Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

对于大部分买房者来说，想要选择到心仪的房屋，首先要考虑房屋的选址问题。好的住址不仅能让住房者生活更加便利，对房屋的保值及增值也有积极的影响。那么，买房者在选择房屋住址时需要着重考虑哪些因素呢？

选择地段

选择地段首先要考虑的就是“地段”问题，购房者应考虑自己更倾向于居住在市中心，郊区还是城市靠近郊区？通常来说，相似规模的房屋在市中心的价格往往高于在郊区的价格。很多购房者据此判断郊区房屋的性价比较高，其实这是买房者在选房过程中的常见误区。选择地段的时候同时要考虑房屋保值增值的可能性大小。购房者应该根据自身情况分析选择合适的地段，通常地段较好的地区放假也相对较高。

除了地段之外，在选择房屋住址时买房者还应考虑以下几个因素：

• 工作

选择住址时，工作是不容忽视的一大因素。购房者应实际考虑住房与工作地点之间的距离，是否需要两地长时间往返等。大多数购房者都会根据工作地点对住房区域进行筛选。

• 学校

加拿大的中小学是按照居住区域进行划分的。因此，为了让子女接受更好的教育，很多家长会根据学区购房，选择居住在教学水平较高的小学和中学旁边。

• 治安

在选房过程中，治安问题不容忽视。购房者在选房过程中应深入了解周边区域的治安，确保所居住区域的安全性。

• 文化

基于加拿大的多元文化，在选择住房区域时也应考虑文化因素。大部分中国人选择住在华人较多的区域，也有部分中国人会选择住在白人区。买房者在选择区域时应根据自身情况作出正确的判断。

• 交通

买房者在选择住房区域时，交通问题也是不容忽视的。首先，买房者应观察房屋周边是否有TTC车站，地铁站等方便出行。其次，还应注意房屋区域是否靠近公路或者繁忙路段。一般来说，居住在公路或繁忙路段附近易受噪音，灰尘的影响，同时交通高峰期驾车出行容易导致不便。

• 购物

在选择房屋住址时，周边是否存在plaza，超市，餐馆也是值得考虑的。丰富的购物区域可以为居民的生活带来方便。

• 周边环境

周边居住环境十分重要，购房者应考虑所选区域周围是否都是外观整洁，错落有致的私家住宅。如果附近存在用于出租而非自主性质的公寓楼，或者有政府自主的公寓楼，买房者应慎重考虑。通常这种区域会常有陌生人或者低收入人群来往，对小区的安全，治安都会产生影响。一般来说，靠近公园，临近河谷，较为幽僻的住宅区很受欢迎，房价相对较高，升值潜力较大。

希望买房者在选房时着重考虑上述几个条件，能够更高效合理的选择适合自己居住的区域。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

古时有孟母三迁，为的是希望儿子在良好社区环境下长大；到了21世纪，不少父母被形容为虎爸虎妈，或是怪兽家长，主因都是他们十分注重子女的教育。

毫无置疑，华人十分注重子女教育，所以好学校区内的住宅物业备受追捧，房价也水涨船高。

说到学区房，无论是正在买房的，已经拥有房产的，还是正在租房的，只要是有子女，几乎每个人都有学区房这个特别的概念；因为买了学区房，孩子可以上好学校；而且，学区房的房子不愁找不到租客；还有，学区房的物业具有很好的升值潜力。

可是，有趣的是，有些家长在买房子时只知看学校排名，其他细节却不清楚，例如什么是IB课程，甚致是区内的学校经已满额不能再收新生也不知道。

多伦多的学校，从小学到高中，从私校，到天主教学校，几乎都被中国的“孟母”们作为课题，研究过了。可是由于语言的障碍和认知程度的不同，大家研究的角度和深度待有待商榷。

一般人通常是从菲莎研究所的排名和分数，朋友之间的交流，地产经纪的介绍等几个渠道，了解学校的情况和好坏。但这其实是远远不够的。

首先，学校的排名并不能代表全部，而菲莎排名的方法也不能绝对准确地反映一个学校的真实状况。其次，要考虑这所学校的学习环境，教学方法，开设课程是不是真的适合自己的孩子。有时候，“适合”比“排名”更重要。

当然，选对学区很重要，但是社区的好坏也会影响孩子们的成长。同时还应考虑交通情况，社区秩序，人口结构，房屋形式等。换句话说，学区应该作为选房选址的因素之一，但不应是唯一。

那么在选择房屋的时候应该怎样正确的选择学区呢？

1、综合考虑，选最适合的贴士

• 太顶尖的学校，优秀的学生比较多，孩子的压力也会比较大，对于不是很杰出的孩子来说，可能会不合适
• 很多名校都有它自己的强项，比方说，校风好，对孩子照顾得好，学术氛围浓，要求严格等等，一定要明确你的孩子最需要什么
• 一定要有心理准备一旦学校排名改变，你也能接受。就是说，你要买房子的考虑因素应该全面，对学校的认识也应该是综合考量，不仅仅倚重于排名
• 多咨询专家的意见。专业的地产经纪，会为你提供真实，有用，实时的信息，并会根据经验和判断，给出合理的建议
• 花上一两天的时间，去学校转转，参加学校的招生活动或是找接待人员，老师聊聊，体会一下，看这里是不是你孩子要找的地方

2、避免陷阱和误区

• 注意片区的调整，受生源人数影响，有时候学校每年招生区域也会适当进行调整，因此建议购房者在确定买房之前，一定别忘了前往教育部门或是学校了解清楚，所属学区是不是如你所知，是否会出现学区重新划分的情形。
• 当心“山寨学区房”。同一个地区，甚至同一条街，有时候不属于同一个学区。特别是对于两个学区交界线附近的房产要当心，避免买了地区，差了学区。
• 有的学区，由于学生太多，出现满员的情况。学生可能被迫选择去邻近的其他学校就读。如果你买房之前想当然，或是疏忽了，没有确认的话，就会有苦难言了。

近年来，学区房，作为炙手可热的紧俏产品，无论市场如何变化，抗冲击的能力比较强。而房价的涨幅更大幅高于调查报告的平均值。所以，买房考虑学区，既满足了自己的需求，也是投资的一个重要因素和依据。

（来源：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

在加拿大买房时，除了房屋本身的情况，很多人考虑更多的是房屋所在的社区的好坏程度。那么社区的质量应该怎样辨别呢？

首先，房子本身会不断的变旧、贬值，但土地是稀缺资源，会不断升值。所以，选择加拿大的房产主要还是看地价。而地价升值的快慢，并不是屋主自己能够决定的，而是取决于地段，也就是周围社区的好坏。正因为如此，我们在买房前，要先了解房子所在的社区。

下面小编就为大家介绍一下在选房选址时应该怎么看社区。

1. 通过公共信息了解社区的基本情况

买房者可以提前上网搜索，可以找到关于这个社区的人口结构、教育水平、家庭收入、犯罪率、学区等资料。咨询房产经纪，往往也是个好办法，但要注意的是有些经纪是为卖家服务的，也许会夸大优点，遗漏缺点。通常，容易被忽略的是自住率： 一般来讲，出租房比例特别高的社区，不是好社区。

2. 向地产经纪了解附近房屋价格的历史变化情况

房价上升得快是好迹象，但更重要的是房价的抗跌能力。一般来讲，在兴旺的时候，好区和坏区的房子都会上。但在世道不景气的时候，坏区的房子会跌得很快，好区的房子则比较抗跌。

3. 看房的时候争取和邻居聊天打听

开放日看房的时候，注意寻找机会看看邻居有没有在割草、散步等，可以主动打个招呼，争取聊一会天。不妨直接说明自己想买这一带的房子，听听他们的看法。

4. 观察小区的人气和凝聚力

注意看看小区里大家有没有很多户外活动。一般来说，小孩在街边玩耍，老人在慢悠悠散步，年轻女孩在慢跑等，都是小区治安良好，居民住得安心的标志。另外，如果能看出社区组织得比较好，例如邻里守望互助、义卖等活动比较多，社区凝聚力就比较强，治安就好。

根据社区质量选择房屋是众多买房者不容忽视的一部分，选择到地处良好社区的房子对保值增值很有帮助。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

生活在多伦多，Downtown无疑是很方便的，但无奈交通比较拥挤，环境也比较差。因此，新移民选择在那里买房的并不多。在Downtown上班的华人新移民，买房时会考虑 Etobicoke 和中区 Eglinton 到York Mills这一带。

但他们看过了这些地方的房子后，能下决心买这一带房子的却少。最常见的感觉是房子不大，太老，价格奇高。价格高的原因是这两个地点的地理位置和人文社区环境都好，但通常华人的价值观念还没有完全认可这些。

北约克（North York）和士嘉堡 (Scarborough) 是本地人和华人公认比较适合居住的地区。

一般来说，华人喜欢去的还是中国餐馆，而上述两个区域都不少。士嘉堡更多一些，而北约克环境较好，交通方便，距离央街（Yonge Street）和Sheppard地铁站很近，401 和404 两条高速交叉，同时名校云集，对望子成龙的中国人来说，吸引力更大，但房价也贵了很多。

很多人倾向于购买北约克Yonge Street 以东和士嘉堡西区的房子，尤其北约克的A.Y.Jackson、Earl Haig 和York Mills C.I.等名校区，致使这附近的房子供不应求，房价飙升。

而烈治文山（Richmond Hill）和万锦（Markham） 对于追求安静，方便开车的人来说是很不错的选择。因为这里房子较新，房价比北约克便宜，华人餐馆、服务设施很多。

Richmond Hill 有“富豪山庄”之称，是大多伦多地区的豪宅区之一，几百万的房子不少。

而Markham的Main Street老街环境优美，是多伦多周边地区欧洲风情浓郁的地方，和朋友闲来逛逛众多的工艺品店，坐坐路边的小酒吧和咖啡屋，颇有身在巴黎小街道的感觉。当然，附近的房子并不便宜。

至于密西沙加（Mississauga），是靠近多伦多的一个新兴城市，那里的房子比较新，而且价格比多伦多便宜，但地税比多伦多得多。相比较而言，也算是个不错的选择。

对于众多买房者来说，选择到真正适合自己生活和居住的房屋是一件很重要的事情，所以在选择居住城市和地段时要格外慎重。

（参考自：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

多伦多地产局每月会公布两次多伦多地区的房屋销售数据，其中最受关注的部分是独立屋的买卖成交情况。因独立屋通常占到总成交量的一半。很多华人地产经纪认为，独立屋升值最快，如果条件许可，建议买房者选择购买独立屋。

多伦多地区的独立屋有多个类型，分为平房 (Bungalow)，后复式 (Backsplit)，标准两层式 (2-Storey)等。华人大多关注于标准两层式的独立屋，对平房和后复式独立屋了解并不多。但实际上，平房和后复式独立屋对于那些手中没有太多钱，又是首次买房者而言，是最为合适的，因为这两种房型都具备出租的条件。以平房为例，价格不是太高，尤其在北约克和士嘉堡地区的平房，在当前的市场上，称得上物美价廉。这类房型通常分为地面和地下两层，大部分平房的地下室是分门出入的，即两家人完全可以同时住一幢房屋。地上这层面积通常有1000多平方尺，地下一层绝大多数都是装修完成的，整栋平房的可用面积可达2000平方尺以上。目前这类房子售价50万起，这个价钱在烈治文山只能买间镇屋。有的平房占地很大，达75尺进深120尺宽，巨大的后院完全可以造一个太阳房了。平房型独立屋这些优势，对那些一时无法买大房子的人来说，是不错的选择。

后复式的房子通常四层 (Backsplit 4)，但有些后复式的房子因为造价限制，建成后复式三层 (Backsplit 3)，也有后复式的房子巧妙利用地势条件多修半层，建造成为后复式五层 (Backsplit 5)。后复式的房子内部利用空间非常大，有利出租，在市场上是比较抢手的。

其中，最受华人喜爱的独立屋是标准两层式四睡房双车库独立屋。这种独立屋的建筑面积 (不计地下室)都在2000平方尺以上。这一类型的独立屋价格也比平房和复式贵。很多较新的标准两层式四睡房双车库独立屋要价至少70多万元，而且从目前市场的受欢迎程度来看，将来还会更贵。所以如果条件允许，买这类房屋不仅可以保值，而且升值也较快。

（参考自：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

现在有相当多的购房者在购买新房还是旧房的问题上左顾右盼，拿不定主意。看到新房会说，太贵了没道理，看到旧房时又担心维护起来太麻烦，如果是公寓又担心潜在的修理费用太高难以承受。这反应出了一个相当普遍的问题，一是缺乏对于加拿大房屋结构的了解，二是缺乏一个客观公正的购买心理。

接下来我们比较一下新旧房屋的特点:

新房:

1. 设计新颖，布局结构更趋向于现代人的生活节奏，开放，舒适, 空间更宽大， 室内空间, 采光等更好，区内休闲娱乐设备相对齐全，新房在修建时都会考虑到这个问题，都会更幽雅，更体现人情味，更现代一些。
2. 保暖节省 ，新房子的窗户都是双层玻璃的，材料性能更好，其能源消耗是80年代的一半。安全性能也相对更好：老房子的配电系统标准较低，许多房子只有一百安培的供电量。而新房子的供电量较大，通常为200－300安培。
3. 建筑材料和电器也有较大不同：老房子的绝热材料 (Insulation) 含有对人体有害的石棉，新型绝缘材料则不再含有石棉。在1978以前建的房子有可能存在含铅油漆，在1982年以前建的房子的水管系统所用的焊锡也含有铅。 冷暖器的热交换率更高，最好的设备能达到 95% 的高效率。 新房子已不再使用而改用铜线。屋顶的油毡瓦片由于材料的性能提高很多。

老房子也有其优点:

1. 老房子所在地区都是在城市的中心向外括散开的。我卖过一个1910年的房子， 价格依然不便宜。但是老房子所在区域的各项配套工程齐全, 如: 公园，公车，地铁站，医院，学校，商业中心，图书馆等一应俱全。社区及邻里相对稳定，便于小孩的成长，后院大多绿树成荫，可以完全享受到前屋主所给你留下来的好处。
2. 买旧房子时不需要支付GST，并且有些新房甚至没有电器和车库的遥控装置。这些花下来，可能也会花费不小的一笔钱。几年下来，旧房说不定也修整得很漂亮。
3. 买10年以上的House时，最好请专业人士验屋。不要认为验屋是一件小事，老房子的材料都都是货真价实的，但是因为老了，可能会存在其它问题。当你为了省钱而不验屋，等到搬进去后发现有难以忍受的小动物的痕迹，比如有蛇洞在屋前屋后，或者有白蚁出没，或者墙和地基有裂缝，到那时说什么都晚了。

如果你难以取舍，不妨这样考虑一下，房子和你的生活学习工作息息相关，包括小孩的上学等等，从这一点上说，位置好一些的老房子和位置稍偏一些的新房相比，对于一个特定的购买者来说，前者就占了很大的优势。

（参考自：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

现在加拿大的楼市畅旺，房屋无论新旧，只要地点好，都会很快售出。但现在很多人都对旧房屋存有戒心，认为旧屋一定非常残旧，包括房屋的结构、水管、电力系统都会有很多毛病。可事实是，有些建造超过五六十年，甚至七十年的旧房屋依旧保养的很好，很适合购买。

其实，房屋出现问题的因素有很多，房龄是其中之一，但并不是一个绝对的影响因素，因为只要保养得好，很多古老的房屋也是绝对安全和适合居住的。

一间古老的房屋如果有良好的保养，地区理想，而且价格又很合理，购买这间旧的房屋可能是一个好的投资。

此外，还有两个重要的因素，就是购买这间旧屋的目的，是自住还是出租？以及买房者计划保留这房屋的年期。如果房屋供买房者自住超过十年以上，古旧房屋内有些东西需要更新，主要目的是能源的节省和减少每年保养的费用。

例如：

1. 更换屋的单层玻璃窗和门变成双层玻璃，加强房屋楼上的保暖的材料等。这样可以减少高达百分之二十以上的暖气流失。
2. 更换残旧的暖气系统也可以节省高达百分之二十以上的暖气费用。而且不用经常更换残旧暖气系统的零件及减少维修的次数，这都可以为你节省不少的金钱。

以上所花费的金钱，如果你计划居住超过五至十年以上，就可以节省回来。而且当你把房屋卖出时，价钱又会高些。

但如果你只计划保留两三年，现在这时候作为出租用途，很多东西及系统虽古旧但是仍安全的，可以考虑保留，但要经常保养，作为减少投资的成本。所以，只要价钱便宜，仍值得购买。

最后，购买一间古老的屋子时候，除了考虑价钱之外，你要考虑保留这屋的年期、用途。  

最重要的就是要了解房屋的系统状况是否需要立刻花费大笔的金钱去更换很多东西，或可以暂时使用。例如电线是否需要更换？电力是否需要加大？   

此外，购买古旧房屋还有两点需要买房者注意，就是房屋是否会有埋在地下的油缸或者会使人致癌的保暖材料，例如UFFI或石绵。因为房屋如果真的有这两样东西存在，就会需要花大量金钱去清除。所以在决定买旧房屋之前应雇佣专业人士前去检查。

在权衡了两者的利弊后，购房者可以做出一个正确的判断，是否将购买老旧房屋作为一种投资的方式也是购房者应该考虑的问题。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

在中国，不管是典型的四合院，还是普通民居，盖房子时，大都是以正门为中，向左右展开，进门后都是向左或向右进房间，极少往纵深里走的。

这样一来，如果房子是坐北朝南的，每个房间都有朝南的窗子或朝南的一面，在冬季，偏在南面的太阳阳光都会斜照进房间，屋里暖洋洋的，很是舒服。而夏季，太阳轨迹北移，当头照射，整日阳光照不进房内，感觉又清凉些，再加上在中国，夏天刮南风，冬天刮北风，有向南开窗的房子更是得天独厚， 人人喜欢。

加国房子向内延伸

在加拿大，盖的房子左右展开的不多，大部分的房子都是向纵深延伸。从正面看来，门面不是很大，特别是新盖的房子，都是窄长窄长的，宽门面（即大地皮）的房子稀少且贵很多。

加拿大的房子还有一个特点就是车库大多是建在前面，好多双车库的房子从正面看，就是两个车库门旁边加一个正门。如果这样的房子坐北朝 南，主层向阳的一面就是车库，车库后面的厨房也好，家庭厅也好(厨房和家庭厅是一家人活动最多的地方)，一定是向北了。所以说，在中国的经验，到了加拿大 就不一定管用了。

房子朝北更适合

如果房子坐南朝北，情形就正好相反，家庭厅、厨房、以及楼上的主卧室或其他一到两个卧室就朝南，在加拿大漫长的冬季里，能有阳光照进这些家里人活动 多的房间，是再温暖舒适不过了。所以呢，到了加拿大，咱就要随乡入俗，不一定就要坐北朝南的正房，也许坐南朝北的房子更合适。

（参考自：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

对于很多购房者来说，购买新房还是二手房常常让人感到难以选择。如果购房者还在犹豫购买哪种房屋，不妨看看下面有关购买新房和二手房所存在的利与弊。

购买新房

• 室内布置更加个性化，购买新房，买家可以参与房屋装饰的过程，使家居装饰风格更符合买家的个人喜好及品位。
• 由于房屋内的所有设施都是全新的，因此会较少出现需要维修的情况，买家需要支付的维修费用将更低。与此同时，不少物品都在建造商的保修范围内。
• 一般情况下，新房内配备的电器都是时下最新的，而节能设备也是根据最新的标准来安装的。
• 购买新房需要交纳GST税项，但是在房屋金额少于45万加元的情况下，买家可能可以申请退回部分购房时支付的GST或HST税项。
• 除了需要交税之外，购买新房还需要支付多项额外费用，例如环境美化和升级工程。安装硬木地板、铺地毯等都会加大支出费用。在购买新房时，要确保自己知道包括在房价里的一切项目。
• 此外，如果购买的是楼花，还有可能出现延迟交房的情况，买家甚至可能需要多等一年才能入住。

购买二手房

• 购买二手房不需要支付GST/HST税项，除非房屋经过大规模的装修，在这种情况下将需要交税。
• 生活设施齐全，一般来说，二手房通常都在成熟的社区里，这意味着社区周边的生活设施齐全，有购物街区、医生诊所、学校以及公园等娱乐休闲场所。
• 部分历史悠久的二手房装修复古且独特，与现在新建的房屋装修风格截然不同。
• 翻修、重新布置的费用高。在购买二手房后，买家可能会需要对房屋进行再次装修、翻新，例如更换篱笆、屋顶、窗户或大门。
• 如果买家支付的首付款低于房价的20%，那么就必须购买房贷违约保险（Mortgage Default Insurance）。
• 能源成本高，房龄较长的房屋消耗的能源相对更多。买家需要支付的暖气费和其它能源费用可能会更高，有时甚至还需在墙壁或是屋顶安装保暖层。

以上分别是购买新房和二手房所存在的利与弊，除此之外，还在犹豫的购房者可以考虑以下几点重要因素：

地点

如果想要搬进一个社区建设及规划比较全面，并且房屋离公共交通（巴士站及地铁站）较近，交通更为便利的小区里居住，二手房将会是一个不错的选择。一般情况下，新的房屋比较集中在靠近城市近郊的一些社区里，这意味着人们需要在交通上花费大量时间。

费用

对于购房者来说，购买新开发建造的房屋可以得到一些优惠条件。在购房前，买家还需考虑到上班的地点、交通花费、车的损耗以及折旧率等因素。另外，如果购买二手房，车道、花园里的篱笆、树木以及一些日常生活中需要用到的设施及设备都一应俱全。如果购买全新的房屋，买家可能需要自己添置这些设备，从而也会产生 一笔不菲的开支。

布置

老房子的布置及装修通常会比较传统。虽然说在购买了房龄较长的二手房后，可以对房屋进行改造，例如，增加一间卧室、在卧室内加建一个洗手间或者是对厨房进行改造。但是，这些改造装修工程实施起来却是费心费力又费钱。如果购买新房，买家就能够在房屋装修之前先决定自己想要的装修风格，比方说：什么颜色的墙壁、什么类型的地板或是什么样的地毯等等。

维护

保养及维护一套老旧的房屋也会产生一笔不小的开销。因为这些房屋里的旧设备、旧水管以及老旧的电力系统维护起来会比较麻烦。在入住后，买家可能很快就需要 换一个新的屋顶或是一个新的壁炉。老旧的窗户以及安装不恰当的保温系统可能会使总的暖气费大大增加。相反，安大略省所有新房屋的建造以及装修都将由 Tarion（安省新屋保证计划）提供全面担保。

（参考自：安居网）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

对于很多购房者来说，选房买房是一项很重大的决定，同时签约认购也是一个很严肃的法律行为。为了使签约认购的过程更为权威，买卖双方都应聘请律师，并且在律师的监督下完成签约。虽然如此，很多购房者对聘请律师这一重要环节并不了解。

接下来就具体介绍一下购房过程中关于聘请律师你不知道的那些事。

房屋买卖过程中需要在什么时候聘请律师？

签署房屋买卖合同是买房过程中极为重要的一步，一旦合同签署生效，将会被赋予法律效应。所以买卖双方都应慎重决定。因此建议买卖双方在签署合同之前找律师审阅一下，确保无误后再签署。一般来说，新房的买卖合同中常常会要求额外支付一些费用，比如用于公共道路建设，植树种草等花费。这些需要买房支付的费用有时可达1至2万元，也算的上是一笔不小的开销。而Condo和Townhouse则有可能会出现管理费用，维修费用持续攀升的状况，这些情况通常买房者并不了解，所以找律师把关就显得格外重要了。

房屋买卖双方是否可以聘请同一个律师？

通常来说，不建议买卖双方聘请同一个律师，因为律师的责任是保护当事人的权益。但是房屋买卖双方当事人的利益是冲突的，律师不能完全倾向于其中的某一方。尤其是在涉及商业利益的情况下，双方一定要聘请不同的律师。但是如果买卖房屋情况单纯，双方聘请统一律师也不是完全不可行的。

买卖房屋需要给律师多少准备时间？

一般来说，客户在进行房屋买卖时，应在Closing Date前三至四周将所有文件交于律师审查。当然，这并不是一个绝对的期限，越早将文件交于律师审查越好。 值得一提的是，在房屋买卖合同中，有一个被称为Requisition Date的日期，这是一个合同中规定的产权调查期限。如果律师在此期限前完成调查，并且发现房屋产权方面有严重的问题，可以据此作出不购房的决定，解除买卖合约，收回定金。但是如果在规定的产权调查期限后发现问题，则不能中断交易，只能按规定履行合约。这样看来，律师应有足够多的时间对合约进行审阅检查，确保无误。

律师费用怎样计算？

在房屋买卖过程中，找律师是很重要的一个环节，但很多客户对律师费应如何计算并不了解。

通常，律师费主要分为三个部分。

• 律师代政府收的费用

首先，律师会代替政府收取一部分费用，其中一大部分是房产交易税（Landtransfer Tax），多伦多地区一般会收取房价的1%。首次购房者通常可以见面此费用。

• 杂费

其中包含产权调查费用，税务，水，电等调查费用等。

• 律师费

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在加拿大买房，通常是先由专业地产经纪人带着看房，待决定要买该房时为下Offer的阶段。Offer一般是由买方的经纪人根据买房的要求起草的，由买方签字后再交由卖方过目。如果卖方在Offer上签字，该Offer成为了具有法律约束力的合同，双方都要遵守。所以签Offer前要慎之又慎，不要因为它看似草稿就轻易签署。作为当事人，其中五点必须注意：

一、贷款条款

Offer中应注明买方在合同生效的几天之内向金融机构申请贷款，如果不能通过的话，买方可以取消合同，全数取回定金。建议买方无论有无贷款的必要，都应要求加入此条款，达到留给自己一个冷静期的效果。

二、验屋条款

除了Condo Apartment 之外，都应加入该条款。在合同生效后几天之内要通过验屋师的检验，否则合同无效。

三、管理文件（Status Certificate）

购买Condo Apartment 和 Condo Townhouse 时，买方要坚持让卖方出钱提供由管理公司出具的管理文件。

四、电器

如果房价里包括电器或其它比较值钱的物品，要对其进行具体的描述。如品牌、型号、生产日期等等，防止有些不义的卖方在交房时偷梁换柱。

五、其它特殊条款

买卖双方都可以根据自身的情况及可能遇到的问题尽可能地明确写到Offer中，以免发 生不必要的纠纷。

有经验的地产经纪人在起草Offer时会充分考虑到常见的问题，并列举到Offer中以求限度地保护买方的利益。如果您使遇到了一个出色的经纪人但还是不放心的话，那么您在签字之前请律师审阅一下Offer。

（来源：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

越来越多的中国人喜欢去加拿大,并在加拿大买房定居。新移民买房通畅会有很多疑问，接下来就具体整理了一下有关Offer的注意事项。

什么是Offer？

Offer通常包括哪些基本条款？Offer实际是Agreement of Purchase and Sale的简称，可以由买家，也可以由卖家准备，但通常由买家准备。Offer一旦由双方签字同意后就具有法律效力。 许多常见的需要买家确立的条款主要是：购买价格、订金、交屋日期和Offer附加条件。而常用的Offer附加条件是贷款和房屋检验，这主要是为了保护买家的利益，保证买家在不能贷到款或所购房屋不能满足买方质量要求时免受经济损失并无需承担法律责任。

Offer递交的程序是怎样的？

目前常用的递交Offer的形式有两种：直接递交Offer给卖方或卖方经纪人或传真Offer。这种方式需要买方经纪准备好Offer并在买方签字后向卖方经纪人登记Offer并约定双方见面时间地点（通常在卖方住所或卖方经纪公司内），并由买方经纪亲自递交Offer给卖方经纪及卖方。双方经纪在与自己的顾客充分沟通的情况下，代表各自顾客就Offer条款讨价还价并达成协议。通常情况下买方也需要到场，任何条款改动均需通过双方签字认可方可生效。传真Offer相对简单，双方经纪通过传真联络，无须买方到场，但同样任何改动均须双方签字认可可生效。

Offer的价格是如何定出的？

很多人都说，卖方的心理无非是想让房子卖到尽可能高的价钱。此话对，但不全对。因为忽略了一点重要的，任何一个卖家在决定出售房屋后都不希望房子成为滞销品出不了货，所以应该修正说卖家是希望在房子安全（成功）售出的基础上拿到尽可能高的成交。牢记卖家的心理状况，谈Offer时就可以变得很技巧了。 当我们在谈Offer的过程中，除了关注价格本身，交屋日期、定金金额、合同附加条件等都能不同程度的影响到OFFER是否能被卖家接受，技巧地揉合各种因素，呈现给卖家的是一个有强烈诱惑力的大餐，卖家想不接受你的Offer也难。记住一点，双赢才是真的赢，一个好的买卖合同应该是双方均满意的合同。

有多个Offer时怎么办？

你看到中意的住房，当然有可能别人也中意，所以出现多个人竞争同一套房子也不是奇事，反而更说明这种房子是一个性价比比较好的物有所值的房子，所以不用担心。 尽了努力，达到自己能接受的上限，使不能得到这套房子也不会遗憾了。因为如果超越了你的负荷，拿到这套房子后你也会患得患失，不妨冷静面对，再寻找其他的房屋。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

房屋买卖合同属于合同法的范畴。在加拿大，合同一旦签署即生成法律效力，违约自然要付 出代价，严重时还要承担连带的法律责任。土地及房屋具有区别于其他商品的特殊属性、意义以及其相对高昂的价格。在房屋买卖合同的执行过程中也有着特殊的问 题与对策。通常情况下，从签署合同的日期到过户交接的日期，买家需要筹集资金、贷款；卖家需要准备搬家等等。这段短则几周，长则几个月的时间为合同的执行 产生了不确定性。

导致违约的原因

最容易对买家或者卖家造成影响的是善变的房地产市场价格。短时间内房价的涨落，最容易刺激某一方想要寻找借口不执行合同。其次是个人财务情况的变化，对房屋的状况发现了新情况，等等。根据双方依据的不同原因或借口，或者提出异议（违约）的时间（距离合同签署日期或成交日期的远近），坚持履行合同的一方强制执行合同的权利和成功率也有所不同。

合同中要特别注意的条款

买卖双方通常是通过双方的地产经纪签署标准的买卖合同。在这个最常见的合同中，除了房价以外，最重要的条款有以下几条：

（1）第12条“Time is of the essence”即合同中的时间规定必须严格遵守，未能按时执行的视同违约；

（2）第11条合同的执行地点为地产局注册处；

（3）所有过户、转名费用（卖家律师费除外）由买家承担；

（4）第9条，除合同中特殊规定外，卖家必须清除地产局在房产上所有不利于房主的注解，包括付清并去除所有的按揭；

（5）第10条：买家付款需要通过银行本票，现金或律师公证人的信托支票。卖家可以拒绝一切其他方式的付款。

另外，第13条和第14条包含了加拿大律师学会对律师公证人在地产交易中必须遵守的程序和严格要求，以确保在“一手交钱，一手交房”的过程中不出纰漏，买卖双方的利益都得到保障。没有这些严格的规定，买卖双方很难做到同时履行其合同职责。

必须遵守的通行规定

此外，有些规定属于通用的合同法范畴，虽然没有在合同中明确写明，双方也要严格遵守：

（1）过户必须在成交日当天地产局注册处关闭之前完成；

（2）买方律师或公证人必须准备所有过户文件供卖家签署；

（3）如果合同没有明确规定由买方负责过户费用和文件，则文件由卖方律师公证人准备；

（4）卖方不仅要付清所有现存的贷款，还要负责将贷款从地产局注册处数据库中注销；

（5）尚未建成的房屋，合同签订后的施工必须符合行业标准，保证施工质量；

（6）所有新屋都应该有新屋保险或者法律强加给建商的质量保证责任。

如果合同的一方违约，另外一方有两个选择：

（1）接受对方的违约行为，同意合同终止。双方都不必履行合同，但是没有违约的一方可以索取经济赔偿；或者

（2）拒绝终止合同，要求强制执行合同，并且在强制执行的基础上索取经济赔偿。

在第二种情况下，没有违约的一方必须始终做好履行合同的准备，需要时提供证据证明当时的立场。通常情况下，即使得知对方会违约，没有违约的一方也要在成交日当天通过律师向对方申明继续履行合同的意图，并且签署所有的必要文件发给对方。这样才能在法律上占据更有利的形势。如果没有这样做，法庭可能会认为双方同时终止了合同而拒绝赔偿。如果双方都没有明确表示按时履行合同的意图，则视为双方同时终止了合同。

如果一方通过律师正式通知另一方将不会履行合同，则得到通知的一方就可以认为对方已经违约。如果一方只是提出延期履行合同，一般不会视同合同终止。 如果通知是在成交日之前收到的，想要履行合同的一方仍然要始终做好在成交日履行合同的准备，并且将其意图通过律师以正式的法律文件方式传达给对方。

由于物权法在西方历史悠久，相关法律十分缜密复杂，环环相扣。在这个过程中，每一个步骤都需要谨慎考虑，深谋远虑，充分估计到未来可能发生的变数，避免让对方抓到把柄继而功亏一篑，或者采用的文件或言辞偏差造成歧义，影响最终的结局。

通常合同解除条件时，买方会支付给经纪公司一笔定金，一般是房价的10%左右。支付定金的目的是买方向卖方提出正式购买的意愿，同时卖方将物业保留 给买方，不能再出售给别人。如果正常成交，定金会成为购房款的一部分。当违约成为可能甚至不可避免，双方最关心的往往是定金的去向。如果是由于买方的责任 未能完成交易，卖方会申请将定金扣留。如果一方违约，经纪公司或者律师公证人只能依据双方签署的书面文件或者法庭判决才能释放定金。在问题解决之前，任何 一方都不能单方索取定金。

当卖方违约时，买方可以要求退还定金，如果卖方拒绝退还买方可以诉诸法律。但是，在买方要求退还定金之前要谨慎考虑周全：卖方真的已经违约且终止合 同了吗？如果没有，买方过早要求退还定金反而变成了“违约方”；如果买方要求退还定金，就等于接受了合同的终止，就不能再向对方索取除了定金以外的经济损 失。因此在提出要求之前衡量一下实际的经济损失如果超出定金的数额就应该三思。建议买方寻求法律咨询保障自己的权益，合同终止时不要轻易放弃定金。

下面分别说明一下对方违约时，作为买方和卖方该如何通过法律途径保护自己的利益。

（一）卖方违约

卖方违约时，买方可以考虑以下几种赔偿：

（1）强制执行合同并索赔经济损失

（2）以赔偿经济损失替代强制执行

（3）其他根据合同法赔偿的损失。

根据加拿大房地产合同法，如果房产是unique即“独一无二”的，即其特殊性对买家有着非同一般的意义，那么违约的卖方必须履行合同将房产转让给买方，不能用经济赔偿来替代。所谓“独一无二”是说在同样的地域无法找到可以替代的物业，满足买家的合理需求。以往的案例显示，由于“独一无二”的条件比较高，近年来能够被法庭认可是“独一无二”的物业并不多。如果申请强制执行，买家必须表明坚持执行合同的立场。即使买家同意解除合同，也要及时采取措施保 护已经缴付的定金。建议买家及时咨询律师寻求专业法律意见。必要时通过律师将房产在地产局冻结。尤其是当房地产市场上涨时，防止卖家将物业高价卖给下一个 买家。

（二）买方违约

买方违约时，卖方可以同意终止合同并退回部分或全部的定金。然而，这种情况非常少见。通常情况下卖家至少要求买家放弃已经支付的所有定金，很多时候还会采取法律手段要求赔偿定金以外的经济损失或者强制执行合同。作为卖家，如果想要追讨除定金以外的其他损失或强制执行，一定要通过律师向对方明确表明坚 持履行合同的意图，不能模棱两可，有时措辞不当会造成同意终止合同甚至失去保留定金的权利。尤其是当卖方的实际经济损失高于定金的数额时，卖方不仅可以留下定金，还可以追加赔偿。

当然，任何事情都有例外。当您觉得您的案子不是普通的案子，有特别之处，建议您咨询房地产诉讼方面的律师寻求针对个案的专业意见和特殊对策。

无论是买方或卖方违约，经济赔偿分为以下三种：

（1）强制执行并追加的经济赔偿

（2）替代强制执行的经济赔偿

（3）其他根据合同法的赔偿。

这三种赔偿属于不同类型的赔偿，应分别计算。通常情况下，法庭会考虑到原告由于违约所承受的经济损失，对比如果没有发生违约的情况，其差值大约就是应该赔偿的金额。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

案例：

今年6月，家住世嘉堡的范先生，将自己的镇屋开价39.9万挂牌出售。如果能按照这个价钱售出，就已经算的上是这条街上的最高价了。经过一番抢offer之后，一个华裔女买家以一个41.8万的无条件offer生出。交完定金之后，这位女买家后悔了，提出中止合约。范先生又重新以39.9万挂牌，最终以挂牌价售出。虽然这个价钱范先生已经很满意了，但他的卖房经纪仍然鼓励他没收全部定金。买家也觉得理亏，主动找到范先生协商，最后双方达成共识，买家赔了范先生3300元，就两清了。

卖方没有损失，仍有权没收定金

这位女买家其实很幸运，她碰到了这位息事宁人的范先生。事实上范先生在这个case里有损失，理应以定金作为补偿。其实就算是没有损失，只要买方违约，买方也是有权没收定金的。

卑诗省曾有一个案例，两位华裔买家买了一个200万的房子，在交付10万元定金后返回。买方向高级法院申请没收定金。同时又将物业上挂并以高价售出。原本法官以卖方没有金钱上的损失为由，判买方有权取回定金。卖方经纪公司提出上诉，上诉法院最终判定卖方有权没收定金。法官在判词中裁定：合约规定，买方如因毁约而给卖方造成损失，卖方有权没收定金。这里可以理解为，如果卖方能证明有损失的话，定金可用作补偿。如果无损失的话，卖方也有权没收，除非另有声明。

这一判决意味着，只要是因为买家的缘故，令交易告吹，卖方无须证明是否有损失，便可把定金没收。除非你在条款中标明：如卖家无损失，定金可返还。

定金多于10%，可酌情返还

那是不是说，只要买家违约，定金就肯定拿不回来呢？也不能那么绝对。多伦多地产律师称，如果定金比卖方损失多出很多倍，不成比例，卖方不能没收全部定金。

那如何才叫不成比例呢？他举例说，一个买家以接近30万元的价钱向发展商购买了一个新房，并支付了一万元定金，之后反悔，并要求发展商退回定金。发展商拒绝，并再次将房子出售，成交价只比原来低了700元。经小额法庭仲裁，法官裁定，发展商只可从定金中扣除700差价，其余9300元需退回给买家。发展商不服上诉。三年后，安省高等法院判定：及时开发商在实践中未有损失，亦应得到全部的定金。买方当时就指出，1万元定金，相对于卖方的700元损失，高出很多倍，理应退回高出部分。但法官称，1万元定金只是房价的3.6%。经验丰富的房地产律师认为，如果卖家无甚损失，或根本毫无损失，只有在定金多于10%的情况下，卖家才可酌情取回定金。

卖方违约，代价同样昂贵

举个例子，多伦多卖家Marsha以170万元将其父母的旧居出售。Marsha的父母在这里居住了50年，这个老宅子对她意义重大，她不希望新业主将房子拆掉重建，在交易时也曾向买家表达此意。买家支付了10万定金后，即着手准备将房子彻底装修。Marsha立刻声称，买家的行为违背了交易初衷。如果拆房，交易即告吹。

双方经协商后，决定取消合约，卖方同意返还定金。但事到临头，Marsha拒绝签署Mutual Release，又不可能退定金。后来，她竟然认为交易已经告吹，在2012年又将房子售给给三者，要求取回定金。法官裁定：卖家毁约，买家有权取回定金。

事情到此并未结束，买方律师接下来还要继续打官司，从多出的19万元里分一杯羹。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

移民加拿大怎样获得房屋贷款成为很多买房者首先考虑的问题，接下来就具体地为大家解释一下在加拿大获得房屋贷款的流程。

如果是新移民或非居民（工作签证、学习签证、旅游签证等）可以无需验证收入，各银行根据自己的新移民或非居民政策决定贷款金额。如果不属于新移民或非居民，则一定要看收入状况而定。

对新移民的定义，各个银行的差距非常大，有些银行干脆不接受无法证明收入的新移民申请按揭贷款；有些银行要求移民登陆在3年内，无法提供收入证明的情况下，首付达到一定比例就可以申请按揭贷款。

对新移民定义最宽松的银行认为10年内登陆的移民都算是新移民，无法证明收入的情况下，首付达到一定比例也可以申请按揭贷款。加拿大的中小银行，包括非银行金融机构大多没有新移民按揭贷款项目，而5大银行都有新移民按揭贷款项目和政策。

有些银行要求新移民首付达到35%，有些银行要求达到30%就可以。新移民如果还没有收入，可以利用新移民政策申请按揭贷款。如果有一家银行对你说“你不符合我们的新移民贷款政策。”，你可以去其他银行再试试，因为各个银行的新移民定义和政策不同。

很多人看到有人打广告说“代理各大银行”，就委托其寻找贷款银行，其实在加拿大，没有任何人可以代理所有金融机构的贷款，5大银行中，RBC皇家银行，CIBC帝国商业银行，BMO满地可银行都不接受贷款经纪的代理。消费者需要自己查询上述三家银行才知道是否符合新移民政策。如果你没有收入，是5年内登陆的新移民，计算自己的买房能力时可以倒算一下，想买100万的房子，准备30万首付款就可以了；50万的房子，首付款需要15万。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

外籍购房者申请按揭贷款的要求和本地人并没有明显差异，在申请流程上也很相似。

但值得注意的一点是，外籍购房者并不能像加拿大本地人一样享受“自住房”减免增值税的优惠。具体来说，外籍购房者最终在房屋出售变现时，其利润部分需要交付一定数额的增值税。

除此之外，外籍购房者在申请按揭贷款时，银行和金融机构除了会考察申请者的基本收入，信用，首付，房屋位置以外，还要求使用在加拿大开立的全功能账户。

有些外籍购房者会问，如果自己在加拿大没有信用记录怎么办？

这一点无需担心，因为加拿大的银行和金融公司在贷款时允许借方不提供加拿大本国的信用记录。

除了上述几个小差别之外，外籍人士在加拿大购置房产和本地人是无异的。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

买房者在寻找房源之前应先为抵押贷款获得预先批准，这样可以让自己对购置房产的资金有更加现实的预期。预先批准（Mortgage Pre-approval）是在买房或转换贷款之前向银行或者贷款经纪行获取银行承诺。贷款预先批准可以表明，在买房者成功获得房屋买卖合同后，如果经济信用没变化，可以轻松获得银行贷款来购置房产。所以，购买者提前申请并确认是否已获预先批准极其重要。

通过预先批准，你可以：

• 了解你可以获得的最高抵押贷款金额
• 预估应付贷款的数额
• 锁定利率60至120天，具体数目将由贷方确定

预先批准资金是你有机会获得的最大数额，但并不能保证你可以获得这笔抵押贷款。具体的贷款数额会取决于房屋的价格以及首付金额。

除此之外，还需要支付的费用有：

• 借款手续费（Closing Costs）
• 移运费用（Moving Costs）
• 管理维护费用（Ongoing Maintenance Costs）