Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

合同期满时，如不想续签，应认真阅读租约的有关规定，并提前至少一到两个月书面通知房东；如想住下去，就要续签租房合同。搬出前安排切断水电供应，清洁所有房间。如果搬家时租约尚未期满，房客还应该付房东租金。

租客在没有通知房东，并在房东毫不知情的情况下离开租屋，被称之为弃屋。当房东意识到租客已经离开而且不会再回来的时候，应该先想办法与租客取得联繫，并通过可能的途径确定租客是否留下了诸如邮件、电话留言等方式的搬出通知。
如果房东已经确认租客弃屋，可以向安省房东及租客局提出终止租约申请。虽然这一手续并非法律规定必须履行的，但一旦房东把房租给了另外的人，而原租客又没有真正离开，原租客便可以依法律程序起诉房东。

租客如何提交终止租约通知?
当租客决定终止租约，必须提前以书面的形式通知房东，一般而言，提前期是60天。即使通知的提前期超过60天，租约的终止日期也必须是租约的最后一天，租客有可能在租约期满前搬离租屋，但也必须缴纳租约期内的所有房租。
如果是一周一续的租约，租客也要在预定终止租约最后一周的前28天，以书面形式通知房东。一天一续的租约，即每日支付房租的租客，也必须提前28天通知房东租约终止期。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

（1）地产经纪的佣金。在大温哥华地区，地产经纪的佣金一般是卖房售价的头10万的7%+其余部分的2.5%。比如说，房屋的售价是100万加元，那么卖方要支付差不多3万加元的佣金给地产经纪。在多伦多地区，地产经纪的佣金一般是卖房售价的4%-6%。
（2）卖房的律师费，$600-$2000不等, 取决于律师，房子大小种类，和房子的贷款情况。
（3）解除银行贷款的费用：解除银行贷款有可能有或者没有罚款（Penalty）。一般来说，房屋贷款还没到期时卖房子，银行会根据贷款合同要求你付一笔罚款。罚款一般是等于三个月的利息。如果你的房屋贷款近期到期，而到期之后，你准备马上卖房子，这时候，可能选择一个开放的贷款（Open Mortgage）会比较好。虽然每月的贷款利息会高一点，但是会在罚款上省钱。例子：你的房屋贷款要在六月一日到期，而这个时候，你打算卖房子，假如你的房子在六月底卖掉，八月底交屋（Closing），如果选择开放贷款，那么，你就只在六,七,八三个月付高一点的利率，当解除贷款的时候，就不会有罚款。 具体的情况，还要和你的贷款银行咨询。
（4）搬家费：取决于搬家的方式，是自己租车，自己打包，还是专业搬家公司。还根据你搬家的时间(月底月初最忙)，地理位置（比如：有的搬家公司，超过一定的距离，额外收油钱），楼层，是否有钢琴等，额外收费。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

与美国人和极富理想主义色彩的美国梦相比，中国移民的加国梦更为朴素和平实。新移民落地加拿大必办两件大事，第一张罗工作，第二张罗买房，而老移民们则第一忙着升职加薪，第二忙着换大房子，买更多的房子。这样的梦想这也不离谱，因为只要认真学好房贷、税务等细节，做个快乐的“房奴”其实是件很接地气的事情。以下是经验人士们的分享：

一、加拿大自住房税务规划

在谈论这个问题之前，首先要界定一下何谓自住房（Principal Residence）？四个要求：第一、必须是房子（含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等）；第二、房子必须用于自住；第三、必须是加拿大人（含加拿大公民和永久居民）拥有；第四、面积有限制，一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则这个住宅将不能作为自住房来处理。

如果达到这四项指标，加拿大政府对于自住房买房买卖增值的部分是免税的，也就是说，无论您在卖房时赚了多少钱，都是自己的，安心放进自己的钱包，不用交税。

需要提醒的是，在加拿大的自住房，卖房时所产生的增值部分不用交税，但从第二套房子开始，卖房时所产生的增值部分必须得交税。可能有的人会说，加拿大政府有规定，卖房有一年的滞后期，我就一年卖一次房，每次都可以作为自住房来处理。这样的情况，可能在处理前一两套房产时生效，但年年如此，必将成为税务局的目标。这类案例很多，建议大家不要效仿。同时，对于在加拿大投资多套房产，要交增值税，并且房屋出租所得计入当年收入，租金收入在报税时填写T776表格。

二、中国的房产如何作为自住房处理

与２０年前不同的是，现在大多数移民抵达加拿大之后，除了在加拿大境内买房置业以外，中国也还保留房产。对于中国房产的处理，首先要遵守中国房地产买卖的相关法律条款。涉及到身份转变之后，有的人可能有这样的疑问，我在中国的房产算不算自住房，因为每年还会回去住一段时间。对于在中国只拥有一套房的人来说，加拿大的税率是这样规定的，具体计算公式为(买房价-卖房价格)×(N+1)/N计算出最终受益，再交税，这里的N是指年份。对于拥有多套房产的人来说，这条标准不适合，还是要实打实交增值税的。

三、在加拿大购房的税务优惠

加拿大政府有这样的规定，在加拿大境内买房，如果同时是全球首次购房，也就是说，从来没有买过房子的首购一族。

安省（Ｏｎｔａｒｉｏ）土地交易税退税 (Ontario Land Transfer Tax Rebate)，对于全球第一次购房者最多可以申请$2000的省退税。$2000的退税大概是基于$227,500的房价。房价如果超过$227,500退税依然是$2000。

多伦多（Ｔｏｒｏｎｔｏ）土地交易税退税 (Toronto Land Transfer Tax Rebate)，对于全球第一次购房者最多可以申请$3,725的省退税。$３２７５的退税大概是基于$350,000的房价。房价如果超过$350,000退税依然是$3725。还可以享受联邦政府＄５０００的退税减免。

如果是在加拿大首次购房但并非是全球首次购房者在报税时，虽说不能享受安省和多伦多的优惠政策，但联邦政府$5000的退税减免还是适用的。

四、非税务居民在加投资房产的税务问题

加拿大对非税务居民（不论公司还是个人）购买不动产没有限制。外国居民拥有加拿大不动产，因此产生的租金收入或者卖房时赚的利润需要交税。非加拿大税务居民如果在当年卖出任何加拿大不动产，必须在当年报加拿大所得税。

税务局税法 S.116 规定，一般外国居民身份的卖房者，首先要把房价的25%交给税务局，税务局在卖房者完成当年报税后计算出，卖房者这一年在加拿大需要交的税，多退少补。如果卖房人想避免扣押25%在税务局，则需要在房产过户前向税务局交好税，并且申请到一个Certificate.，但是取得Certificate的过程繁琐，一般至少需要半年时间，对于大多数居住用房的交易过户取得Certificate 免扣款不太现实。所以如果房主长期居住在中国，多年不在加拿大报税，在出售自己加拿大的房产时很可能只能立刻拿到75%的房价，需要在加拿大找到会计负责年终报税计算真正实际需要纳税的金额。

房租收入要求先缴税后结算。非税务居民在加国的税务，是由加国税务部内国际税务部门处理。要求非税务居民投资者先缴税，在年尾报税时再作结算。这样做，可以确保加国税款不会流失，因为向非税务居民追税，是有相当难度及追税开支可能相当高昂。非税务居民投资者先缴税的方法有两种。第一种是以租金总收入(即未扣除租务开支前)作基础来抽税，第二种是以租金净利润(即扣除租务开支后)作为抽税基楚。

五、楼花投资的税务问题

据多伦多楼花投资专家段晓东在其文章里介绍，投资人在安省购买楼花时，除了土地转让税以外，还需交纳HST（GST 和PST 的合并税，税率为13％）。买了楼花到了交接时有四种处理方法：

1、购买的楼花用于自用（principal residence），包括父母、子女等居住，价格就会是最后的价格，您不用再额外缴纳HST。

2、用于出租，建筑商将代税务局收HST。这笔钱税务局将从另一个渠道退还给投资人，即新房出租退税。退税申请的程序及表格可以参考国税局的网页，经常参与楼花投资买卖的地产经纪人都很熟悉，通常会在买入楼花时就已经提示要注意保留应有的文件。

3、交接后直接卖掉。这种情况是一定要交HST，并且税务局不退还，您只能把这笔钱加到卖房的价格上。

4、产权交接之前转手，俗称楼花转手，卖家Assignor同样有HST发生，但只是限于增值部分。需要提醒关注的是，如果交接时声明是自用，但交割后并没有真正自用，而是将其卖出或出租，则有可能会被税局追讨HST退税、利息及罚款。

关于楼花退税的注意事项。大家要注意一个问题，那就是，楼花总价在$45万以下的，可以申请HST联邦退税，$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的，以总价$35万的楼花为例，$35万×5%×36%=$6300。

关于安省楼花退税问题，对于楼花总价小于$40万，退税标准为房价×8%×75%，楼花总价大于$40万，直接返还$24000。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

在多伦多卖房主要分为两种形式：私售和通过地产经纪进行交易。
自己卖房可以在自家门口挂上For Sale的牌子。自己估价，自己跟买家进行谈判交易。整个过程都需自己完成。好处是无需支付任何中介费用。坏处则是其一估价可能不够专业准确，过高无人问津，过低自己吃亏，其二是客户来源少，即使有很多人来看房，真正有意买房的却较少，付出了时间精力却达不到好的效益。另外，合同事后可请律师帮忙把关，但是在谈判中对中的条件条款，未必有深入了解，牵涉到复杂的交易或许会容易出错。
通过地产经纪卖房称之为listing，地产经纪会通过对比同类型同区域房屋，历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意该地产经纪作为自己的代理，则该地产经纪需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。但是，如有其它协议，情形又不同。
在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆察看该网站内容的。在这上面挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，经纪会让房主在买家看房的时候最好进行回避。地产经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，地产经纪在报纸上或多或少（作的比较好的经纪自然拥有比较多的广告）都会拥有自己的广告，地产经纪也会把卖家的物业更新上去，以期更多人留意。
一般来讲，卖家需对要出售的房屋进行“美容”。重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。
当有人看中房子时，会让他她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况，卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格，所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢是对卖家十分有利的，卖家可以选择价高者或提出更少条件（condition）的offer来接受。
卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer有条件的offer可能会有验房，贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署acceptance接受后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪公司信托帐户。
卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。
如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。
在offer生效后，卖家需在交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日之后物业未有搬空，买家有权锁门。
有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主，也不用担心房子会卖亏了，只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

在加拿大卖房，我们总是面临一个问题：私售还是找卖房经纪，从节省开支的角度出发，大部分卖房者都更愿意接受私售这种方式，可是由于缺少相关的专业知识，私售的成功率普遍较低，好多卖房者会在失败后在经纪的帮助下重回市场。本文主要讨论私售和找经纪的优缺点，哪种方式才能卖出好价钱，希望能帮助广大卖房者。

买房的，总想出最少的价钱买到物美价廉的;卖房的，却要卖出独一无二，鹤立鸡群的价格才算过瘾。可这矛盾总要找到一个平衡点，才有了我们最终的成交价，合理的市场价。

买房时，您可以选择买和不买，买高价的，买低价的，余地比较大。卖房时，选择余地相对比较小。当你定了一个价格，你或是你的经纪的市场策略和定价的准确性就要经受市场的考验了。定得过高，经过一段时间卖不掉，会令好多感兴趣的买主质疑房子的质量，如果此时降价，恐更会无人问津;定得过低，获得了offer，又会唯恐卖低了，没有达到理想的收益，可这时候再涨价，又要承担好的买主放弃的风险。所以，如何在尽可能短的时间内卖到理想的价位，确是个挑战。

让我们首先讨论一下房屋销售的方式：

一，私售的方式(FSBO–For Sale By Owner)

又分为两种，一种是完全靠自己去卖。通过有限的渠道，比如，插牌，Condo的公共信息板，个人关系网络，有限的广告渠道等。这些房屋私售信息，可以在一些专门的网站，和平面，网络媒体的广告中找到;你也可以开车在各个住宅区搜寻物业草地前的私售广告插牌。另一种是通过经纪将房屋信息放到MLS上，支付少量的服务费，但不付佣金。

尝试以私售方式出售物业的业主们大致有两大类，一类是对地产市场和交易程序有相当知识或经验的专业人士，另一种是对市场和交易程序并无很多了解，自己认为卖房是一个很简单轻松的事情，或虽然认知自己缺乏经验和能力，但希望先尝试一下。

大部分私售物业的业主，其目的是以此种方式，节省下可能要支付的佣金，而将它(佣金)变成自己的售房利润。他们的想法是通过这种方式省下佣金，但房价却依然要和通过经纪卖一样，甚至比专业经纪开得还要高。换言之，他们并没有计划将这部分利润与买家分享，因此，这些私售物业的要价，已经将佣金加进房价中，它的要价并不会比MLS上挂牌的通过经纪售卖的同类型物业便宜。它们的议价空间很少，原因是，业主自己卖房花费很多的时间和成本，应该得到额外的回报，他们想赚回佣金。如果让买家得到价格优惠，那还不如将它作为佣金给经纪，自己也不用这样辛苦。

私售成功率比较低，好多会在失败后在经纪的帮助下重回市场。即使卖出去，除去耗去的时间，精力，对家庭和个人生活的影响(无数的谈判和争论)，最后，很多不能达到自己的理想价位，更有一些会遇到一些法律纠纷，得不偿失。造成这种情况的原因很简单：

1，缺乏专业知识和经验，定价不准。

2，没有有效的广告和销售渠道，信息不能到达和覆盖有兴趣的买家

3，没有或缺少谈判技巧和销售策略，造成售价低于市场价格

4，欠缺法律知识，不能有效保护自己，有时会陷于不必要的法律纠纷

所以，私售的方式对大部分人并不可取，除非你有专业的知识，若没有，肯花上数月或成年去学习;事无巨细，吃苦耐劳的意志;百折不挠的承受能力;乐观豁达，卖多卖少全不在意的阿Q精神。

二，找经纪 通过专业途径出售

地产经纪都经过了正规培训和严格考核，他们是房地产市场的专业人士，他们所具备的知识和经验比买卖过多次房屋的业主要丰富得多。房地产买卖要经过一套严格的法律程序，深谙此程序会使卖房有所保障。此外地产经纪有专业的电脑软件和数据资料，能得到市场上最新的信息和动态，研究每所房子的评估价值、税务、历史销售资料，而这大部分信息是普通人士所无法获取的。所以，找到一个合适的房产经纪，由始至总，为您卖房保驾护航是必不可少，物有所值的。

至于佣金，首先，地产经纪用他们的劳动和服务换取报酬，这毋庸置疑。但目前市场上有的卖房者，一味压低佣金，却忘了市场经济的重要特点，市场需求决定价格。你付出少，却想要专业，高质量的服务，理论上不可行。好的经纪，不但专业过硬，经验丰富，重要的是要具备驾驭和操纵一宗交易的果敢和决断力。其实，一次房屋交易，和一宗大型收购案是没有本质的区别的。好多人在成功买到或卖出自己的房子后，常常会忽略经纪在关键点上起到的举足轻重的作用。或由于经纪收取的佣金而视其工作和努力为无物，不去感恩，不加赞赏。但至少，经纪和佣金制有它在市场上存在的合理性，那么，这种劳动和付出就应该受到尊重。

经纪没有好坏之分，对于广大买房和卖房人来说，只有合适与否。 但是不管你喜欢哪一种类型的经纪，有几点共性需要具备：诚实，专业，勤奋，执着。对于卖房经纪，接触之后，如果你觉得他或她不具备良好的逻辑思维能力和准确细腻的判断力，那最好另请高明。因为卖房的整个过程，经纪应该是指挥官，当然，价格和很多细节卖方可以决定，但如何达到目标，经纪起着至关重要的作用。

下面我们说说如何卖出好价格的一点技巧，即所谓的抢offer。

地产市场的营销策略中，抢OFFER是其中被大家热议的方式之一。如果能够成功的形成抢OFFER的局面，就会使卖方处于有利地位，令待售房屋迅速的以较高的价格出售。但是，并不是所有的房屋出售都适合采用这个策略。也不是只有抢OFFER才是好的售房策略。在地产市场，无论是买房还是卖房，没有最好的只有最适合的。能否成功地卖出自己的房子，最重要的是根据市场状态，房子的特点，自己的需要做出决断。

什么样的房子销售时适合采用抢OFFER的营销策略?

1，房价适中，2，地点较好，需求大 3，房型比较流行， 4，具备热点，5，状态较好。

当然，这些不是绝对，具有一个或几个突出特点的房子也许更适合。总之，需较易吸引多个买家。而那些过低或过高价位的房屋由于需求者较少，这种策略不大适用。抢offer的一大特点，就是快。如果卖方需要在最短的时间内尽快将房子出售，抢OFFER无疑是最有效的销售策略。买方在抢offer时常常直接取消了验房条件和贷款条件，这无疑减少了风险和节省了时间。有时屋主迫于其他原因的压力而急于卖房，正常挂卖往往需要牺牲一些利益。而抢OFFER的策略，则可以尽可能的保证卖方的最大利益。

v 怎样运用抢OFFER的策略?

首先，定价必须合理。要成功形成抢OFFER，定价要略低于或远远低于同类房屋的市场价格，以期吸引更多买主关注。有些卖主担心挂低了，卖不出好的价格来，骑虎难下。其实，这种担心大可不必，因为不要忘了，那些买方经纪的眼睛是雪亮的，它们不会忽略该处房子的，好的经纪明确知道房子的合理价位。

其次，如要形成抢offer,房屋进行修缮、装饰是必不可少的，只有这样，才会吸引更多的竞买者。还有，就是留出充分的看房时间，时间太短，好的买家没有充分的时间看房。时间太长，或许会影响一些真正的买家做出合适的判断。

我们知道，抢offer最重要的是心理战。关键的时刻还是那集中的几个小时。所有的准备，都是为了最后的出价时刻。如何把握关键，掌控局面需要的是经纪和卖方的协同作战。成与不成，就在那几个小时，这难道不是一场激动人心的战斗吗？

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

一，售前简单的装修

中国人的房屋很多的时候有一个弊病就是油烟味，这个味道我们在进入印度人的房子里也可以感同身受，如果是住在西人区里想要卖房子的话，这个味道是要去掉的，西人包括有些西化的香港人都不是很喜欢这样的味道。卖家在有打算出售房屋之前的一个月内要有目的的进行油烟味的去除，包括买香薰蜡烛进行除味，做菜的时候，尽量不要大火爆炒等等。厨房墙壁和厨房台面也尽量要保持清洁，有些房子的厨房满是油迹，这样的房子会让买家产生反感。

在这里简单的售前装修说表达的并不是home staging，现在越来越多的买家已经变得十分聪明，他们看房子已经不完全看这些带走的摆设和家具等等。更重要的是，他们看房子的结构，装修，和房屋状况。Home staging所说的软装修虽然会有效果，但是在硬装修差强人意的情况下，软装修也无济于事。我曾经有一个买家就和我说过，看房子就要看空置的房子，不要任何家具的房子才能看出真正的优缺点，其实这个买家客户很明白，也是真正懂房子的人，他从结构上来看房子，而不是看内部的装修摆设。内部装修摆设只是结构好的基础上才继续看的。

其实售前装修是一个朴实的实用的又能很好达到效果的方法。在这里举几个例子，买家喜欢看房子啥东西呢？首先是墙壁，墙壁至少要做到没有黑斑和印子等其他色彩。然后是天花，有些人家的天花有些痕迹，先不说这些痕迹是什么原因，作为敏感的买家，想到的就是漏水。这个问题不容小视。必须进行补救。再者就是地板和楼梯，房子里的地毯和地板都是必须清洁和上油上光的，不要换上新的地板，但是要进行简单的上油。楼梯会出现摇晃，必须紧一紧的。

以上都是我说的最简单的售前装修，如果把这些做好的话，使不用做home staging去找一些家具过来，也可以卖出好价钱。

二，好时机售出好价钱

刚才说了一下微观，现在就说一下宏观了，房屋买卖其实和其他买卖是一样的，都是商品经济，既然是商品经济就符合经济学的原理。很简单的供需原理。供需原理又非常明显的反映在房价上和平缓的上。我的建议是，在打算卖房之前看一看附近的类似房屋的成交价，若是有抢offer卖出非常高的价格的话，此刻需要抓紧时间在市场地区大热的情况下，把房子整一整拿出来卖。可以卖出类似的高价，因为在那里没抢到offer的买家还会继续盯着这个区域，类似房屋出来必定抢手。再宏观一点就是，市场大热必然要出来卖。那什么时候才是市场大热时期呢？春夏秋，9月底前。

那如果不是热的时期，能不能卖房子呢？答案是可以的，这时候就需要策略，什么样的策略呢？找卖房经纪把目前在市场上的和两个月前的在市场上售出的一起拿出来比较，相信在来回比较之后会有心得。如果目前市场上价类似房屋比自己的好，观察一下它在市场上多少天了，如果超过1个月，就要考虑是不是价格卖高了，自己的定价就要低一点，如果不超过一个月，就放心大胆跟着它一起定价吧。如果自己的房子是这个地区的，利用相似房屋类比加减价格法进行定价，高出一点也不会有太大的问题。

三，定价

如何定一个十全十美的价格，能让买家在最短时间内看上房子，同时自己又能在最短时间内成交卖出呢？定价有两种，一是低价抢offer，这种方法适合于比较热点的地方，比如BAYVIEW学区和UNIONVILLE学区，还有C14的YONGE/Finch地区等等。因为买家多，看的多，所以出低价炒作和造势是最能吸引很多买家来的。当然这个也有一点风险就是价格抢不上去，抢不上去有两个原因，一是市场不够热，二是卖家心理期待值有点高。这两点在一起就会造成这样的风险。二是高价高卖，高价高卖的优点是风险小，适合不热点地区，愿意出价的人会一下就来买走，若是遇到不愿意出价的就需要等一等，随之造成的卖的时间久一点，过了新鲜期会比较难卖。这种方法解决是，如果在1个月内还没卖掉，选择在20天左右，将listing重新挂出去形成一个新的listing。这种情况虽然不是很普遍，但是也可以用一到两次。

四，广告宣传

广告宣传是卖房不可缺少的一个重要环节，其中我们常用的有开放日，文章报道，广告策划，发放传单和故事描述等等。开放日是最普遍也是最必须要做的事情，因为邻居的朋友是最可能买这个房子的群体，千万不可小看这个群体。文章报道也是很必要的，每上市一个房子都必须写一篇文章来报道是我的作风。从社区到内部，都一一介绍，靓屋推荐，必不可少。广告策划是用大量的广告来宣传，在广告媒体上让很多很多买家看到。发放传单也是一个很好的宣传方式，其效果和开放日类似，但是持续的时间和效果会比较长。

五，谈判

的谈判是比较重要的，好的卖房经纪会在价格和售出时期上寻求一个双赢，既价格也合适，卖的时间也短。这样买方经纪也会很高兴，遇到爽快的买家和买方经纪，是卖家和卖方经纪最喜欢看到的事情，大家都愿意谈，买方愿意出一点价，而卖方也愿意降一点，谈成。其实卖房子卖的还是时间，最短时间内卖出才是真正的胜利。这就需要双方经纪互相配合了。

六，细节，细节，细节

再说一点，还是细节，细节，细节，之所以放在就是因为细节是卖房子里最重要的环节。房子细节的处理是否得当才是房子能否最快时间卖出的关键。卖房卖的其实是感，买房买的也是感，感觉对了就会去买，有时候看上房子的买家追求的就是这个感，何为感，如何营造感，这就是看细节了。在这里简单说几个，房屋明亮，进去大门感觉非常明亮，这就是细节，买家会很喜欢。花园园艺漂亮色彩好这也是细节，很多买家在进去房子之前就会喜欢上房子，全都得益于花园的整理。

卖家教育程度也是细节之一，我所建议卖家在卖房子前将孩子的或者自己的毕业证书给挂在墙上，营造出知识份子的气氛。家庭教育程度高，奖状无数，买家自然敬畏，相信也会多愿意出点价格的。卫生间水渍和毛巾这些也是细节，水渍要仔细去除，毛巾也要准备一些新的白色的挂上。这些细节也会让卖家觉得舒心。还有很多不胜枚举。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

1，第一印象是唯一的印象：不管房屋内看上去有多好，买家在进门前已经对你的房子进行了评判。你再也没有机会来改变他们的印象了。当他们接近你的房屋时，让他们感到温暖、受欢迎和安全是十分重要的。记住要用一些不是很贵的树和花将你房子的外部装饰一下。你是可以百分百将你在这些方面的投入收回的。入口通道也是很重要的。你通常会把外衣和钥匙放在那里，但当你卖房时，你应当在那里放一张小凳子、一些鲜花甚至可以放一些饼干。
2，要随时准备就绪供买家看房：你不知道买家什么时候进来。不管他们什么时候来看房，你都要做好准备，让房子处在最佳的状态。切忌不要把碗放在水池里，洗碗机里不要有东西，浴室要擦干净，屋子里的任何角落都不能有灰尘绒球。虽然有些不方便，但这样做才可以卖掉你的房子。
3，厨房至关重要：你卖房时实际上不是在卖房子而是在卖厨房。对厨房改造的好处几乎是无限的。另外你可以收回你投入的85%左右的资金。可能你只需投入几千元更换新台面，但如果你没更换的话，买家很可能以厨房显得陈旧为由减掉1万元。最快、最省钱的改造厨房的方法包括刷漆和更换橱柜把手。使用中性颜色的油漆可以给买家留下充分的想象空间。如果你的预算有限的话，那么建议你买一件高档的电器放到厨房。为什么一件呢？当人们看到这件电器时，会认为其他的电器也是同样昂贵的。
4，要把家的概念从你房子去掉：卖房时很重要的一点是要使你的房子失去个性。房子里要是你自己的个性化东西越多，买家把它想象成自己房子的机会就会越少。把你三分之一的东西放到储物间里。包括家里人的照片和纪念品。可以考虑请专业的公司布置一下你的房子。
5，不要过度装修：简单装修通常会有好的回报，但不要做太多大的装修。如果在把房子放到市场之前做很大的装修，你的投入将很难收回。一定要选择回报率最大的项目来做重新粉刷墙壁、清洁窗帘或购买新窗帘、更换门把手、更换橱柜把手、修好推拉门的轨道并修理好所有漏水的阀门和水龙头等。
6，把小动物藏起来：你可能认为一只可爱的小狗会使潜在的买家感到温馨，这你就错了。并不是人人都喜欢小猫小狗。买房的人都不愿意进门后就看到一碗狗粮或闻到猫咪排泄物的味道，也不愿自己的衣服上沾上宠物毛。这会给买家很不好的印象：这个房子不干净。如果你打算搞一个开放日的话，最好是把宠物放到别处寄养一天。
7，请一个地产经纪：选一个好的经纪极为重要，一定要找一个经验丰富的经纪。他要知道市场上都有什么样的物业，知道你周边类似房屋的价格。
8，把房间照亮：除了房子的地理位置外，每个买房人都特别看重房子采光的好坏。拉开窗帘、擦干净门窗玻璃、更换灯罩、更换瓦数大的灯泡、把外面影响采光的树木剪掉。
9，衣橱要半空：储物空间是每个买家都想要的，而且是越多越好。把衣橱内的衣服取出一半，并剩下的整理整齐。
10，正确定价：要根据目前市场状况、周边房子近期的售价和正在挂牌出售房子的叫价综合比较后定价。这就需要有经验的地产经纪来帮助。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

一、估价错误。一些客户看隔壁房子比政府估价20%卖出，自己也以同样比例报价。经常有卖家问我，我应该比政府估价高多少报价?其实这样做是不可取的。地产经纪们会经常实用CMA (comparative market analysis)法来给物业估价，它是根据目前市场上该地区现在在卖的类似的房子的叫价，过去一年内该地区已经卖出去的类似的房子的售价，卖房子所需要的装修费用，市场的调整等因素所得出的一个价格，因此能够反映出这个物业目前的价格，如果在估价上主观臆断，盲目按比例估价，会为自己带来巨大损失。

合理定价是快速卖房的关键。合理的价格会吸引尽可能多的买家,会在短时间内卖掉房子。相反，如果房价过于高过市场价，会吓走真正的买家。房价和市场价的差别越大，在合理的时间内卖出房子的可能性越小。如果两个房子的地点，房龄，面积，房子的状况等大致相同，一个房子的定价合理，另一个房子的定价过高，买家一般会以定价高的房子做参去买定价合理的房子。定价高的卖家无意中帮别人卖了房子，自己错过了真正的买家，可能很久卖不掉房子，最后只好以市场价甚至低于市场价卖出。

通常买家出Offer，认为价格越低越好。卖家开价，认为越高越好。有些买家，认为价格开得低，就有可能买得低，现在是信息时代，买家卖家都知道市场趋势，想找到大大低于市场价的房子基本不可能。卖家也是一样。大家都知道，买房子要看房子的历史，政府估价，周围类似房子的价格，房子本身的情况等等。有的经纪为了拿到Listing，取悦卖家，开出高价，结果是很常时间卖不出去，错过了卖房的最佳时机，结果导致宾主之间互相埋怨不欢而散。

二、卖房时机错误：一般来说，华人喜欢随大溜，不太愿意做市场引领者。比如我们看到邻居们都在抢Offer卖房，甚至还有愈来愈烈之势，然后我们把房子拿出来卖，这个时候反而卖不动了。每年的二月到六月都是卖房的好时机，容易在短期内卖个好价格。7月份相对要谈一些，8-12月也会有阶段性的小高潮。12月中旬到一月份由于天气寒冷，下雪比较多，上市的房子相对较少，买家一般不会在这个时候看房。但世事无绝对，只要是上市房源少，买家还在，都有机会卖出好价钱。

三、自然状态卖房。卖房就是一个取悦买家的过程。不能摆出一付“爱咋咋地”和“爱要不要”的样子。卖房前，要对房子做一下装修和美化。粉刷墙壁，清洁地毯，打磨油漆木质地板，修补破损的地方,彻底清洁房间。甚至可能需要布置美化房子，重新摆放家具，移走多余的家具和摆设，必要的时候可能需要换掉大部分甚至所有的家具。放置一些装饰性的画、花瓶、花篮、餐具及各种摆设。好Home需要请专业的摄影师拍照，在科技高度发展的今天，很多地产经纪和买家都是看过房子的图片后才来看房的，经过修饰的专业照片会吸引很多地产经纪和买家来看房。肖郎认为卖房在某种程度上就是卖一种生活方式，整洁的家居，温馨的场景，漂亮的照片，一连串的好印象，专业的描述和沟通，重複积累加深的正面印象和传播，买家的购买意愿就会愈来愈强。这样成功卖房自然不难。

四、不会推广和宣传。在一个资讯过剩的时代，酒香也怕巷子深，专业负责的地产经纪会采用各种手段去推广和宣传出售的房子，看到出售房子信息的人越多，以好价格快速卖出房子的几率越大。open House和上MLS只是非常常规的推广方式，但显然是不够用的。移动互联时代，WEICHAT微信和FACEBOOK是必不可少的及时沟通工具。另外一个就是主流的报纸杂志，也是非常有效的一个推广宣传方式。一般而言，潜在买家看见你所卖房屋的次数愈多，也就愈有机会卖掉。卖房也一样，差不多的房子差不多的价钱，除了特别的创意和办法，就看谁的客路广，谁的声音大宣传多，没有其他的捷径。

五：卖家自己推销太起劲。有些房主在别人来看房时，生怕人家不知房子的优点，拼命解说。推销太起劲，也会给人其他的联想。最好的办法是屋主在买方来时，暂时回避，保持神秘感。房子自己会说话，布局、地点、年限、装修，买家可以自己知道。何况买家也有自己的经纪，他的经纪更了解客户，介绍得更有针对性。所以，卖家给看房者自由空间，如果他们有问题，应该请卖方经纪解答买家。因为生意就是生意，生意就有生意的玩法，每一个人都有其扮演的角色，并非越真诚就越好。这些跑龙套的事情都让经纪们自己去做吧，卖家自己去做，吃力不讨好，还耽误卖房。

一年前，肖郎帮一个卖家买房子，已经和一个经纪基本谈好，他已经下好Offer准备给我们，但他的买家需要在给我们Offer前再次看一下房子。我就打电话告诉了卖家叫卖家在买家看房的时候回避一下，有任何问题都让肖郎来回答，卖家也答应了，但后来还是出事了。看房时买家提前到了房子门前，买方经纪也还没有到，这个时候卖家正好出门，他们在门口聊了一会。后来买房经纪气冲冲地给我了来了一个电话说不给我下OFFER了，还说都是我的卖家坏了他的好事。买家和卖家说他们挺喜欢这个房子的，问卖家这么好的房子你为什么要卖？卖家说房子是好，但这个4000多尺房子对他们三口之家也是太大了，几个房子都是常年没有人住的，而且打扫卫生费时费劲。后来，买家就不买了，买方经纪对肖郎说：买家常年住的人更少就只有妈妈和儿子两个人，他们一听就打退堂鼓了，而且买家现在要求减少预算看2000多尺的房子了！

六、卖方经纪谈判技巧有问题和客路有问题：Negotiation（即谈判，与各方的沟通和交流，并不仅仅指与买方的价格协商）。有经验的专业的地产经纪能从买家或买方经纪的言语和表情里捕捉到买家的心理，对房子的喜爱程度，能够承受的心理价位，从而在谈判中掌控局面，以尽可能高的价位帮卖家卖出房子。从来没有经纪会说自己没有客户，手没有客路，主要看其最近几年来的成交状况和他自己的生活背景。象肖郎，是大陆国语背景的华人经纪最为知名也是最成功的地产经纪人，我有大量来自中国大陆的新移民买家，也有许多西人和香港人的卖家客路，但我硬要说自己有大量印度人和黑人买家就有点过了。现在许多非大陆背景的经纪也号称自己有大量大陆新移民买家资源也是有点不靠谱的事情。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

加拿大每年的3月至5月是买房的高峰期，卖房的好时机。一些去年没以理想的价格售出的房子，现在是挂牌出售的好机会。卖房子就象是做一个商业策划案，策划方案的好坏决定了房子能否快速卖出。卖房的策划包括六个主要因素。

一、合理定价

合理定价是快速卖房的关键。合理的价格会吸引尽可能多的买家,会在短时间内卖掉房子。相反，如果房价高于市场价，会吓走真正的买家。房价和市场价的差别越大，在合理的时间内卖出房子的可能性越小。如果两个房子的地点，房龄，面积，房子的状况等大致相同，一个房子的定价合理，另一个房子的定价过高，买家一般会以定价高的房子做参去买定价合理的房子。定价高的卖家无意中帮别人卖了房子，自己错过了真正的买家，可能很久卖不掉房子，最后只好以市场价甚至低于市场价卖出。定价最好的方式是参考周围近六个月成交的与你的房子在房型、居住面积、房龄、格局和土地面积及形状相似的房子，包括市场上待售房的销售价格，这个价格将是买主人认为你房子所值的价格。可以去参观其他卖主的售房开放日，注意其平面布局、内部装修和现状、外观，土地面积，位置及其它特点。不要光看叫价，要看实际卖价。如果你确实想尽快卖出房子，请不要高出你邻居的价格。

二、选好卖房的时机

一般来说，每年的二月到六月是卖房的好时机，卖方市场，容易在短期内卖个好价格。而12月中旬到一月末约一个半月的时间不是卖房的好时机，应尽量避免在这个时期卖房。在这段时间里，天气寒冷，下雪比较多，上市的房子相对较少，买家一般不会在这个时候看房。

三、对房屋做适当的维修和美化

卖房前，要对房子做一下装修和美化。粉刷墙壁，清洁地毯，打磨油漆木质地板，修补破损的地方,彻底清洁房间。无论什么产品，想要卖个好价格，一定要有个好的卖相。请专业的Home Stager布置美化房子，Home Stager会重新摆放家具，移走多余的家具和摆设，必要的时候可能需要换掉大部分甚至所有的家具，主要看卖家的预算和实际情况，放置一些装饰性的画、花瓶、花篮、餐具及各种摆设。好Home Stager可以让房子焕然一新，视觉效果大为改观。最后请专业的摄影师拍照，在科技高度发展的今天，很多地产经纪和买家都是看过房子的图片后才来看房的，经过修饰的专业照片会吸引很多地产经纪和买家来看房。


去除异味:  你可能意识不到，但哪怕很小的异味，如饭菜味，宠物味和烟味会使客户顷刻间失去兴趣，例如，如果客户知道你养狗或者吸烟，他们会开始特别留意一些烟味和污渍，尽管它们根本不存在。你房子的“视觉”和“感觉”对总体感觉的影响很大，买主会注意到所看到、听到、觉到甚至嗅到的所有信息。


四、事实求是地介绍房子的情况


在卖房前对房子做一下全面的检查和评估，必要时可以请专业的Home Inspector来检查评估。聪明的卖主会预先详细写明已知的所有问题所在，既能增加信任度也为将来避免了法律责任有人会问这样做否会影响房屋的售价？房屋的售价是基于房子当前的状况，俗话说的好“一分钱一分货”，如果将房子重新装修，把所有的家电全换成新的，售价肯定会相应增加。
五、推广和宣传

专业负责的地产经纪会采用各种手段去推广和宣传出售的房子，看到出售房子信息的人越多，以好价格快速卖出房子的几率越大。推广的方式主要有以下几种：

1.开放日

周六和周日做3个小的 Open House, 在房子附近的主要路口插牌(Open House Sign),曾加房子的曝光率，吸引尽可能多的买家来看房。

2.For Sale Sign

在出售的房子前插“For Sale”Sign，路过此地的人会知道这个房子在出售，潜在的买家会自己找上门来。邻居也会转告正在找房的朋友或亲友，多数人买房子都希望在朋友或亲友附近买房，特别是新移民。

3.网络营销

利用互联网推销房子在当今世界是非常快速有效的手段。地产经纪首先在MLS挂牌出售，所有的地产经纪都可以查到。地产经纪还可以在自己的网站上推广，在人们普遍关注的热点网站上发帖并及时更新。

4.Customed Feature Sheet

每个房子都有自己的特点，量身定做的Feature Sheet着重介绍并强调房子的优点和独特之处来拟补缺陷和不足，促使买家下决心下offer买房.

5.报纸广告

在当地发行量大有众多读者的报纸上登广告也是推销房子的一个重要手段。

除了使用以上方法推销房子之外，卖家与地产经纪的密切配合很重要。

六、高超的谈判技巧

如果有多个客户下offer, 谈判的主动权完全掌控在卖家手中，因为多个客户喜欢你的房子，可能会出现互相竞价的可能，卖家很容易以高于要价卖出房子。如果只有一个买家，谈判的过程会相对困难，如果想卖个好价钱，卖家和卖方经纪要有高超的智商和谈判技巧。

了解买家买房的动机，越了解你的对手，越容易掌握主动权，你将会掌控谈判的步伐和过程。按常理买主的目的是要以最低的付出买到最好的房子，知道他们的真正动机会使谈判更有效。例如，买主想急于搬入吗？想找好的学区吗？知道买家的买房动机，在谈判时着重强调房子在这方面的优势，使买方感到这就是他们要找的房子，他们想要的东西都有了，就会增加买方的信心，给出合理的价格。谈价过程中应控制好情绪，请将你对房子任何感情因素抛开，生意归生意，感情归感情，谈判中任何的感情因素会干扰你的明智决定。有经验的专业的地产经纪能从买家或买方经纪的言语和表情里捕捉到买家的心理，对房子的喜爱程度，能够承受的心理价位，从而在谈判中掌控局面，以尽可能高的价位帮卖家卖出房子。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在加拿大购置房产，首先需要选择一名专业的地产经纪。对于首次买房者来说，由于自身经验不足，购房过程又过于繁琐，选择经纪人协助买房就显得格外重要了。

接下来就具体说一下地产经纪的重要性。

首先，地产经纪经过专业的学习和培训，广泛掌握了与地产有关的知识，将其运用到对房屋的考察中能够更有针对性的选择到心仪的房子。

其次，经纪人有更加专业的选房工具，可以获得更多，更专业的房源信息。为购房者提供了更多的房屋选择。

除此之外，经纪人多次看房，可以更深入的了解房屋的优缺点，更容易发现房屋存在的问题，可以让选房购房更高效。

在加拿大购房的过程很繁琐，需要经过前期考察，过程中谈判，以及后期签署合同。房产经纪能够很熟练的掌握这一系列购房过程。如果有地产经纪协助买房，则可以使整个购房过程变得轻松，简单又不乏专业。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

虽然外籍人士在加拿大购房并不能移民，但是还是有很多人把购房当做一种商业投资行为，这也就导致了本人不在加拿大进行购房的现象发生。那么这种做法是否可行呢？

接下来就根据两种不同的情况进行具体的分析。

首先，购房者应考虑本人购房时是否需要向银行申请贷款。如果购房者目前没有足够的购房资金，需要向银行提出申请贷款，那就要求购房者本人一定要来加拿大与银行或者其他金融机构当面签署贷款文件。

另一方面，如果购房者有足够的购房资金，则本人不需要来加拿大，可以通过传真的形式签订购房合同，或者委托代理人进行缴纳定金，验房，交房等一系列手续。值得注意的是，本人不在加拿大一定要委托经纪人进行购房，而经纪人则会通过现代通讯工具，如传真，扫描，邮件等方法处理在买卖过程中需要签署的文件，并且检验房屋由第三方注册验屋师出具相关报告。

购买后期的钱房交易以及去地产局办理相关的产权文件都需要由买卖双方的律师共同完成。

这样看来，本人不在加拿大进行购房也是可以实现的。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

想要在加拿大买房，了解房屋类型很重要。只有在全面了解了房屋类型以及各自特点后，才能正确的做出判断，选择出真正适合自己的房屋。接下来就具体来介绍一下加拿大主要的房屋类型有哪些。

独立屋（Single Detached House）

顾名思义，独立屋的特点在于它的“独立性”，一般是指独门，独户，独院的住宅。独立屋不会与其他建筑有任何连接，业主拥有独立产权，独立屋通常可以使居住者拥有更多隐私。

半独立屋（Semi-detached House）

这类房屋是指业主拥有独立住房，但是院落与其他住房毗邻。这类房屋拥有独立屋的很多优点，而且在价格上相对便宜，因此成为了很多买房者的首选。

复式住宅（Backsplit）

复式住宅是指一个复合式的房屋，通常来说，一座建筑中包括两个独立的单元，其中一户可居住在楼上另一户可以居住在楼下。很多业主为了更大限度的获益于复式住宅，通常选择其中一个单元自住，另一个单元出租。

平房（Bungalow）

平房算是一种很经济实惠的独立屋，一般的平房包括地上一层和地下两层。通常，主要的房间如卧室，客厅，厨房均在一层。地下室部分通常可以分门出入。很多华人选择购买平房的出发点在于它价格相对较低，而且占地面积较大，空间变化潜力较大。

连屋（Linked House）

连屋是指一所住房有一部分是和他人住房相连的，通常是地下室或者车库相连，有很多在外部看不出来，只是房屋之间间隔很小。

镇屋（Townhouse）

镇屋这种房产类型与独立屋和半独立屋有相似之处，例如他们都是“一家一栋”的形式存在的。但是镇屋并不是单独存在的一幢建筑，而是多套住宅并联在一起的联排住宅。传统镇屋一般两层或者三层高。

公寓（Condo）

公寓一般是指高层住宅大厦，通常存在于市区或者生活，交通便利的区域。公寓的业主拥有自己的居住空间，并与其它住户分享公寓的公共空间和公共设施，比如走廊，电梯，健身器材，游泳池以及建筑周围绿地等。公寓面积较小，适合小型家庭居住。

了解了加拿大主要的几种房屋类型后，希望买房者们可以根据自身情况选择购买真正适合自己的房屋。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

买房是每个人必须经历的一件事情，而想要在加拿大买一套房动辄要几十万，上百万，大多数人并不能在短时间里付完全款，所以房屋贷款就成为了买房者们获取资金的首选之举。

在加拿大购买房屋贷款主要分为三步，审批，验证和放款。

那么，具体的流程是怎样的呢？

1. 买方向贷方提出贷款申请。
2. 贷方对申请者经济情况进行审核分析。
3. 审核完成后，买方和贷方深入商讨贷款产品的特点和细节。
4. 将相关的按揭贷款合同及文件送至律师处。
5. 买方签署按揭贷款合同并通过律师办理抵押登记。
6. 成交日当天，律师按照贷方指令依照条例放款。

当上述流程完成后，买方就可以成功获得贷款并购买房屋了。值得注意的是，买方需按照规定在预定期限内进行还款，否则将会有被要求支付罚金。