聊天。因为他们是最了解小区基本状况的，他们比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况。从他们口中获得所需的信息，有时能成为买房与否的决定性因素。

（参考自：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

对于一个地产经纪而言，拥有娴熟的谈判技巧和雄辩的口才，的确能够大大帮助到客户用更低的价钱买到心仪的物业，也能帮客户的房子卖出一个高价钱。

那么决定谈判能力高低的核心究竟是什么呢? 我认为是洞察对方内心的能力。俗话说“知己知彼，百站不迨”，如果你有洞察谈判对手的能力，无疑会增加 许多胜算。

介绍一个最近我成交过的案例，和大家分享一下谈判中洞察力的重要性：

最近我带一个客户去买Richmond Hill学区的一个房子，2800尺，豪华装修，Walkout的地库，45尺的宽大Lot，5年新保养极好，大Deck。对方要价699000，抢 OFFER在下午6点钟开始。我的客户非常喜欢这个房子，私下里和我交了底，73万拿下来都可以。6点钟我们准时到了房子那里，另一个经纪由于客户还在下班回家的路上，需要我们等。我看了一下卖方经纪和卖主的名字，非常近似，一问还真是，这个经纪是卖主的妹夫。我感觉机会来了。

首先这个经纪他没有提前披露亲戚关系，只是我问起来才回答，我给他提出了口头抗议。第二是另一个经纪和客户可能会超过1小时后才能达到。过了6点 20分，我每5分钟就提出抗议，直到6点40分，我给卖方经纪发出了最后通牒：必须马上开始，否则我们就放弃了。卖方经纪只好电话告知另一个经纪不能再来参加抢offer了，这样一来就剩下我们一对一的谈判了。我们首先出了个66万5千的价钱，卖方许久才回了个69万3千的价钱。我感觉卖方应该是想卖的而卖方经纪也不够娴熟和自信，所以我们第二次出了67万5千的价钱，并告知卖方经纪这是Final Price。不久，卖方经纪说不能接受我们的价钱，最低要68万。而最后，我们又多加 了3千，67万8千成交。原本，这套房子的市价是73万元以上，而通过谈判比市价便宜了5万多。

谈判的技巧之一是：对方越在意的东西越是对方的缺点，攻击这个缺点你就会获得意想不到的回报。

比如我在卖房时，如果是学区房，我只要和买方及买方经纪强调孩子教育的重要性和这个学校的好处，买方的价钱就会一上再上。在我做买家的案例里，像这个卖家和卖方经纪的亲属关系，再加上这个卖方经纪不够熟练的技巧和谈判能力就是卖方最为薄弱的部分，在这个部分突然施加大的压力(主动提出最终价钱)，就 能获得成功。

决定谈判能力的第二点是说到点子上。

你把有力的论点带到你的谈判中，这样就能达到打动对方的目的。

我在卖一个房子时，有个买家是从密市来的，但他的最高出价低于我的卖家的理想价位2万，而对方经纪虽然认可我的观点，但也显然对于此事无可奈何。我请他带我一起去见买家，然后我对买方夫妻两个说了三个观点：

一是买方的男主人每天来往密市和Downtown上班，路上来回时间需要花费3个小时，这无论对于男主人还是家庭和孩子都是有害无利的，尤其是漫长的冬季开车过来是有较大危险性的。

二是我们卖的这个房子和周围其他房子相比较是一个市场价，而且该房特有的开放式厨房，冷热水泳池和按摩浴缸对于家庭和夫妻生活都是非常有益处的，市面上很难再找到这么好的房子，尤其是他们全家人都喜欢的房子。

三是计算出这些年来他们累计花在汽车和汽油等上下班的来回费用上已经远超过2万了，而且就算多付2万，首付也就是多付5千元而已，以后也是高买高卖。

最终，买方加了2万元，而且态度很好，觉得做成了一笔精明的交易。女主人说自己以前从来没有这么想，现在我晓之以情，动之以理，最终让他们很容易就接受了。

决定谈判能力的第三点是：千万不要低估、羞辱你的对手，纵使你占了优势。务必态度优雅，充满善意、诚意，不要在任何交易中让你的对手一人承担所有的恶果。

例如，我在谈判某一遗产房，我知道屋主由于有急需，必须卖掉它。有关遗产税的规定，使得许多人必须变卖拥有的私产来偿清税款。我说道 “这栋老房子实在好，希望我的买家能多付一些钱，因为它的价值实在不止于此。可是他的预算仅止于此，不能再多付了。但我的买家会很好地维护这个房子，就像以前一模一 样，您任何时候回来看看还可以找到以前的回忆”。卖主当下就签下了我们的这个OFFER。

我们要知道，当对手觉得自己受屈辱、被玩弄时，谈判便不会有好结果的。纵使达成交易，签订合同之后，你的无情、不圆滑可能会招致你的对手回来纠缠 你。甚至可能会激起对方反击，记住凡事不可做得太过分。纵使绝望的卖方也可能拒绝出售，中止谈判，如果他觉得对手的出价低得太不合理，买主态度恶劣、无礼 的话。

再谈谈谈判节奏的控制：“推—推—拉”理论。

老练的渔夫懂得如何钓鱼。先抛钓竿，鱼儿上钩之后，让鱼儿随钩先逃一下，有点缓冲时间，再加点压力，把鱼钓上来。谈判也一样，必须学会成功谈判的步调永远是“推—推—拉”，绝不是硬梆梆气势汹汹的。

硬上、硬来，毫不通融，以气势压人的谈判方式不会有效，因为它忽略了对手的立场，在谈判的舞台上，永远有两方，对谈判的进行和结果均有所贡献，这便说明了“推—推—拉”理论的重要性了。因为经由此程序，你才能获得自己想要的利益，同时与你的对手保持互相敬重的关系。在谈判中，你予对手有所取，便必须 有所舍，纵使是形式上、礼貌上的。

“推—推—拉” 技巧的改良是学习立即认出交易中对你来说较不重要的部分，予以美化，然后把它当成黄金般地赠给你的对手。看过一个犹太老经纪的故事， 他在卖他的夏季小别墅，在互相让步的原则下，他已接近交易的完成。他坚持他的售价，而买主夫妇则一再迟疑，只是一味找寻反对理由。这位犹太经纪退出谈判，请年轻的买主帮他把他的独木舟放入河水中，然后请这年轻人带着太太泛舟一游，由其夫妻俩私下商谈。那对夫妻泛舟归来，不等他们开口，这个经纪宣布他要把独木舟送给他们，因为他们看起来似乎很喜欢独木舟。

在经过如此一番激烈的讨价还价之后，这对无经验的年轻夫妇突然间尝到甜头，终于鱼儿上钩了。这独木舟是个漂亮的东西，如果这对夫妻到店面去买的话， 就要花不少钱，我们知道独木舟对他们来说要比对犹太经纪而言要贵重得多。首先，使用过的独木舟在市场价格上疲软，在报纸上刊登广告并招揽可能的买主是件麻烦的事。

然而，对这对期望享受夏日别墅的乡下风光的夫妇来说，这独木舟代表着一笔他们可以省下来、不需花费的大钱。结果，交易就这样完成了。双方谈判结束离开时，都是赢家——或者他们认为自己是赢家。

（参考自：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

古今中外的商业交易中都有先付定金的传统习惯，在加拿大的房屋买卖交易中也不例外。交付定金是买卖双方慎重对待交易合约的措施，是买方不毁约，不违约，遵守交易合约的具体表现。定金的多少也显示出买方对待交易的诚意。

那么在加拿大有关买房交付定金都有一些什么样的规定和传统呢？

首先，加国，安省或多伦多市都没有规定具体交付定金数额的多少，通常由买卖双方协商一致。传统的做法是买方在下”Offer”时，按出价的5～10%提出定金的数额。多给定金，卖方不会有意见；给的太少了，卖方就可能不乐意，会在“Offer” 里修改定金的数额。

根据以往的经验，买方下”Offer”时，多给定金的”利”大于”弊”。定金给的多，卖方会觉得买方很有诚意，会很慎重的对待买方的”Offer”，往往会在价格或条件上多作些让步。

多给定金有利于谈成买卖合约，但买方会认为不合算，特别是交房期长的，光是利息就损失不少。为了保护买方的利益，现在下”Offer”时，会有一个附件B（Schedule B)，在这个文件里会详细说明如何计算定金所产生的利息，这个利息会在交房后由卖方经纪公司支付给买方。

有的买方手头现有资金不多，在合约敲定时只能先付少量定金，但会在合约里写明在一定的期限里，会追加定金的数额。这种做法，卖方都会理解和接受。

按规定，交付定金的方式可以是：现金，个人支票， 保付支票（Certified Cheque) ，银行汇票（Bank Draft or Money Order)。但现时的房地产交易中，绝大多数只接受后两类方式，而不接受现金和个人支票。

按规定，定金必须在买房合约签订后的24小时内支付给卖方经纪所在的房地产公司，而地产公司在收到定金后必须在2个工作日（Banking Days）里存入规定的信托账户（ Trust Account）中。

地产公司不得挪用存入信托账户的定金，只能在交易结束或中止时根据相关律师的指示进行处理。另外，存入信托账户的定金不会因地产公司的关门倒闭而损失，有关法律保障了买卖方的利益。

在正常情况下，房屋交易顺利进行结束时，买方交付的定金作为买房首付款（Down Payment），定金归卖方。卖方通常用定金来支付地产经纪的佣金，如有剩余，由地产公司开出支票，退给卖方。

如果房屋交易不能顺利进行，通常有两种情况：一是带条件的合约，其条件不能满足，从而合约失效；另一种是合约生效后买方或卖方不执行合约，即买卖某一方不能或拒绝Closing。

第一种情况比较简单。通常是在特定的期限内条件不能满足时，合同不能生效，买卖双方在一份叫”Mutual Release”的文件上签字后，在10-25个工作日以内，买方会收到退回的定金支票。

第二种情况就比较复杂。这里的购房合约里通常不规定违约责任，（比如像在中国的合约里，通常会有”买方违约，没收定金；卖方违约，双倍返还定金”之类的条款。）

在加拿大，一旦一方违约，通常都会交由律师处理，通过法律来解决违约纠纷。买卖双方能够自行协商解决的不多。在买方违约的情况下，定金是用来支付买卖双方经纪的佣金，还是归卖方，用于弥补卖方的损失，只有通过法律程序，由律师才能处理。

（参考自：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

贷款不仅可以通过直接贷款方来获得，也可以利用房贷经纪来获得。

具体来说，直接贷款方包括：

• 银行（Banks）
• 贷款公司（Mortgage Companies）
• 保险公司（Insurance Comapnies）
• 信托公司（Trust Companies）
• 金融公司（Financial Companies）
• 信用合作社（Credit Unions）
• 合作银行（Caisses Populaires 属魁北克省）

需要注意的是，不同贷款方对同类产品的利率和条件会有差别。多了解些不同的按揭产品，慎重选择适合自己的尤为重要。一旦在签署合约之后更改贷款人，贷方会收取一定数目的违约金。

除了直接贷款外，同时也可以利用房贷经纪人充当买房者和贷款方之间的中介。贷款经纪人并不能进行直接贷款，但是他们可以为你寻找贷方进行交易。

有些贷方只将按揭产品直接提供给借款人，同时也有些产品只能通过经纪人来提供。由于经济人可以利用一定的贷方资源，所以他们通常能够为借方提供更多的抵押产品及条款选择权。

通常来说，贷款经纪人不会向借方收取费用，他们通常在安排交易时从贷方获得相应佣金。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

买房是每个人必须经历的一件事情，而想要在加拿大买一套房动辄要几十万，上百万，大多数人并不能在短时间里付完全款，所以房屋贷款就成为了买房者们获取资金的首选之举。

在加拿大购买房屋贷款主要分为三步，审批，验证和放款。

那么，具体的流程是怎样的呢？

1. 买方向贷方提出贷款申请。
2. 贷方对申请者经济情况进行审核分析。
3. 审核完成后，买方和贷方深入商讨贷款产品的特点和细节。
4. 将相关的按揭贷款合同及文件送至律师处。
5. 买方签署按揭贷款合同并通过律师办理抵押登记。
6. 成交日当天，律师按照贷方指令依照条例放款。

当上述流程完成后，买方就可以成功获得贷款并购买房屋了。值得注意的是，买方需按照规定在预定期限内进行还款，否则将会有被要求支付罚金。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

购房者需订购一份确保无误的信用报告，做到真实，权威，可靠。贷款方会对所提供的信用报告进行审查。而这份信用报告，则是对个人财务历史记录的综述，能准确显示购房者在清偿债务方面是否存在问题。

如果借方没有良好的信用评分，抵押贷款人可能会：

• 拒绝批准抵押贷款
• 以高利率贷出少量金额
• 需要借方提供大额度的首付金额
• 要求有人和借方一起签署抵押贷款合同

加拿大消费者财政机构 FCAC（Financial Consumer Agency of Canada），作为一个专业的联邦政府机构，为大家提供了免费订购信用报告的机会，并且明确的列举出了高效提高信用等级的技巧。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

都说加拿大是“万税之国”，购物要交税，吃饭要交税，买房子这么大的一笔投资，自然也要向政府纳贡不少。不过值得庆幸的是，加拿大的税收制度是相当健全的，在收税的同时，政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”和“免税”政策。

今天我们就来谈一谈与房子相关的那些税，希望大家在今后的交易过程中，该交的部分千万别少交，同样，能享受优惠的抵税优惠也别给落下了。

买卖房屋要交哪些税?

土地转让税

多伦多买房税费中占比例最大的一项就是土地转让税。如果你想在多伦多市内买房，那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。

省和市的土地转让税均采用的是累进税率，安省土地转让税的具体计算方法如下：

• 售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税
• 售价在5.5万-25万的部分，按1%征税
• 售价在25万以上的部分，按1.5%征税

假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，税费的计算略有差别：

• 售价在25万-40万的部分，按1.5%征税，即2,250元
• 售价超过40万的部分，按2%征税

也就是说，购买一幢售价50万的独立屋，要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

多伦多市土地转让税计算方法如下：

• 售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税
• 售价在5.5万~40万的部分，按1%征税
• 售价在40万~4,000万的部分，按1.5%征税
• 超过4,000万的部分仍按1%征税
• 如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，超过40万以上的部分按2%征税

价值50万的独立屋，需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。

这样算下来，要在多伦多市买一套50万的独立屋，单土转税就达到了12,200元。

而如果购房者选择在GTA的905地区置业，则仅需缴纳安省土地转让税即可，无需缴纳市土地转让税。因此这两年来，呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。

另外需要提醒的是，首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠，减免幅度最高可达2,000加币。

消费税

这个大家应该很熟悉，在加拿大进行任何消费，几乎都要缴纳HST，仅有个别省份例外。值得留意的是，购买和销售二手房无须交纳HST。不过，买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说，卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST，买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。

新房的买家则必须缴纳13%的HST，不过为了安抚消费者，政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

资产增值税

对于加拿大居民来说，自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅，而如今它已经升值到了100万元，那么继承人就将面临97万元的资产增值，他需要为增值部分缴纳23%的税款，这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。

针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题，我们可以为你提供两条解决之道：一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前，尽快把它卖给你的继承人。

持有期间的房产税

加拿大的House都属于永久产权，但在持有物业期间每年你都需要缴纳房产税。当地政府每年会对物业进行估价，并按估价的金额收取物业税，税金视乎地点及物业而定，2013年多伦多住宅的房产税率为0.75%左右。

了解了加拿大购房所需支付的税费，可以帮助买房者更好地规划资金。

（参考自：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

可怜天下父母心，想要把加拿大的房产让子女继承，如何做好财富传承是个问题。如何将名下房屋转增过户给子女？哪些房屋可以赠与？怎样过户可以有最少的手续费？如何保护财产不缩水？

转增加拿大房产给子女一共有6种不同的方法，小编一条一条为您解析。

方法一：将房屋低价卖给子女

如果是将主要居住物业（primary residence）卖给子女，父母不用向政府缴纳增值税，但也失去了省税挣钱机会，尤其是对于那些房产增值很大的业主。

如果是将投资物业卖给子女，父母仍然需要向政府缴纳增值税。将来子女在卖出该物业时，资本增值是按卖出价与购买价之差来计算，比如现在将房屋$1卖给子女，将来如果房子50万卖出，资本增值税额度则为50万减去$1。

方法二：卖房换现金

父母将自己的房屋按市场价卖出，拿走其中的一部分买栋小房，然后将剩下的现金给子女作为买房资金，这笔给子女的钱，是不用缴税的。但缺点是无法保留现在的自住房。

方法三：将孩子的名字加到共有产权人

加拿大房产登记有两种方式：共有产权（Joint Tenancy）和联名产权（Tenants-in-common）。夫妻双方以共有产权的方式登记房屋的产权，一方一旦过世，在世的另一方便自动获得房屋的拥有权。这时，在世的另一方即可在房屋共有产权人加上子女的名字，父母均过世后子女可以直接继承房屋，无需缴纳税费。

双方如果是以联名产权的方式登记产权，注册时要注明每人占有的比例。如果一方过世，在世的另一方便不能自动获得另一方所占的份额，需按照死者遗嘱或者法庭判决对房产予以再分配。

方法四：遗嘱继承

父母在世时立下遗嘱表明在过世后将房产直接留给子女，这样可以比添加孩子的名字到共有产权人要能更大程度的保障父母的老年生活，防止子女在自己去世前分割家产，但遗嘱继承的不足之处为当子女在未来需要抵押资产或出售房屋的时候，需要进行遗嘱鉴定，收费标准为：每100万元收1.4万（若遗嘱价值低于2.5万元可无需缴纳遗嘱鉴定费）。

方法五：房产信托

父母通过遗嘱将房产信托，子女也可在父母过世后继承房产。

信托有一个很大的特点是，它可以指定受益人，可以有效地将资产指定给自己所想给的人，这与其他的资产分配的方式是不一样的。比如，就遗嘱来说，是必须要在家庭成员之间进行公平分配，如果不进行公平分配，受到不公平待遇的一方可以向法院进行起诉。

遗嘱如果不建立在公平性的基础上，遗嘱是无效的。信托正好避开了这一点，信托可以指定专门的受益人，保证了资产的转移和传承可以按照资产所有人的意愿来进行调配。

在家庭资产继承总额较大的情况下，这是合理避税的首选，但按照法律规定，信托也有有效期的，一份信托的有效期是21年，也就是说在信托期内最好将财产分配掉，否则就会被视同售出一样进行纳税，也就达不到合理避税的目的了。

方法六：父母付首付，子女还月供

父母在子女买房时帮孩子缴纳所需要的首付款，该首付作为给子女的无息按揭，子女在将来卖房子时需要归还这笔首付款。这种方法适用于子女婚姻和家庭尚不稳定的情况，未经父母同意子女不可随意处置房屋。还有一点需要注意的是，子女若是和同居伴侣分开或是与配偶离婚，这笔钱是不能视为夫妻共同财产的。

（来源：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

通常，买方挑房，买房，下订单后就要等待交房了。交房是整个买房过程中极为重要的一部分，为了让交房顺利进行，避免意外的变故，交房日期的选定也非常重要。

首先，交房日不可以是周末，法定及公共假日。有些买房者对这些规定不甚了解，通常有地产经纪帮忙把关，所以无需担心。

那么，一周的时间里应该定在那一天收房呢？建议买房者不要选择周五交房，通常来说周五是一周之内律师们最忙碌的一天。尤其是每个月底的周五，很多租房者为了更方便地合算租金选择这一天租房。以及首次购房者为了更便于计算房子的地税，贷款以及其他的杂费也是很热衷在月底的周五联系律师。除此之外，平日里忙碌的打工族，白领等，以及想要利用周末来收拾房子的买家都会选择在周五收房。这样一来，就造成了律师在周五格外繁忙的现象发生，而买房者选择在周五收房可能会在下午很晚的时候才能拿到钥匙，更有可能在周五无法完成过户。这样一来，买房者不仅不能再周末完成入住，提前订好的搬家，送货，清洁等服务都会被推迟。甚至，如果周一是法定假期，则只能在周二完成收房。如果买房者是卖了旧屋买新屋，选在同一天交房，您的房子无法如期交房，对方房款无法到账，这就意味着您无法付给您的卖家房款，损失可是不小。

到底选在哪一天最合适？ 地产律师的答案是：周三。

周三交房，买方既可以在一周开始的前两天准备那些也许突然冒出来，或者需要补交的资料。并且，周三如果无法如期交房，还可以延期一天到周四，最差到周五，总不至于过个周末，等下周才可以拿到钥匙。

那么卖家应该在交房日什么时间把房屋腾空呢？ 从严格意义上讲，卖家只要这个交易电子登记开始就要交出房子，应该是在下午3点之前搬出。在合同上注明的最后空房交出时间是不迟于下午6点。

如果您是卖了房子，又买了一个房子，最好不要放在同一天交房。原因您自然已经知道。最好提前几天先把买好的房子收来，做个过桥贷款，然后慢慢搬家。然后，等您卖掉的房子交割。即使对方出了差错，需要延迟几天交接，您也不必紧张没有钱去付款给买来的房子。

卖家应该把房子清理干净，屋子里要没有垃圾和杂物，即所谓的合同里通常会注明的“只需笤帚清扫”的状态（broom-swept condition )。

搬家日需要提前预订，最好不要定在交房日子当天搬家，以防万一交接无法顺利进行。

即使买房者当天不搬家，甚至要几天后才进去住，也建议最好要在交房日当天去看看。因为卖家在合同里保证，家里的电器及其它各项设施在交房之日要正常工作，如果您当天没有去看看，隔天发现出了问题，人家卖家就不会认账了。

（来源：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在写这篇文章之前，我曾咨询过一些同行，得到的建议基本上都是反对：做生意哪有让人不买自己的东西的，当然是有钱就赚，推销产品了！

可是考虑到移民朋友，特别是多数大陆移民的实际情况和切身利益，我决定还是写。毕竟出国奋斗不易，能省就省一点吧。

从专业的角度来看，理论上所有的房子在买卖过程中都最好进行验房，特别是Resale的二手房。否则在所有的标准房屋买卖合同中就不会有验房这个Condition了。因为买家一般不会知道卖主在居住期间，装修、改建或保养等对房子本身有多少影响，是否影响到房屋的结构或寿命，所以一般都会选择验房。但根据房屋的结构特点和大量的实际例子来看，以下两种情况选择不验房相对安全：

1. 所有的Apartment或Condo。这类房子就是我们所熟悉的公寓楼房，基本上和国内的都一样，采用的砖混、钢混或者框剪的结构。这类房子都由管理处进行管理，当有设备或结构上的问题时，管理处会安排专业人员进行维修，自己基本上不用操心。这类房子买家通常可以选择不验房。
2. 对于独立、半独立、Townhouse等木结构别墅类房屋，如果卖方30天内做过了验房，那么可以直接参照该验屋报告对房屋进行了解。即使买方再进行验房，从专业的方面考虑，和30天内的那份报告相差不大，所以这时省却验房相对风险就很小了。但30天以后，有些东西会有变化，比如：水管系统，旧的冷气或暖气系统等。因此如果卖方验房是30天或60天甚至半年前做的，那买方最好还是再进行一次检验为好，否则会因小失大。

以上是两种可以考虑省却验房相对安全的情况，但这两种情况在全部的房屋成交数量中只占很小的比例，除此以外的其他房屋，我们还是建议大家验一下房子，做到心中有数。

（来源：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

对于大部分华裔移民来说，买房置业绝对是一件极为重要的大事，也是不容忽视的“家庭目标”。然而，房子也是一种消费品，无论是购买公寓，独立屋还是镇屋都需要支付一大笔资金。这就使得众多买房者在买房过程中十分谨慎，小心。同样是出于这个原因，很多买家在收房时都会选择一个验房师陪同，帮忙检查房屋是否存在问题，也心甘情愿支付几百加元换得一个“安心”。

但是，买房者在挑选验房师的时候也需要格外慎重，选择到好的验房师才能够让收房过程事半功倍。接下来就用一个具体的案例来分析一下在买房收房之后才发现房屋存在问题应该怎么办？

案例：

章女士和老公带着15岁的儿子移民多伦多。对于他们来说，先“安居”才能“乐业”。所以刚刚登陆不久，夫妻二人就抓紧时间看房。他们对买房的要求确定在“地段方便”，“环境好”，“近学区”的独栋House。几个月来不停的看房，最终挑选到了一套最合心意的房子：位于North York中心地段，闹中取静，而且离一所著名的高中仅有五分钟车程。章女士立即决定购买这套房屋，但由于担心自己看不出房屋的质量问题，她便请了一位专业的验房师陪同着一起收房。收房当日，验房师很认真的爬高爬低各处检查房子的质量。验房完毕后，验房师告诉章女士说房子整体质量不错，没有问题，并且出了一份厚厚的英文验房报告给他们。当天下午章女士一家人满心欢喜地搬进了新居，然而两天之后降暴雨，新家的地库竟然出现严重的漏水积水问题。章女士打电话给验房师告知情况，验房师却以验房当日没下雨，并不能看出地库会漏水为借口推卸了责任。无奈之下，章女士花钱请了一家专门处理地库漏水的公司前来解决问题。前来维修的师傅经验丰富，一眼就看出地库墙壁一角有一处裂缝，而这条裂缝不仅是导致漏水的主要原因，恰巧也是验房师忽略的。

资深验房师前来支招

那么，遇到这样的问题应该怎样解决呢？

首先，验房师以当日没下雨作为并未发现地库漏水作为借口是不正确的。但是我们也应了解有关验房师工作范围和责任的相关规定，比如，验房师检验房屋的整个过程只限于“视觉检验（Visual Inspection）”，也就是说在检验过程中验房师只能凭借视力所及来检查评断此房屋有无质量问题，而任何影响到原房屋的行为，例如掀起地板，砸开墙面都是不允许的。而在章女士的案例中，如果地库那条裂缝在验房时是被有意或无意遮挡住而看不到，那么验房师并没有实际责任，只能算经验不足。而如果验房时那条裂缝就和现在一样明显，那么验房师就要承担给章女士带来的实际经济损失。

其次，在安省，验房收房的所有情况都必须以白纸黑字的验房报告为准，光是验房师口说无凭，而且验房师也没有责任和义务将房屋检查结果口头重复告知一遍。所以建议章女士将验房师出具的验房报告从头到尾仔细检查一下，确定报告中是否提到了地库裂缝这一项，才能决定是否可以向验房师追究责任，要求经济索赔。

越来越多的华人在买房时意识到验房师的重要性是一件好事，但是在实际操作的过程中，很多人都会议怕麻烦，英语不好作为借口，对验房师过于信任，甚至全权委托，结果一旦出现问题就很难解决。

在章女士的案例中，买房消费者们应该以此为鉴，一定要尽可能挑选专业的，有资质的，有责任心的验房师帮忙把关。值得注意的一点是，很多买房者为了方便会委托经纪公司推荐验房师，但中介往往会向客户推荐和自己公司有业务往来的验房师。在涉及到利益的情况下，很有可能使得验房报告里出现一些避重就轻的描述和记录，这样一来，损害利益的还是买房者本身。

除此之外，买房者在验房的过程总一定要和验房师一起，亲自认真查看房屋，聆听验房师发现的问题并及时记录下每一个可能存在问题的细节，仔细地与验房师出具的验房合同做一个对比和校正，遇到实际上存在但在验房报告中并没有记录的问题应该当场询问或提醒验房师。这样小心谨慎的行事，才能最大限度地保障自己的权益。

怎样高效利用法律维护自己的权益呢？

在这样的情况下，章女士应该找交房时自己的达标律师，把整件事情向他解释清楚，请律师一起研究购房前签订的房屋保险合同，验房合同，再做出下一步的决定和行动。如果当事人之一验房师或交房代表律师的专业能力，章女士还可以直接连接验房师和代表律师的管理公司，对他们进行投诉，并委托管理公司对此事件进行全面彻查。如果最后管理公司提供的调查结论并不能让章女士完全满意的话，可以考虑进入法律诉讼程序。

总之，买房过程十分繁琐，任何人都不能保证完全顺利的完成这一过程。所以建议买房者在每一个环节都可以做到认真谨慎，遇到问题也不必惊慌，应及时联系相关人员进行解决。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

很多居住在加拿大的人都会遇到经常搬家的情况。搬家的频率也因人而异，有的人几年搬一次家，也有的人一年搬几次家。而对于众多买房者搬新家时最让人觉得头疼的不仅是打包整理和搬运东西，还有更改地址的问题。随着我们日益融入社会，牵涉到邮件的机会就越来越多，如果粗心大意忘记更改邮寄地址，在搬入新家后极有可能遗漏掉一些非常重要的信件，甚至遗失非常重要的个人隐私信息等。由此可见，及时地更改家庭住址是一件很有必要的事情。

接下来就为大家介绍一份搬新家更改地址的攻略，以供大家参考。

搬家后遗漏了更改地址的项目会产生什么样的后果呢？

搬家后需要更改地址的项目繁多，很容易忘记几项。但是一旦忘记改地址，很有可能会错过几件尤为重要的事情，造成不必要的麻烦。举个例子，汽车保险如果没有再搬家后及时的更换地址，一旦出了车祸，保险公司可能不会赔偿你的损失。更严重的，如果有人受伤，缺德医疗费用也是需要本人来承担的。再举个例子，如果买房者从一个省搬去另外一个省，如果不更改地址，医疗卡存在不能使用的可能性。除此之外，如果政府提供的福利，牛奶金等是通过支票的方式支付的，不及时更改地址将会导致收不到支票，造成不必要的损失。而没有及时变更地址也会导致政府税务局无法通过邮件的形式将通知传达给你，如果造成损失，也是需要后果自负的。

怎么更改地址？

加拿大人每次搬家都要亲自前往去好多地方改地址。与身份相关的卡，比如驾照，健康卡等需要到政府机构改地址。各省的政府机构都设有很多地点可以让大家就近前往申请更改地址，拿安省来讲可以前往Service Ontario改地址。

所有更改地址都是免费的，而且带地址的卡一般会在两周左右寄到你的新地址，带有新地址的新卡也全是免费的。不带地址的卡，则一般不会给你新卡，但他们数据库系统会更新你的地址。

如果搬家后电话号码有变更，电话公司也提供一个月的免费留言服务。

加拿大邮局信件临时转寄服务

加拿大邮局(Canada Post)有一项服务：更改地址信件临时转寄服务(Mail Forwarding for Movers)，收费不贵而且非常方便实用。加拿大邮局更改地址信件临时转寄服务可以网上操作，填写必须的信息经邮局验证后，寄到你原址的信件就会自动被转到新地址去。

加拿大邮局建议使用12个月的转寄服务，所以一年的服务价格也相对便宜，个人邮件转寄服务月费算下来才$6.83。该项转寄服务，一次申请可以最多转寄同一地址四个名字的信件，该项服务最多可以使用12月。

网上申请一共简单的4个步骤，自申请日起至少需要3天后才生效，因为网上申请可以选择生效日，为避免意外状况建议提前2周申请。除了网上申请，你也可以去就近的邮局申请此项服务，需要携带证明原址的信件等材料，以及你的带照片的身份证明。

在服务生效后，寄到你原地址注明你以及所有其他申请者名字的信件，就会被贴上一张黄标签然后自动转寄到你的新地址，非常方便省心。

此外，还有一种邮局信件服务也可以考虑：邮件暂存服务(Hold Mail Service)，5天价格$40.95，之后每天$7.5，价格稍贵，但比较适合临时外出度假不想把信件留在家门口邮箱内的朋友。

改地址检查清单

除了上述的驾照，健康卡等证明你身份的证件。还有不少地方需要你一一更新修改地址。

• 税务局

迁居后可以用以下方式通知CRA加拿大税务局：打电话或写信给距离你最近的联邦税务局；带身份证亲自到上述部门；填一张换址通知卡。

• 汽车房屋保险公司

应及时将新地址通知给保险公司。通知时要说明：持执照人的姓名，出生年月日，社会保险好，驾驶证号码，以及新、旧地址和新、旧电话号码等。如果有房屋保险的，也要将新地址通知给房屋保险公司，一般也会有新的保险费收费额。

• 电话

包括家用电话和手机。如果没有向电话公司告知修改地址，那么在搬家后，可能会收不到纸质账单。如果逾期不付，电话公司会停止电话，所以联系电话公司更新地址是十分有必要的。

• 银行

一定不要忘了将新地址通知给银行和金融机构，因为它们与你的钱和财产息息相关。包括Bank Cards所有银行卡，Visa/Mastercard/ AE信用卡。除此之外，如果有金融投资，比如股票，基金，人寿保险，Mortgage按揭贷款等都应及时予以通知。

• 医疗保险

医疗保险也十分重要。在搬至新址后一定要把新地址高速当地的医疗保险局，否则在去看病时会有不必要的麻烦，而且如果没有更新地址，在先垫钱保险公司报销的情况下，寄给你的支票也会被寄到老地址。

• 水电气等账单

迁居后应该尽早地将新地址高速电力局Water/Gas/Hydro。这样做有两个好处：迁居后旧地址的电费无需再支付；迁到新址后马上就有电可以用

• 儿童津贴

如果你在迁居时正在领取联邦儿童津贴，那么你可以用下列三种方法通知有关部门：第一种，在每次收到支票时都附有一个回邮新房，背面印有换址通知单，在填好后寄出去即可。具体做法，可以到邮局领取一张“换址通知卡”，填好后寄出。第二种，打电话去通知。如果儿童津贴是直接拨入你的银行户头内的，那么也需要将新地址通知加拿大健康与社会福利部。如果更换了银行账号，则应该到健康与社会福利部领表重新申请，否则无法将津贴直接存入你的账号内。申请时一定要提供银行名称。银行代号，分行代号和自己的账号。办好这一切后，你就可以不必每月都将政府支票存入银行，也不必担心真正要搬家时还要通知政府了。

• 社会福利金

社会福利金领取者迁居时，将新地址填在每月寄给你的回邮的信封背面寄出就可以。但有时你有必要到当地省劳工处询问一下迁址后你的档案是否也需要转送。如果需要的话，你还要亲自到新住址所在地区的社会福利处，去重新填表。

• 失业金

如果你正在领取失业金，那么迁居后，应将新地址填在“失业金领取者申报卡”上寄出。如果不是在同一地区的范围内搬家，也同样要到新住址所在地区的加拿大就业中心Employment Center去重新填表。工伤事故赔偿金迁居时，可以用两种方式将新地址告诉有关部门： 打电话通知省政府健康与劳动安全委员会在本地区的办公室；写信通知该办公室的行政负责人。 汽车事故赔偿汽车事故赔偿金领取者迁居时，可以打电话或写信给当地汽车保险公司“申请赔偿者服务处”，告诉你的姓名，档案号，以及新、旧地址等。

• 养老金

养老金可以用以下方式通知有关部门：利用每月几只票来的信封背面上的换址通知单；给加拿大健康与社会福利部打电话，提供登记号或社会保险号，出生年月日等；去邮局拿换址通知卡，填好后寄给加拿大健康与社会福利部。

• 退休金

退休金领取者迁址后，可以用以下两种方式将新地址通知有关部门：将新地址填在每月寄来的信封背面寄出。打电话给当地退休金办公室，并提供领取人的姓名，社会保险号，以及新、旧地址。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

找到一个合适的地产经纪对于买房者来说非常重要，通常能够提高工作效率，达到事半功倍的效果。

正确选择地产经纪首先要考虑四个问题：

• 是不是全职地产经纪？

全职地产经纪可以尽心为客户服务，不会因为其他工作影响与客户的及时沟通。全职经纪人通常可以在第一时间带客户看房，每天都有时间关注房屋市场的变化，为客户选择合适的房源，提出更专业的建议，同时了解客户的需求，分析市场，使自己的工作更专业。

• 从业时间长短？

地产经纪从业时间的长短能够体现出他们的经验和能力。在竞争激烈的地产行业，没有丰富的房屋买卖经验，没有敏锐的市场分析能力都会对客人带来不利的影响。

• 有没有合作伙伴，助理，团队？

通常从业时间长的，经验丰富的地产经纪在地产行业中存在合作伙伴，甚至合作销售团队。一个有经验的销售团队通常包括地产经纪，专业验房师，贷款专员和地产律师等对客户提供“一条龙”服务，能够使整个购房过程更简单，进而更顺利的完成交接。

• 最悉的地区是哪里？

专业的地产经纪应该深入熟悉市场，并进行准确地分析。所以了解经纪人最熟悉的地区对选择到自己心仪的房屋很有帮助。地产经纪应该熟悉了解社区环境，学校质量，市场动态，房屋价格趋势，从而更全面，更准确地服务客户。

通过对以上问题的思考，可以帮助购房者更高效的选择合适的经纪人。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在众多的法律关系中，有一种法律关系称为代理法律关系。地产经纪和顾客之间就属于这种法律关系。

在房屋买卖过程中，存在着几种代理关系，有卖方代理(Seller Representation)，买方代理(Buyer Representation)，多方代理(Multiple Representation)。法律要求最大限度地维护被代理人的利益是代理人的法律责任，代理人应当向被代理人解释各类代理关系的职责与权限，代理的有效期限和代理的地域范围、佣金、以及违背代理协议可能发生的法律后果。除了代理协议(Representation Agreement)， 地产经纪还要有书面凭证证明代理人已经向被代理人作了如上讲解，由双方签字，该文件称作Acknowledgement。

对于买卖房子来说，首先应该弄清该地产经纪到底是买方的经纪还是卖方的经纪。如果你是买方，带你看房的有可能是卖方经纪，他的法律责任是维护卖方的最大利益，而不是你的。其次，当你与你的地产经纪签订代理协议时，你应当要求他明确解释你们之间的代理关系。签字之前要仔细阅读协议全文，并要求留一份复印件。如果你希望和地产经纪只就某一栋房产，某一个特定的Offer签订代理协议，在签字前要确保协议上写明了商定的内容。在合同有效期限和有效地域空白时，即使双方说好，也不可以随便签字，因为空口无凭。任何时候，凡是有你签字的文件，一定要留一份复印件备份。特别值得注意的是代理协议的有效时限，如果双方约定没有期限，某一个Offer未成，双方代理关系立即解除。如果双方同意在有效期间解除协议，则双方需要签订解除代理关系的文件（Mutual Release Letter）。

一旦买家和经纪人签署了独家代理协议(*****)，就不能随意退出合约。买家唯有等到*****期满，否则就会遇上官司。举个例子，假如你和某位经纪签署了*****，在合约有效期内你又找了另一个经纪买房。房子成交后，你的第一个经纪有权从卖家处收取佣金，而你可能会被第二名经纪控告。正因如此，买家在和经纪人签订*****时一定要万分谨慎。著名经纪人Ken Wilder说道：“*****的条款和MLS合约不同，*****的条款是可以修改的。买家在和经纪人签署*****时，可以加入一些条款，也可以删除一些条款。在经纪人同意的情况下，你可以将合约的有效期缩短一些。比如说一个月甚至10天，总之不要超过3个月。也可以把合约规定得更细一些，比如说限定到某个房型或是某个社区。”

假如在签署了独家代理协议后，一定要退出合约也不是完全没有办法。房地产专栏作家Ellen Roseman这样给他的读者支招：因为协议是和经纪公司之间签订，买家可以和经纪公司协商，表示不满意某经纪的服务，所以要取消合约。一般情况下，经纪公司会提议在公司内另找经纪替换，直到合约期满为止。这样的方法可以考虑。但如果买家对这家经纪公司失望透顶，不想再拖下去，也可以走一个“辣招”。买家可以和经纪公司说，某经纪没有向你妥善解释他的权责，也没有履行应尽的职责，令你受到损失，你要将此事件报知安省房地产议会(RECO)。Ken Wilder称：“这样的话，对方立场通常都会放软，大多数的经纪公司都知道他们很少向客户清楚解释*****，也不想业务受到监管机构的注视。”

虽然这是不失为一个可以快速解约的招数，但假如可以防患于未然，又何必一定要将自己置于这样的境地。因此对于买家来说，特别是初次置业、毫无购房经验的新买家来说，在签署独家代理协议前，一定要经纪人清楚解释里面每一条规定的含义。尽可能的将协议的内容具体化，有效期不要超过3个月。多伦多地产局特别制作一个网站：www.BRAfirst.ca，里面有详细关于*****的介绍。买家不妨仔细浏览该网站，确保自己在签约前有一定的概念理解，否则太过被动，很容易就被某些不良经纪人给“忽悠”了。

（来源：北辰地产）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

买房者在寻找房源之前应先为抵押贷款获得预先批准，这样可以让自己对购置房产的资金有更加现实的预期。预先批准（Mortgage Pre-approval）是在买房或转换贷款之前向银行或者贷款经纪行获取银行承诺。贷款预先批准可以表明，在买房者成功获得房屋买卖合同后，如果经济信用没变化，可以轻松获得银行贷款来购置房产。所以，购买者提前申请并确认是否已获预先批准极其重要。

通过预先批准，你可以：

• 了解你可以获得的最高抵押贷款金额
• 预估应付贷款的数额
• 锁定利率60至120天，具体数目将由贷方确定

预先批准资金是你有机会获得的最大数额，但并不能保证你可以获得这笔抵押贷款。具体的贷款数额会取决于房屋的价格以及首付金额。

除此之外，还需要支付的费用有：

• 借款手续费（Closing Costs）
• 移运费用（Moving Costs）
• 管理维护费用（Ongoing Maintenance Costs）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

首先，介绍一下预先批准可以从哪里获得。

预先批准不仅可以通过银行，信用合作社这种传统的贷款方来获得，同时也可以利用房贷经纪人充当买房者和贷款方之间的中介。在签订抵押贷款协议时，由贷方来支付他们之间的中介费用。

其次，在预先批准之前，贷方会查询借方当前现有资产，目前收入以及债务水平。

为了更真实准确地衡量借方是否有资格获得预先批准，通常要求借方提供以下材料：

• 个人身份证明（Identification）
• 就业证明（Proof of Employment）
• 有能力交付首付及结算费用的证明（Afford the down payment and closing costs）
• 其他资产信息（如汽车，小屋，船只等）
• 相关财务和债务信息（Debts or Financial Obligations）

为了让贷方更好的做出判断，借方在提供就业证明时，需附加以下文件：

• 当前收入情况和时薪证明（如最新工资单或雇主证明信）
• 当前所处职位及工作时间长短
• 个体经营者需提供加拿大税务局过去两年的评估证明

为了证明借方有能力支付首付款，贷方需要借方提供：

• 银行存款证明
• 投资收益明细

相关财务和债务信息需提供：

• 信用卡限额及余额（Credit Card Balances and Limits）
• 儿童及配偶抚养费（Child or Spousal Support Amounts）
• 汽车贷款或租赁金额（Car Loans or Leases）
• 信贷额度（Lines of Credit）
• 助学贷款（Student Loans）
• 其他贷款（Other Loans）

将上述文件提交至贷款方就可以进行预先批准申请，成功获得预先批准对借方申请贷款有很好的借鉴意义。