Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

贷款方在确定买房者是否有资格进行抵押贷款之前，需要对两个重要数据进行评估，分别是GDS和TDS。

GDS（Gross Debt Service），家庭债务偿债比率，是衡量购房者还贷能力的比率。

算法：GDS=（房贷本金利息+地税+取暖费）/税前收入，GDS比率不能超过每月总收入的32%。

相关花费包括：

• 按揭付款
• 财产税
• 取暖费
• 50%公寓管理费（如果有，需提供）

TDS（Total Debt Service），总借贷换看比率，是为了计算每月住房成本所需的付款，再付加所有其他债务的付款。包括汽车贷款或租赁费用，信用卡付款信贷额度付款以及其他相关费用。

算法：TDS=（房贷本金利息+地税+取暖费+其他公款）/税前收入，TDS数值不能超过40%。

在对这两个重要数据进行评估之后，抵押贷款者将会确定买房者是否有资格进行抵押贷款。

其他公款包括：

• 信用卡付款（Credit Card Payments）
• 汽车花费（Car Payments）
• 信贷额度（Lines of Credit）
• 助学贷款（Student Loans）
• 儿童及配偶抚养费（Child or Spousal Support Payments）
• 其他债务（Any Other Debts）

通过对GDS和TDS的计算来判断借方是否有足够的偿还能力是贷方最常用的评估方式。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

信用报告可以通过Equifax Canada和TransUnion Canada来获得，每个信用局关于过去的信用记录会有少数差异，但仍具参考价值。申请信用报告不会影响信用评分。

通过邮寄和传真订购

• 填写Equifax或TransUnion所提供的的信用报告申请表

Equifax官网链接>>

TransUnion官网链接>>

• 提供两份身份证明（如驾照和护照）

申请递交后，信用报告会以邮寄给申请者。

通过电话订购

• 电话联系信用局

Equifax Canada

Tel: 1-800-465-7166

TransUnion Canada

Tel: 1-800-663-9980 (除Quebec之外)

Tel: 1-877-713-3393 (Quebec)

• 通过回答一系列个人及财务问题来确定个人身份
• 需要提供Social Insurance Number和Credit Card Number进行身份认证

申请递交后，信用报告会以邮寄给申请者。

网上订购

如果在网上进行订购，并且想要立即看到自己的信用记录，需要支付一定的费用。

信用评分是通过信用报告中信息分析所得出的3位数字。在对借方的信用记录报告进行分析后，借方将会对所贷金额以及贷款利率做出决定。

而对于借方来说，在贷款之前了解自己的信用记录有助于谈判至一个相对较低的利率。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

明确应支付的首付数额是按揭贷款的基础，那么首付的金额应该怎样合算呢？

最低首付（Minimum Down Payment）取决于房屋的价格，具体计算方法如下：

房屋价格 ↓

• 少于$500,000 （房屋价格5%）
• $500,000 ~$1,000,000 （不超过$500,000的部分按5%计算，超过的部分按照10%计算）
• 大于$1,000,000 （房屋价格20%）

举例  1：房屋价格为$350,000，最低首付应为房屋价格的5%，是$17,500。

举例  2：房屋价格为$600,000，最低首付为$500,000乘5%，再加上剩下的$100,000乘10%，为$35,000。

举例  3：房屋价格为$1,100,000，最低首付为$1,100,000乘20%，是$220,000。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在加拿大，从房屋签订买卖合同到最终的房屋交接，通常需要60~90天的时间。在这段时间里，原来的屋主还是会住在这套房屋中的。因此，在收房时，可能会有些事先没有料到的事情发生。比如，快交房了发现水管爆裂，墙面出现裂痕，甚至卖方突然改变主意不想卖了等。当然，这些是最坏的情况，大部分买房者还是可以很顺利的完成收房的。

接下来就具体来介绍几个收房时最有可能遇到的问题，轻松的解决这些问题才能避免收房过程中的忙乱！

“钥匙在哪里？”

交接日，到律师那里拿钥匙，发现钥匙不全？别惊慌，这种情况经常发生。到律师那里拿钥匙时，关键是拿到那把可以进入大门的钥匙，前任屋主一般都会把其他的钥匙放在厨房的台面上。万一没有大门钥匙，千万不要从窗户进入，给锁匠(Locksmith)打电话，开锁和钥匙的费用应该由卖方承担。

最好的方法还是在最后交接前验房的时候搞清楚几个门有锁，应该有几把钥匙。在去律师楼区钥匙的时候当面点清钥匙有没有问题。

“房子好乱！”

这种情况在交房的时候极少发生，但是凡事都是小心为好！进入新家后，发现有的东西丢失了，到处都乱七八糟的，这时候一定要冷静，和缺少的钥匙一样，卖家是要对此负责的。

有些卖家在搬家的时候把固定在墙上的镜子都拿走了，按照合同，固定永久安装的设施是不应该拿走的。避免这种情况的最好方法是在搬家前最后一次看房的时间尽量与交接日期接近，看的时候仔细些，以确保交房的状态和预期基本一致。在签订购房合同的时候，买方可以要求卖家在交房前要清理物业，没有任何垃圾留下。

交接日还有其他可能发生的情况，选择律师的时候最重要的就是要确保您如果有任何问题，都能和您的律师及时取得联系，这样在钱房交接前可以把问题解决好。我之前遇到过一次离婚房，前屋主竟然把花园里的花都偷走了好多。

在购房的时候，最重要的是找一个熟悉当地情况， 了解当地社区的地产经纪，从根本上尽量避免这样的事情发生。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

不管是过关斩将，力克群雄抢得Offer，还是与卖主经过艰苦谈判达成协议，作为买家，这时心里不免松了一口气：终于买到了心仪的房子啦！但这只是买房路程走完的第一步，后面还有几件事要接着做好：

      1，通常要在24 小时内交付定金。

      如今都要求是银行本票（Certified Cheque）或银行汇票（Bank Draft），收款人是卖方经纪的地产公司，数额是Offer里定好的，通常是房价的5%左右。（在一些特定的情形下，买方经纪会建议多付些定金，让卖方感到买方很有诚意，会对买方比较放心，也增加对买方的好感，有利谈成Offer。）

      2，尽快去申请贷款。

      可以去银行或找贷款经纪（Mortgage Broker）申请贷款，通常要准备的资料有：买房的Offer，有关房屋的信息资料（Listing Sheet），工作收入证明，首付款（或存款）证明，身份证（驾照或护照等）。新移民买房，首付35% 以上的可以不要工作收入证明，但是银行会要求存款能维持半年以上的日常生活（包括每月还贷款额，能源费和地税等)。如果存款在加拿大不够三个月，有的银行会要求提供存款来源证明。

      如果资料齐全完备，通常一到两个工作日就会有结果。申请贷款，就怕资料不齐全，反复来回，耽误时间。

      3，安排验房。

      可以请你的地产经纪推荐2-3个验房师，或请朋友熟人推荐，要确认验房师有OAHI （Ontario Association Of Home Inspectors）证书或北美验房协会证书。验房师在验房过程中通常都会说一些房屋的维护保养注意事项，这对首次买房的新移民来说非常重要，需要认真听。

      4，请律师办理过户交接等法律事宜。

      去律师那要准备的资料有：买房的Offer，房屋信息资料，一到两个身份证件。通常律师除了办理款项交接，过户等法律事项外，还会为买家办理水，电，煤气的开户手续。

      买共管（Condo)类的公寓和镇屋的，还要先请律师看看共管的公寓或镇屋的管理公司文件（Status Certificate) ，听取律师的意见。

      5，办理房屋保险。

      房屋保险是必须要买的，一定要在交房日（Close Day）前办好，否则银行不会放贷款，无法交割。

      买房屋保险通常通过电话就可办好，不一定要亲自去保险公司。如果选择车保险的同一保险公司，通常会有5%的优惠。

      6，交房前的看房。

      交房前通常有一到两次看房，第一次可以安排在任何买卖双方都方便的时间，通常是量量尺寸，便于购买家具，或了解一下房屋里的设备器具如何使用，以及想通过卖主了解的情况。第二次看房最好安排在交房日的前二，三天，主要是看看房屋的状况是否还好，卖主答应要完成的事是否做好了，合同里规定留在房子里的东西是否都还在，是否还是原来的那些。

      7，交首付款和其他买房费用。

      交房的前一，二天，律师会通知买家准备好买房的首付款和其他费用，去律师楼交款。其他费用包括：土地转让费，地税，请律师的费用等，通常其他费用大约为房价的1.5%左右。

      8，交房日去律师楼取钥匙。

      通常要到下午三点钟以后才会取到钥匙。按合同，卖主可以在房子里待到下午六点钟才离开。安排在交房日就搬家的买家就要注意了，有时拿到钥匙去开门，会发现卖主还在屋里，或是还没搬完家。

      问：验房为什么在下offer之后？如果验出问题怎么办？

      答：一般情况下Offer是有贷款和验房条件的，条件期限通常为5个工作日，到期以前取消这些条件，Offer就成为生效合同。如到期贷不到款，Offer失效。如在期限内验房发现问题，买卖双方协商，如问题严重，就不取消验房条款，Offer到期后失效。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

如果消费者已经用了几个月的时间寻找理想的房子，那就应该在交易前通过验屋来确定是否要最终购买。虽然验屋可能会增加一些购买成本，但如果缺少了这个步骤，买家很可能在未来付出无尽的维修费用。

在房屋买卖过程中，时常出现这样的情况：放弃了验屋权利的买家很快就需要面临房屋修理的问题，有一些甚至还发生在签署购买协议前。那么专业的房屋检查到底能为买家带来哪些服务呢？

1、安全性

买家在房屋购买前肯定想要确保房子的安全性，毕竟这里是以后长期居住的地方。老房屋使用的材料可能会有不符合现在的安全标注，含有铅、氡、石棉、一氧化碳等有害物质。上述的的任何一种材料都能轻易地导致疾病，严重的话还将导致死亡。一位专业的验屋师能够快速并清楚的判断房屋中的危险物质，并提出相应的处理方法。

2、预防性

购买房屋是一件很重要的事情，而房屋检查则可以帮助买家更谨慎并且直截了当地做出最终决定。通过验屋可以了解到房屋的各方面状况，包括房屋内不同的装置和各个设备的使用年限等。如果买家并不满意验屋的结果，完全有权利撤回购买协议再寻找更适合的房屋。

3、客观性

很多买家会对某个房屋“一见钟情”，但是这种情况会让买家很难对房子做出客观的评价和购买决定。验屋师可以向这种类型的买家客观的揭露出他们自己无法发现的房屋问题。

4、议价

在验屋过程中发现的问题都会被记录在一个正式的报告中。买家们就可以把这个报告作为议价的工具，同卖家协商要求他们修理房屋中的问题或是降低房价。

5、保险费

验屋的结果不只影响房屋的购买过程，也会对其他的长期花销有一定影响，比如房子的的保险费。根据不同的验屋结果，买家可以相应的要求保险折扣。

6、额外好处

很多开发商都会向买家赠送一些额外的好处，比如附带车库等等。但是这些好处经常伴随着隐藏的问题。通过验屋买家可以判断这些附带的好处是否是被法律允许的，如果是非法增加的好处会给买家带来额外的税收和保险开销，也会增加贷款的困难性。

7、管理系统的评价

在评价房屋的过程中，房屋内部的某些方面是需要特别注意的，例如房子的管理系统。如果购买者购买的房子带有一个出故障的管理系统，那么可能要花费高达$20,000元的修理费来修理。一位专业的验屋师能够帮助买家确定房屋的管理系统是否故障，也就为买家省下了一大笔未来的修理支出。

8、不稳定的地基

尽管有些房子内部和外部看起来都很好，但是购买者也无法确定这个房子是否能经受的住时间的考验。如果不清楚怎样检查，很容易忽略掉一个小的裂缝或是其他的地基问题。验屋师可以清楚的为购买者指出这些问题。

9、火灾隐患

房屋中有很多小细节都是潜在的火灾隐患，比如不合理的壁炉或是有错误的电线。验屋师可以判断出这些隐患并提出修理建议。

10、专业知识

验屋师们都有丰富的房屋整改和维修知识，所以购买者们应该大胆的提出各种问题，这不仅可以让买者了解自己的房子，也是个学习房屋知识的好机会。

买车的人通常不会在没有试车的情况下就购买，买房也是如此。专业的验屋师能够给想要买房的消费者提供专业的建议，确保这是安全有益的投资。所以购房者在购房前应该考虑清楚，是否需要验屋师的帮助。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在火热的住房市场，购房者有时会提出不需要业主提供验屋报告，以帮助他们从众多Offer中，脱颖而出。但是，一位业内资深人士表示，如果买家是为了将房子推倒重建，那是有情可原。但如果是为了自住，那么，这并不是一个好的选择。

接下来就具体介绍一下验屋师在买房过程中的重要性。

害虫

老鼠和害虫的繁殖能力非常强，它们对房屋造成的损坏不仅难以弥补，同时也不易被人们发现。一个专业的验屋师会及时发现白蚁、树蚁和其他小动物，并评估它们给房屋带来的危害及损失。更换或重新修复的费用可能是极其昂贵的。在完成交易前对此有所了解，将帮你省下一大笔钱。

结构上的缺陷

设计缺陷及低劣的施工质量，可能会导致房屋出现严重的问题，随着时间的推移，物业的价值随之降低。很多时候，这种致命的问题不是立即就能被发现的。非专业人士很难发现到房屋的潜在问题。

管道及电路

屋内管道及电路铺设不当、生锈或其他问题，可能会导致严重的危险及昂贵的维修费用。因为大部分的管道及电路是被覆盖在墙体或地板内的，所以这需要专业人士的检查，才能找出潜在的问题。

霉菌

霉菌是一种常见的房屋问题，完全适当的移除可能会非常麻烦及昂贵。很多不良的卖家往往会掩盖明显的霉菌迹象，包括喷油漆、铺设地毯或瓷砖等。此外，霉菌也可能潜伏在墙壁和橱柜的背面。专业的验屋师会意识到潜在的问题，并要求进一步的检查，以防万一。

屋顶

虽然房屋的类型千变万化，但一般来说，每10-50年都需更换一次。虽然屋顶并不需要经常打理，但当你落实起来时，会发现这是一项巨大的工程。新屋顶替换旧屋顶时的操作不当，可能会导致房屋漏水、老化等严重问题。验屋师会帮你检查屋顶，告知你是否需要在不久的将来更换屋顶等。

一般来说，屋顶的情况我们很难知晓，登梯爬高对于非专业人士又非常危险。所以，验屋师是我们掌握屋顶情况最合适的选择。

专家提醒，购房者应将眼光放长远些，切勿贪小失大。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

房屋买卖置产是人生的一项重大投资，因此很多买家在买房之前，都会询问验房师有关验房的范围及其他常见的问题。每个行业都有其行规及执行业务范围，笔者是加拿大房屋检验师学会的所属验房师，因此验屋的范围均依照学会的章程验房。

一般说来，不论是独立住房、城镇屋、公寓大楼及商用房屋，一次基本的验屋大致包括以下10项目︰

1. ROOF(屋顶)︰包括屋瓦现况、遮雨板、烟囱、天窗、屋顶通风管及金属防水片。要是房顶太倾斜、太高等情形，不许可上去房顶时，会尽可能将楼梯靠在屋檐上检验房顶。
2. EXTERIOR(房屋外部)︰包括外墙面现况、檐沟排水、屋檐透气板、落水管、门、窗、前后门廊、露台、挡土墙、基础外墙现况、地面排水现况等。室外部份所需检验的项目比
3. STRUCTURE(结构系统)︰包括内外墙是否龟裂、梁、柱、基础是否滑动、屋顶构架是否变形等。
4. ELECTRICAL(供电系统)︰包括配电箱(卸下电箱盖检查内部电线、断电器现况)、电灯、室内外插座及电路是否接线正确安全。
5. HEATING(暖气系统)：包括地热系统、暖器炉、热水锅炉、热水器、壁炉、热水散热器、墙角电热器、送风及回风管道、废气排烟管等。
6. COOLING(冷气系统)：包括室内外机现况、压缩机、散热风扇、管线绝缘、接水盘及排水管排水是否良好。
7. INSULATION/VENTILATION(室内保温及通风系统)：包括室内保温现况、阁楼、矮层空间(Crawl Space)及浴室通风现况。
8. PLUMBING(给水及排水管道系统)：包括检查给水及排水管道是否漏水、独立水阀是否漏水、排水管排水是否缓慢、室内外水龙头水压是否正常、浴室洗浴设备及磁砖现况、马桶是否松动有漏水等。
9. INTERIOR(房屋内部)：包含内墙是否渗水、天花板是否有水痕、门窗是否变型有结露现象、楼地板是否倾斜由杂音、矮层空间是否潮湿渗水等。
10. APPLIANCES(电器用品)︰包含家里的各类固定的电器(例如炉头、抽油烟机、厨馀搅碎机、洗碗机、洗衣机、烘衣机等)是否工作正常。

由以上可知，一次完整的验屋包含房屋的所有方面，这对於买家而言，是最好的方式来了解自己将要购买的房子。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

很多买房者在验房之前都会问，是不是验过房就能保证万无一失了？

答案是否定的。

客观来讲，验屋的目的，是评定房屋的一个基本概况和工作现况，包括房屋各系统设备是否能正常工作。其检查过程以目视为主并配合专业检验仪器为辅，再依据验房师的丰富专业经验判断，一般一次验房须约2～3 个小时(依屋龄、面积及现况而定)。在验房过程当中，如果室外下雨、房顶积雪、房屋刚刷新油漆及室内摆设的家俱和堆积的杂物等都会影响阻碍检查，因此要求验屋师在这麽有限的时间做到面面俱到，找出每一个问题，是不合实际的。况且有些隐藏性的问题是有季节性的，只有在冬季或夏季才会产生出来。因此大家要有这样的心理准备，完整的验屋不是一个保证，但却是一个以最少的花费，且能有最大程度了解房屋现况的最好途径。验屋就像做全身身体检查一样，医生做完检查后可全面的了解自己身体的机能，如果发现有问题，再找专科医生就医。

有些顾客也常问，验房有没有包含在墙内及楼板下的现况等。房屋检验是在现有的现况环境下执行，因此是不可能完美无缺的，其检查之范围是有受限制的。以下的内容是一般验屋范围所不包含的 (除非顾客与验房师另有约定)，提供给读者了解：

• 房屋检验并不包括检查隐藏在墙内、地板下或天花板下之问题与缺点，包括电线、结构、水管和保温材料等，这些都是隐藏在正常下所不能到达的地方。
• 房屋检查范围并不包括隐藏在墙内、地下及天花板上对有人体有害的物料。
• 房屋检验并不会负责或评定房屋内的空气品质。
• 房屋检验不会检查或不负责有关埋藏在地下的油槽、污水处理槽或汽油槽。
• 房屋检验不包括以下的范围：私人的供水和排水系统、游泳池、热水浴缸(hot tub)、警报系统、室内对讲机系统、自动洒水系统和太阳能系统等。

在验屋的过程中，会根据您的房子给予相关的保养常识及维护注意事项。因为房子的维护和保养至关重要，它直接影响到房子的品质与使用年限。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

“收房”是加拿大买房过程中极其重要的一部分，高效收房能够保证买房者顺利入住新房，避免其他不必要的麻烦。因此，还是有个别问题是买房者们应该格外注意的。

• 开发商代收物业费的做法没有法律依据，对购房人不具有法律约束力。物业公司不是交房主体，可以接受开发商委托为业主办理交房，但无权向业主附加任何条件。
• 开发商无权向购房人收取燃气开户费、采暖入网费等费用。遇到此种情况，业主可向物价部门投诉。
• 另外，广电部门一般会委托开发商在交房时收取有限电视初装费。如果家里暂时不用电视或者想用网络电视，可以拒绝缴纳。
• 并非所有质量问题都能成为业主拒绝收房的理由。根据现行法律规定，只有在房屋主体结构质量不合格或因房屋质量问题严重影响正常居住情况下，业主才可以拒绝收房。
• 即使拒绝收房，购房人也不应拒绝在《验房交接书》上签字，正确的做法是写明不予收房的原因并签字，因为这样可以证明购房人依照合同履行了验收义务。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

经过精心准备，艰苦谈判，把自己的房子卖了个好价钱。终于到了最后交割的 时刻，屋主可以心情愉快地离开旧家搬入新家了。但是，不要急。交房之前有一些细节仍需关注，以免在交房之前的最后一刻发生不必要的波折。

有过售房经验的人都知道一般的卖房程序。比如请地产经纪估价，修补房屋破损，专业人士建议房间装饰摆设，直至挂牌，与买方谈判，成功出售房屋，最后委托律师履行售房合同。除了这些正常手续和步骤之外，屋主其实还要完成许多其他同样很重要的事情。例如，通知贷款银行房屋售出，联系邮局更改地址，预约搬家公司，确认各类账单的新地址和终止日期等。

除了上述的 例行公事以外，为了能够实现顺利交接，还有一些虽然不大但仍然比较重要的事情需要特别加以小心，否则可能会产生意料不到的麻烦，严重的甚至会影响房屋的最后交割。

首先，比较重要也很容易被屋主忽略的是交房之前的看房。

交易合同上通常规定交割之前有一到两次不等的看房机会。售后的这几次看房机会主要是为了让新屋主再次确认房屋交割时的状态同当初售房时状态一致。尤其是交割前的最后一次，往往旧屋主已经搬离，继任屋主在空房子里做最后一次查看，同时对房子有什么疑问还可以向对方经纪或屋主咨询和商量。许多售房屋主认为，既然房子已经成功售出了，那么房子再怎样脏乱都没关系，只要交房的时候清理干净就好了。其实不然。买方很有可能因为对所看到的房屋状况不满意，从而对购房合同感到纠结，于是便找理由要求降价，或是延长交房时间，或是要求扣留一部分房款确认交房满意后再付清等等。虽然违约交房的情况很少，但势必牵扯了买卖双方的精力，产生了许多不必要的麻烦。因此建议售房者在交割前的最后一刻让买主看到房屋的最好的一面，把房间收拾整齐，打扫干净，清除异味，来迎接买方。

其次，认真严谨的执行买卖合同。例如，合同中表明要留下来的电器、灯具、家具等一定不要搬走，而且要确保工作正常。

屋主交房之前，要再一次彻底清理墙面上破损部分，地面，墙壁，厨房，卫生间以及留下来的电器家具，打扫干净。这不只是对买方的尊重，而是在大多数购房合约中都有这样的法律条款。买方一旦追究起来，屋主会有比较大的麻烦。如果是比较贵的房子，可以请专业清洁公司清理，所费不多效果比较好。高房价的买主可能对房屋的状况要求会比较高。

在大多数购房合同中，一般都要求屋主把垃圾清理干净。什么是垃圾呢?凡是不属于这栋房产的，而且在购房合同中没有标明要留下来的物品，都可以视为垃圾。一些屋主想当然地认为，有些家具电器还能够使用，自己也不愿意再花钱搬走，就留给买方了。其实，如果没有经过买方同意，这些都被视为垃圾。如果买方追究，屋主会有比较大的损失。

第三，最后锁门之前，要检查门窗是否已经锁好，车库门的电子遥控器和房屋的保安系统都要归零。不要把自己的密码留下来给买方。一是表示自己不会再回来，二是自己的密码设置习惯最好不要告诉他人。如果还保留相关电器的说明书，也可以放在厨房台面上。邮箱的位置和号码，也最好写在纸上留在台面上。

这些细节可以使买卖双方很顺利地交接房产。如果在房产交接过程中一旦发生意料之外的问题，要及时与自己的律师和地产经纪联系，这样就能够得到专业性的意见，可以在法律的保护下避免更大的伤害，也尽可能避免处理过程中派生出更多的问题。

无论何种房型售房程序都是近似的，但每一个房子的交易过程却又各不相同。从事地产经纪工作的时间越长，经历的越多，越关注细节的精致与完美。我深知某些看似不起眼的细节往往对最后的结果至关重要，有时会使结果产生偏差甚至改变事物发展的轨迹。我们能够做到的就是尽可能的在过程中做到完美，直到获得接近完美的结局。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在加拿大购买到一套心仪的房子是一件值得开心的事情，不过还有很多细节的地方是不容忽视的。在多伦多，房屋交接前后有很多事情需要处理，接下来就为大家提供一份清单以便参考。

拿到钥匙前

• 首先，在最终交房之前，买房者应联系经纪人安排一次看房。通过这次看房确保所有应该留下的东西都在，所有的设备都能正常工作，并且拍照记录水电表的具体度数。
• 买房者应及时购买房屋保险，并且更换汽车保险的地址。
• 在交房之前，根据律师的要求准备一份Bank Draft，包括扣除定价，律师费等在交房前需要准备的费用，具体明细及要求律师会给出。
• 为了提高效率，节省时间，使入住后的生活更加方便。买房者应该提前联系安装电视，电话宽带等。

拿到钥匙后

• 建议全面清理房子，包括管道。打开所有的窗户，让空气流通；用蒸汽机器将地毯清洗一遍。
• 如果是从开发商那里购买的新房，你可能会发现PDI列表中的还有很多项目都未完成，不要慌，他们会一件件地做完的。你需要做的是记录PDI所有项目及未完成的项目、交接后新发现的缺陷或缺少的工序等。无论多么轻微的问题都要记录，并且不管PDI上是否出现过。从正式交接后，你有30天的时间完成这项任务，而且要记录在30-day List上。30-day List完成后，需要送到TARION和并抄送副本给建筑商。记住，这份表格必须在30天期限前或当日送到TARION，否则将不受理。如果是通过加拿大邮政邮寄，请确保使用挂号邮件。如果是通过传真传送，要确认收到回执传真。如果不知道哪是期限日，你可以拨打电话咨询TARION的工作人员。
• 建议更换大门的锁。
• 如果房东没有留下邮箱钥匙，打电话给Canada Post，他们会给你一把新的邮箱钥匙。如果你之前住的地方还有可能收到邮件，你可以到旧址所在的邮局，买一项半年期的Mail Forwarding服务，邮局会把寄到旧址的邮件自动转到新址。
• 联系所有机构更改你的地址和电话，包括驾照、银行、信用卡公司、雇主、保险公司、机构、CAA、卫生部、协会、俱乐部等机构。
• 替孩子在新注册时，你可能需要出示房屋购买合同APS，因为这可能是你目前新址的居住证明。
• 留意律师办公室寄来的文件，包括LandTransfer（Deeds），就是我们通常讲的地契，以及其他文件。一般在交房后4周左右会收到。   

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

及时的更换地址很有必要，而在网上更改信息可以更省时，高效。接下来就具体来介绍一下在网上更改地址的具体操作步骤。

驾照、健康卡

现在的驾照和健康卡全部被合并在Ontario Service，除了去Ontario Service的分支网点现场更改信息以外。大家也可以直接在网上操作，只要在线提交更改地址的申请，就可以将驾照和健康卡上的地址一并更改成功。

官网链接：

Ontario–https://www.services.gov.on.ca/sodp/portal/s2i/!ut/p/b0/04_Sj9CPykssy0xPLMnMz0vMAfIji40yrXz9PRydDYDAMy8tXz9cP0o_KicxL10_MjVPvyA31xEARo66pA!!/

British Columbia– https://www.addresschange.gov.bc.ca/

税务局

如果小孩的牛奶金，GST退税，安省能源补助金等都是以支票的方式寄给你的，那搬家时一定记得更改税务局的地址，否则他们还会把支票寄到原来的住址。如果申请了直接将补助金转入银行账户，那么就不需要担心了。只不过到了年底，政府还会将税单以及退税表寄给你，为了保险起见，还是尽早将地址更改好比较明智。更改地址可以通过打电话，传真，写信等方式进行，同时也可以在线修改。在线修改需要申请者在税务局注册一个账号，注册账号之后，税务局为了保证你的账户安全，会寄一份带有code的邮件到你以前的地址，用这个code登录就可以更改新地址了。所以建议大家最好在搬家前就提前在网上申请更改税务局的地址，大约一周之内就可以收到带有code的信件。

申请地址：https://www.canada.ca/en/revenue-agency/services/tax/individuals/topics/about-your-tax-return/change-your-address.html

Service Canada

如果你在领EI、养老金等，你需要经常登录Service Canada，如果搬家了，是需要通知Service Canada的。你可以在线更改地址。因此，需要现在Service Canada注册一个账号，如果已有账号，就可以随时更改地址了。

登录以下网址 ↓

http://www.servicecanada.gc.ca/eng/lifeevents/moving.shtml

会在Service Canada网站上看见一个为我们提供更改地址的Checklist和相关链接。根据链接操作即可。

CIC

如果你正在申请，更新枫叶卡，入籍，或作为担保人正在为亲属办理团聚等跟移民部打交道的事情，有各种书信往来，及时更改地址十分重要。通常，网上申请更改地址只需要登录以下网址 ↓

http://www.cic.gc.ca/english/information/change-address.asp

按照操作步骤更改好相关信息。

邮政转寄

如果在搬家这段时间害怕丢失重要信件，可以更改Canada Post的地址，申请转寄服务。这样一来，原本寄到你旧地址的信件就会被转送至更新后的地址。通常来说华人很少采取这种方法，一般都会回到旧地址处取回。但如果实在觉得这项服务很有必要，也是很便于使用的。只不过这项服务会收取一定的费用。

官网链接 ↓

https://www.canadapost.ca/web/en/products/details.page?article=forward_your_mail_wh

各种账单地址

银行卡、信用卡、手机、高速上网、Cable TV、固定电话、水费、电费、气费、汽车保险等等，通常通过打电话就可以更改地址。当然，可以分别登陆各自的网站进行更新。

税单

如果搬过家，那么在保税季节需要打电话给自己的前任雇主，让他们将税单寄给你。

图书卡

可以去图书馆现成更改，也可以登录图书馆网站，登录自己的账号进行更改。

官网链接 ↓

https://www.torontopubliclibrary.ca/signin

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

很多买房者都觉得计算土地转让税是一件很繁琐的事情。

下面这张图助你秒懂大多地区土地转让税的计算方法。

（来源：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

有人说，经纪不就是中介吗。错！在加拿大买房千万别把经纪当中介！中加两国法律体系和源流截然不同，对商业交易秉承的代理原则也迥然各异。想顺顺利利到加拿大投资房产，首先要认清加拿大的房产经纪绝不等同与中国的房产中介或销售代理 。轻视加拿大房产经纪，您和您的钱也许会死得很难看哦！

在中国

中国有句熟话，叫一手托两家。房产中介大致就是这么运作的。一个中介或者一个销售在中间，买家和卖家是交易对手在两边。

中间人极力促成交易，帮买家压价，帮卖家说好。牵线成功，两头吃佣金。但买卖交易的法律流程中，根本不体现中间人，也就是说，如果交易出了任何问题，中介也是稳赚不赔的。

在加拿大

中国概念上的房产经纪在加拿大是不存在的。因为加拿大法律就不允许一手托两家的事情存在。互为交易对手的双方都要聘请各自的经纪人进行合同谈判。这也是英美为代表的海洋法系和中法为代表的大陆法系的重要区别。

加拿大房产经纪不是中间人的角色，而是买家或者卖家全权委托的利益代理人。所以加拿大的房产经纪制度就是代理人制度。

经纪人受雇于买家或卖家，他们凭借自己的专业技能和法律专长，全权代表委托人的利益，绝对不会对交易对手有任何心慈手软，妥协和技巧也完全是为了雇主的利益。

清楚这一点就初步理清了加拿大房产交易和中国房产交易过程的差异。

加拿大房产经纪的法律责任和义务

第一条：

加拿大地产经纪有责任和义务保护委托人的利益，并承担相应的法律责任。也就是说，委托人和经纪人是法律认可的契约关系，经纪人不只用敬业精神约束自己，也不仅用获取经济利益刺激自己。

如果委托人认为雇佣的地产经纪没有完成自己的工作职责，甚至有渎职的问题，是可以对地产经纪进行法律诉讼的。即使买卖交易已经完成，雇佣的地产经纪仍然不能摆脱这种约束。

第二条：

与中介靠伶牙俐齿讨生活不一样。加拿大地产经纪没有权利代替买卖双方做决定，也不可以有倾向性的诱导买卖双方做决定，如果委托人认为雇佣的经纪做出了不符合规范的行为，即使交易已经完成，仍然有起诉的权利。

是的，又是法律诉讼的约束。

第三条：

加拿大的房地产经纪向自己的委托人提供全方位、客观的信息咨询服务。请注意这是责任和义务，不认真履行同样会吃官司。

第四条：

加拿大的房地产经纪必须以委托人的利益为第一考虑。如果经纪人为了自己的利益而隐瞒或虚构信息，从而推动双方交易。委托人仍然有权力随时起诉经纪人并索取经济补偿。

第五条：

加拿大的房地产经纪的责任并不随着交易的完成而结束，委托人在交易结束多年后依然有追索损失的权利。

第六条：

加拿大的房地产经纪佣金，而且是买卖双方经纪的佣金，完全由卖方承担，买方无需承担任何费用。

怎么与经纪人合作

地产经纪与委托人第一次见面的时候首先需要向委托人介绍的就是地产经纪与客人之间的关系（The Agency Relationship）。同时拿出“Working with A Realtor”这张表格为委托人讲解清楚，然后由委托人签字确认了解了双方的各种关系。这个环节不具备法律效力，目的是为了让委托人明确经纪人在今后代理服务中的法律地位和工作状态。并知晓作为为委托人拥有哪些权利。

另外，这张表格只是按照行业协会的要求向委托人讲解，属于经纪人的规范流程。委托人不签字也是没有任何问题的。

第一次接触过后，如果委托人对经纪人表示认可，也愿意将买房的事代理给经纪人就需要签署下一份文件了。

如果你要卖房，需要签的文件叫做《Listing Agreement》。

如果你要买房呢，需要签署的文件叫做《Buyer Representation Agreement》。主要的内容是在某一个时间段内，指定某个经纪，在某个区域内为自己的买方代理人。

当然，如果你不想签署任何文件，经纪人也可以带你看房买房卖房。但这个时候你就要考虑经纪人的感受了，如果你不希望经纪人三心二意的为你工作。最好给他一个满意的预期。毕竟，委托人和经纪人是互为依存的伙伴关系，需要彼此尊重和信任。