任何地产相关的法律问题
Vivian Chen
@vivianchen | Posted 19 Nov. 2017
签约认购,聘请律师很重要吗?
Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017
对于很多购房者来说,选房买房是一项很重大的决定,同时签约认购也是一个很严肃的法律行为。为了使签约认购的过程更为权威,买卖双方都应聘请律师,并且在律师的监督下完成签约。虽然如此,很多购房者对聘请律师这一重要环节并不了解。
接下来就具体介绍一下购房过程中关于聘请律师你不知道的那些事。
房屋买卖过程中需要在什么时候聘请律师?
签署房屋买卖合同是买房过程中极为重要的一步,一旦合同签署生效,将会被赋予法律效应。所以买卖双方都应慎重决定。因此建议买卖双方在签署合同之前找律师审阅一下,确保无误后再签署。一般来说,新房的买卖合同中常常会要求额外支付一些费用,比如用于公共道路建设,植树种草等花费。这些需要买房支付的费用有时可达1至2万元,也算的上是一笔不小的开销。而Condo和Townhouse则有可能会出现管理费用,维修费用持续攀升的状况,这些情况通常买房者并不了解,所以找律师把关就显得格外重要了。
房屋买卖双方是否可以聘请同一个律师?
通常来说,不建议买卖双方聘请同一个律师,因为律师的责任是保护当事人的权益。但是房屋买卖双方当事人的利益是冲突的,律师不能完全倾向于其中的某一方。尤其是在涉及商业利益的情况下,双方一定要聘请不同的律师。但是如果买卖房屋情况单纯,双方聘请统一律师也不是完全不可行的。
买卖房屋需要给律师多少准备时间?
一般来说,客户在进行房屋买卖时,应在Closing Date前三至四周将所有文件交于律师审查。当然,这并不是一个绝对的期限,越早将文件交于律师审查越好。 值得一提的是,在房屋买卖合同中,有一个被称为Requisition Date的日期,这是一个合同中规定的产权调查期限。如果律师在此期限前完成调查,并且发现房屋产权方面有严重的问题,可以据此作出不购房的决定,解除买卖合约,收回定金。但是如果在规定的产权调查期限后发现问题,则不能中断交易,只能按规定履行合约。这样看来,律师应有足够多的时间对合约进行审阅检查,确保无误。
律师费用怎样计算?
在房屋买卖过程中,找律师是很重要的一个环节,但很多客户对律师费应如何计算并不了解。
通常,律师费主要分为三个部分。
首先,律师会代替政府收取一部分费用,其中一大部分是房产交易税(Landtransfer Tax),多伦多地区一般会收取房价的1%。首次购房者通常可以见面此费用。
其中包含产权调查费用,税务,水,电等调查费用等。
Vivian Chen
@vivianchen | Posted 19 Nov. 2017
Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017
缺点:如果该住房是父母的主要住宅,增值部分其实无需缴税,低价将住房卖给子女的同时,也将税务的负担交给了子女,就失去这个省税挣钱机会,尤其对于房产增值很大的业主,更是如此。 方案二: 父母将大房按加拿大房产市价卖出,自己换间小房,然后将多余的现金作为礼物给子女作为买房资金 优点:这种给子女的现金,也是不用缴税的。而且,比较灵活和容易量化。 缺点:必须要卖掉父母的自住房,对于希望保留自住房给子女的家庭,这个方案没有可行性。 方案三:帮孩子承担买房首付,但该首付作为给子女的无息按揭,子女卖房子时需要归还这笔首付(实际操作中,父母可不要回) 优点: 适用于子女家庭和婚姻尚不稳定的家庭。在这种方案下,子女如和配偶离婚,这笔钱是不能当作夫妻共同财产的。另一个好处是制约子女,不让他们随便处理房屋。 缺点: 要由律师制定首付按揭的档,操作手续相对繁琐。 方案四:遗嘱继承:父母通过遗嘱将房产的实物直接留给子女 优点: 避免了在父母去世前分割财产。 缺点: 需要缴纳遗嘱验证税和清理父母的个人所得税 从理论上说,加拿大没有遗产税,也没有死亡(death)税、继承税(inheritance)等,但这并不意味着遗产就能完整继承。加拿大与遗产处理有关的税费主要有两项,一项是死者最后一次缴纳收入所得税;一项是遗嘱验证税。 当事人去世当年也要进行纳税的,会计师会对其名下的所有资产进行核对,然后按当年收入进行税务申报。对于如果积累了一定财富而又在生前又没有进行合理转移和规划的话,这最后一次纳税所付出的财产也是相当可观的。 举例说,如果某人有价值500万的财产,如果在去世那一年都被认定为收入纳税的话,轮到子女继承的话,就远远低于500万了,甚至可能只有250万。 而遗嘱验证税(probate fee, probate taxes)是指立有遗嘱的人一旦去世,其遗嘱(will)拥有法律效力处理其遗产(estate)。虽然遗嘱执行人(executor)法律上有权根据 遗嘱处理遗产,但当转移资产如投资、房产时,通常需要对遗嘱由法庭验证(court verification)。而验证是要收取费用的,通常的标准是遗产在2.5万元以上才收,每100万元收1.4万,200万元2.8 万,依次类推。这笔费用是在过世者最后一次纳税前扣除,之后才能进行所得税的申报。 方案五:通过遗嘱将房产信托,然后转移给子女 和方案四的原理相同,不同之处是有专业的信托公司来处理房产和继承事宜。 优点:对于较大总额的资产的继承,可以合理避税,是首选。最著名的案例是苹果公司创始人乔布斯生前将全部身价信托。 缺点:适用于大宗资产的继承,但对于普通家庭而言,手续太过繁琐。 方案六:父母和子女共有房产, 自然继承 许多配偶会将双方作为房屋共同所有人,一旦一方去世,房屋就会在无需遗嘱认证情况下自动转给在世一方。而在世的一方也可能将子女加在房屋共同所有人一栏,此举目的是让房子在父母都去世时无需缴纳任何遗嘱认证费而自动转给子女。 优点: 成本最低,手续最简单。 缺点: 在房产上,父母和子女承担联带责任。若父母想卖房或抵押房屋,还得经过子女同意。同时,无论父母或子女任何一方,陷入破产,离异,债务均可能引发纠纷。
Simon Zhang
@simonzl | Posted 16 Nov. 2017
Simon Zhang
@simonzl | Posted 16 Nov. 2017