Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 21 Nov. 2017

近年来加拿大的霸王租客现象越来越严重，然而一直没有相关法律文件出台。近期，租房宝 RentBee.ca 给房东提供了一些维护自己合法权益的法律措施。

从数据上来看，绝大多数安省的租客是很讲道理的人，拖欠房租的现象并不严重。据有关部门的调查，安省的租客总数达到130万，其中有95%能够按时交房租，而所有欠租的问题都是由剩下的5%造成。
正是由于这些人，安省出租房供应者联会(Federation of Rental Housing Providers of Ontario)一直要求省府方面收紧出租规定、更维护房东的权益。
与之对应，租客权益组织则一直强调，政府的税收和开支政策都偏向房主，所以要求省府的管理机构能够“适当平衡”。某个租客权益组织表示，在每所出现房客欠租的物业，房东的“恶劣表现”——如忽视维修，更较租客严重十倍……来来去去，双方的口水仗已经打了好几年。
本地律师韦斯列德(Mark Weisleder)表示，虽然本省目前的房东和租客条例有瑕疵，但是仍然做到了能够在房东和租客之间维持一定的平衡。既让房东能够合法驱逐不缴房租的租客，又给了租客足够的机会和时间缴租欠款，让他们不至于由于一时的资金紧张而落到无家可归的地步。

下面是驱逐(eviction)不缴房租的房客的法律程序：
1.如果租客没有按时缴租，房东一般会等候15天，然后给他一张终止租约的通知。在安省，这个通知的官方名称叫N4表格(Form N4)。从理论上来说，房东也可以在缴租日过去后立刻给租客发通知。N4表格可以去“房东及租客管理委员会”(The Landlord and Tenant Board)的官方网站上下载。接到这份通知后，租客有14天的时间可以补缴房租。
2.如果租客迟缴租已经超过了30天，则房东必须将此事申报“房东及租客管理委员会”。申报表的官方名称为L1表格，费为170元，而委员会大约需要30天的时间安排公听会(hearing)。
公听会上，委员们将听取双方的说法，并作出判决。即使房客没有参加公听会，也不妨碍公听会的进行，委员会有权在一方没有出席的情况下作出判决。
3.如果11天后仍然没有缴付欠款，而且也没有搬走，房东不可以自己强制驱逐，而必须将委员会的判决令申报法院执行局(Court Enforcement Office)，并由法警(county Sherriff)来执行具体的强制驱逐工作。一般说来，从申报法警到他们正式来实施驱逐需要三到四个星期的时间，平均费用为400元。
如果一切顺利，房东走完上述的法律程序、将租客驱逐大约需要90天。然而，租客可以以健康、没有律师等理由推迟公听会;或者反诉房东骚扰、居所缺乏维护，这会令驱逐的时间更长。
据“房东及租客管理委员会”的数据，2009年该委员会一共收到了5.9万份L1申请(正式申报租客欠租行为)，占本省租客总数的4.5%。其中，有三分之二的租客都可以在法警来之前将欠款缴足、避过被驱逐的命运;而剩下的1.5%、即2万名租客遭到驱逐，他们占本省租客总数的1.5%。
换个角度看，如果把租房看作一项生意，它的成功率是相当高的。作为房东，他们只需要在租客入住之前多“面试”、“筛选”，找到那98.5%能够缴付房租的房客中的一员。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

合同期满时，如不想续签，应认真阅读租约的有关规定，并提前至少一到两个月书面通知房东；如想住下去，就要续签租房合同。搬出前安排切断水电供应，清洁所有房间。如果搬家时租约尚未期满，房客还应该付房东租金。

租客在没有通知房东，并在房东毫不知情的情况下离开租屋，被称之为弃屋。当房东意识到租客已经离开而且不会再回来的时候，应该先想办法与租客取得联繫，并通过可能的途径确定租客是否留下了诸如邮件、电话留言等方式的搬出通知。
如果房东已经确认租客弃屋，可以向安省房东及租客局提出终止租约申请。虽然这一手续并非法律规定必须履行的，但一旦房东把房租给了另外的人，而原租客又没有真正离开，原租客便可以依法律程序起诉房东。

租客如何提交终止租约通知?
当租客决定终止租约，必须提前以书面的形式通知房东，一般而言，提前期是60天。即使通知的提前期超过60天，租约的终止日期也必须是租约的最后一天，租客有可能在租约期满前搬离租屋，但也必须缴纳租约期内的所有房租。
如果是一周一续的租约，租客也要在预定终止租约最后一周的前28天，以书面形式通知房东。一天一续的租约，即每日支付房租的租客，也必须提前28天通知房东租约终止期。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

《安省房屋租住条例》（Ontario Rental Housing Tribunal）及《安省租客保护法》（Tenant Protection Act）可以帮你，下面来大体看一下该条例中的相关信息：

首要的一点是，不论租住什么样的房子，都必须签署一份“租赁契约”，注明入住时间、房东与租客间遵守的各项规则等。

房东

根据《安省租客保护法》，房东有义务保证租屋内某些设备正常运作，这些设备包括：家用电器、 暖气 、水管、租屋内本身附带的用具，如：炉子、冰箱，墙面、房顶、 天花板、门窗、锁、车库、洗手间、游泳池。

很多留学生和房东之间的纠纷，就是因为没有及时对上述设施维修引起的。

《安省房屋租住条例》规定，如果一些设施因为正常使用而坏掉了，房东必须及时修理，或者更换。有些物品损坏可以用二手货代替，只要可以正常工作，不需要换最好最贵的物品。例如，房东提供的炉子不能用了，不必换最新最好的，只要换个可以正常使用的旧炉子即可。

租屋的维护保养：

房东必须保证租客入住前，房屋及其所有物品干净整洁，不得有老鼠、蟑螂等各类害虫；水电必须保证供应。客厅、走廊、电梯、游泳池、盥洗室及车库必须能正常使用，没有损坏。

室温：

各城市对室温的要求不尽相同，多伦多地方法规规定，冬季室内温度必须至少保持在零上21摄氏度。

公共设施：

房东无权擅自停水、停电、停煤气，不论出于何种原因，即使你拖欠房租或损坏了租屋内某些设施。

墙面粉刷：

也许租屋墙面退色或者油漆脱落，想要重新粉刷一遍，法律规定房东没有此项义务，除非在你们双方事先签署的租赁条约中有此项协议。

多市地方法规：

大部分社区都设有固定维修标准，如果你认为房东违反了相关规定，可以诉诸法律，或向有关部门投诉，他们会派调查人员协调处理。如果到了指定的最后期限，房东还没有解决问题，就会处以罚款或增收其税金。

如遇到问题，请致电（416）338-0338，或向“Property Standards at the Municipal Licensing Standards Dept”部门寻求帮助。但你必须知道自己的区号，如果不清楚，接线员可以通过你的地址帮你查询。

租客

人们总是把房东称为“坏家伙”，但有时遇到了无赖房客，房东又该怎么办呢？以下是有关房东的保护条例：

卫生：

房东有义务控制屋内的虫害，但租户也有义务保持租屋清洁。如果房客过于邋遢，使租屋脏乱不堪，甚至影响了周围邻居，那么房东有权收回房子。

维修：

如果租客或其客人损坏了公寓，那么他必须支付这笔维修费用，而不是由房东承担。
如果租客本人损害了大厅，楼梯间，电梯，公共区域或者是车库，必须自付帐单。
如果租客拒付维修费，房东有权将其扫地出门。

拒付房租：

有些租客因房东迟迟不来维修屋内损坏设施，便采取拒付房租的手段。这种行为并不明智，因为房东会借此机会驱逐租客。

《安省房屋租住条例》中建议，租户们遇到此类事情，首先和房东沟通，如果不能达成协议，就联系省市有关部门，他们会派验房人员前往调查。假如这些方法都不管用，就诉诸法律，法律最终会还你一个公道。不过这可能要让你等上一段时间，但此期间，房东不能以任何理由驱逐房客，直到你的问题得到合理解决。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

-有什么信息房东必须告知租客?
房东必须向告知租客双方应享受的权益和承担的义务;要让租客知道在安省有一个房东及租客局(Landlord and Tenant Board)来处理租务方面的问题，该局印有一个“新租客信息指南”的小册子，房东应该在租约开始生效前几天或第一天，给租客这本册子，让租客对权益和义务有充分的了解。
当租约由租客签字交给房东后，房东要在随后的21天之内将有双方签字的租约交给租客。如果双方没有书面租约，房东也要在租客入住之后的21天之内，将自己的法律认可姓名和地址通知租客。
如果房东没有在规定期内交给租客租约或通知法律认可姓名及地址，租客可以不付房租;但房东一旦按规定做了，租客就要把暂时扣下的房租付给房东。

-房东有权收取押金吗?
房东有权在双方确认租约之前或当天收取押金，但押金金额不能超过一个月的房租，如果不足一个月，不能超过双方商定的第一个支付房租期的金额。
例如，如果租金每周交一次，押金就不能超过一周租金的额度;如果租金两个月交一次，押金也不能超过一个月租金的额度。
押金必须用于终止租约之前一个月的房租，而不能用作包括赔偿损失在内的其他任何方面。

-如果租客带宠物怎么办?
房东有权拒绝接受饲养宠物的人成为租客，也有权在租约上写明禁止租客饲养宠物。但租客入住之后，在某一个时期开始饲养宠物，房东无权驱逐宠物或租客，而只能向房东及租客局提出申请，要求该局出面驱逐租客。

-房东可以收集的房客的个人信息有哪些?
房东可以要求新租客出示他或她的现时住址、过往租赁房屋记录、受僱记录、收入情况、信用记录和个人推荐信。
但安省人权委员会对这些信息的界定有明确的规定，有需要时可致电416-326-9511或免费长途电话1-800-387-9080，向该委员会查询。

-房东加租政府有规定吗?
租客租房时，第一个租期的租金是双方协商谈妥的，按租客保护法的规定，房东第一次加房租必须是在租客入住12个月之后，然后每12个月中可以加一次租。安省每年会对房租价格出一个指南，大多数情况下，租金的涨幅应该在这个指南所规定的范围之内。

-涨房租之前房东应该先通知吗?
是的，如果房东决定加租，必须在加租开始之日前90天通知租客，而且必须是书面通知，上面要写明新的租金是多少，从哪一天开始实行。这样才能保证租客有足够的时间作出决定，一旦租客认为租金太贵而不续约，有时间另找住所。

-房东要给租金的收据吗?
如果租客提出要收据，房东不得拒绝，而且不能收取开收据的费用。除此之外，租客还可以就房东在任何方面的收费索取收据，如果房东拒绝，就是违反了有关法规。即使是已经搬出的租客，只要搬出期限没有超过一年，仍然可以向前房东索取相关付费的收据，房东照样不能拒绝。

-收据上应该有什么内容?
收据的内容应该包括所租住房屋的具体地址、租客的姓名、收费项目及其金额、付款日期;房东姓名、房东或其代理人的签名。

-谁对房屋的维护有责任?
房屋的保养和维护是房东的责任，即便租客在入住之前就发现房间有问题，或房东在租赁合同上注明租客有责任维护房屋，从法律上讲，责任还是在房东身上。但是，租客有义务保持所租住空间的整洁，如果是租客的原因导致房屋内的出租设施有任何毁坏，租客则要支付所有的修理费用。

-什么情况下房东需要维修房屋?
在租务法中对出租房屋的维护和修理有着非常明确的规定，我们有必要有所了解。安省房东及租客局的宣传指南对出租房屋的维护和修理作了下面这样一些解释：
房东必须保证物业的正常状态，所有出租给租客的设施都应该运转正常，这其中包括：供电、下水道设施、供暖设备;家用电器;地毯和公共区域;墙壁、屋顶、天花板;门窗、锁、电灯;停车场、洗衣房、门廊、走道或游泳池。
这些设施一旦出现问题，房东有责任进行维修或更换，但并不一定非要以全新的或新一代的设施去代替。例如，租客屋里的炉灶坏了，房东要进行修理或更换，但只要有炉灶正常工作工作就可以了，而不需要用功能更多的型号来代替。
房东还必须保持出租物业的乾净整洁，范围包括门厅、大堂、电梯、洗衣房、水池、停车场。同时还有责任杀灭蟑螂和老鼠。
房东必须保持出入道路的安全和畅通，保持有足够的储水，将物业指定垃圾倾倒地点的所有垃圾及时处理掉。
总之，房东要确保出租物业及租客的安全和健康，并达到市府的附例规范及省级维护标准。

-如果物业得不到维护怎么办?
如果出租物业出现维护方面的问题，租客首先可以做的就是给房东写一封要求信，提出需要进行维护的具体事项。有些物业有专门的维护申请表格，租客可向管理员索取。租客填写之后，要自己保留一份影印件。
租客要留给房东合理的时间，之后如果房东仍然置之不理，就可以向当地政府有关部门或市政及房屋厅调查执法组(The Investigation and Enforcement of the Ministry of MunicipalAffairs and Housing)(IEU)投诉。IEU的电话是416-585-7214或1-888-772-9277。
如果你所在的社区有这方面的附例，那有关执法部门就会派出调查员对违反附例的行为进行调查，如果情况属实，调查员会向房东发出一个违法及限期整改的通知;如果房东仍旧没有行动，该部门会将房东告上法庭，并有可能对出租物业徵税及对物业进行维护，要求房东支付维护开支。
如果你所在的社区没有这方面的附例，就向IEU投诉，该部门同样会对违反附例的行为进行调查，如果情况属实，调查员会向房东发出一个违法及限期整改的通知。
租客还可以向安省房东及租客局投诉，填写投诉表格(Form T6)，该局将安排一个听证会，房东要到场对投诉事项作出解释。
租客在投诉时则要说明出租房屋的问题所在，提交租客在试图自己处理这个问题时与房东的往来文件影印件，在租客提出问题之后，房东耽搁、延迟的次数记录，及执法部门发出的整改通知副本。
在处理这样的问题时，租客可以提出要求返还部份房租，或自己进行必要维修，由房东支付维修费用，或禁止房东加租;但租客无权扣押房租不交。

-租客有哪些责任及义务?
租客一旦损坏了出租物业中的财产设施，或不做清洁导致出租房间里蟑螂出没，或形成火灾隐患，或改动房屋结构、设备设施性能，造成安全危害房东有权将租客驱逐。房东首先要做的是向租客发出书面警告，要求其改正问题;如果租客置之不理，可以向其发出终止租约书面通知，该通知必须是经由安省房东及租客局认定的。房东也可向安省房东及租客局提出驱逐租客申请，或要求租客支付维修费用。

-冬天谁负责铲雪?
原则上说，铲雪是房东的责任，市政安全条例上有规定，房东必须保证物业的安全、健康标准，保证公众出入该物业的安全。但租物法并没有明确阐述遇到这样的问题如何处理。租客可以就此问题投诉到房东及租客局(Landlord and Tenant Board)，该机构会就具体情况进行判定。

-房东从哪天开始供应暖气? 如果房东不供暖怎么办?
如果房东在租赁合同上说明提供暖气，就必须遵守租务法的规定，即从当年的9月1日开始到下一年的6月15日内，必须保持室温不低于20摄氏度。另外，不同的地区政府有不同的物业标准或附例，租客可以查询住所当地政府的有关规定，确认该规定对室温的最低标准。
如果房东有义务提供暖气而没有这样做，房东会被认为触犯了法律，租客可以致电1-888-772-9277或416-585-7214，有关部门将对此进行处理。

-政府对提供冷气有规定吗?
目前没有针对提供冷气的城市附例，也没有对气温达到几度应提供冷气的任何规定。

-房东须翻新租客的房屋吗?
法律上没有这个规定，房东并不需要在新租客入住前或租客居住了几年后，更换地毯或粉刷墙面。但房东有义务保持房屋状况及基本设施符合法律规定的“安全、卫生、健康”的标准。例如，如果房间内的地毯破损，有导致租客跌倒受伤的危险，无论它是新是旧，房东都必须更换。

-租客不在家，房东能否进入其房间?
如果租客不在家，而房东需要进入其房间维修设备、进行设施维护或更换物件，必须在预定进入房间的24小时前，用书面形式通知租客，通知的内容必须包括：进入房间的理由，进入房间的日期及在上午8时至晚上8时之间的某一个具体时段。

-租客的责任及义务是什么?
租客一旦损坏了出租物业中的财产设施，或不做清洁导致出租房间里蟑螂出没，或形成火灾隐患，或改动房屋结构、设备设施性能，造成安全危害房东有权将租客驱逐。房东首先要做的是向租客发出书面警告，要求其改正问题;如果租客置之不理，可以向其发出终止租约书面通知，该通知必须是经由安省房东及租客局认定的。房东也可向安省房东及租客局提出驱逐租客申请，或要求租客支付维修费用。

-租客可不可以出让与转租房屋?
如果在租约到期之前租客提出终止租约，一般情况下房东和租客应该进行协商，如果房东不愿意终止租约，房客仍然可以搬出，在房东的同意下，把空出的租屋转租给另外的租客。
在这种情况下，提前终止租约的租客是永久性地搬离了租屋，接受其转租的新租客与房东的租约仍然维持原来的样子，任何设施及服务项目不变，房租也没有变化。
另外一种情况是，租客可能由于某种原因需暂时终止租约，在租约期满之前再重新入住。如某人因需要到另外一个城市去工作6个月，然后再回来，希望重新搬入原租住的房屋。租客可以为此与房东商量，法律规定在一般情况下，房东不能一口回绝这种提议，但房东如果认为某个特定的租客不值得信任的话，可以加以拒绝。
租客必须告知房东搬出和重新搬入的具体日期，在搬出的这段时间，租客可以征得房东同意后，将房屋出让给另外的人居住，入住者将房租交给原租客，再由原租客交给房东。
如果租客在没有征得房东同意的情况下搬离租屋，并将租屋转租给新的住入者，房东可以向安省房东及租客局提出申请，驱逐原租客及未经同意的新住入者。如果房东在60天之内没有提出驱逐申请，即表明认同新的租客入住，入住者便成为合法租客。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

1、 (Apartment) 一般设有一至三个独立睡房以及厨房、浴室和客厅，但在“独身”(Bachelor Apartment) 中，客厅亦同时用作唯一的睡房。大多数单位都没有家具，有家具的一般称为“配套家具单位”(Furnished Suite) 。保暖的费用一般已包括在房租内，但房客一般都需要自付电费和停车费。一居室一般$400~$1000。二居室一般$800~$2500。三居室一般$1500~$3500。总之，多伦多和的偏贵。当然，郊区的就会很多。
2、排房 (Townhouse / Rowhouse) 是多所房屋连在一起的一种住宅。大多数排房都设有地下室及小型后院。在多数情况下，房客都需要支付额外的保暖费及电费。一般设有二至五个独立睡房以及厨房、浴室和客厅。价格在$1000~$3000。
3、房屋 (House) 是在一块独立的土地上建筑的家庭居所。房屋可购买或租住。一般设有二至五个独立睡房以及厨房、浴室和客厅。价格在$700~$2000。
4、房间 (Rooms) 有时可由大型楼宇或房屋中租得。房客通常租用一两个房间，而与其他房客共用厨房和浴室。此类房间一般都设有家具。若房东同时提供膳用，房客便称为“寄膳者”(Boarder) 。“房东与房客法”并没有对寄膳者给予保障，因此寄膳者应该与房东订立书面协议，明确列出房东与寄膳者各自的权利及义务。一般一个房间价格在$300~$800。
5、地下室 (Basement) 这儿的地下室一般都有独立的厨房和卫生间，一家人住一套，大概要$500~$1500。
6、补贴住宅单位 (Subsidized Housing) 即“廉租屋”，是政府为收入较低的人士或失业者提供的住宅。这些居所的租金一般比大多数及房屋更低。但新移民还不能申请。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

1、取暖费和空调费是否包括在房租中？加拿大冬季漫长而寒冷，包暖气的住房一般比不包的同类房子贵每月60-100加元/每月。
2、 电费、燃气费和网费怎样算 ？一般电费是另算的，有的房子也包括在内，有的房子只包一项的(多市condo一般包水不包电)。电费指的是照明、电炉做饭和小型电器用电。水费就是日常洗菜做饭用水。费和网费一般不包。
3、交通是否方便 ？新移民没有买房、车前，交通是必须考虑的重要问题。为了和上班方便，应尽量找或TTC公交车的住房，以便于出行。而且在冬天的时候下车就到家，不要在走太长路，这样就不会觉得冷。
4、 生活是否方便 ？mall或超市，这样的话购物，买东西都很方便，而且省钱。要买东西，走路去就可以了。
5、是否离小孩的地方，的质量如何？有些父母为找到一所好的，千方百计搬到这个社区。
6、有无租约 ？在加拿大，租房是要签约的。租约(Lease)“租约”(Lease) 是房东与房客所订立的书面合约，列明租金金额、租赁时长和房东要求的有关规则，是有法律效力的。一般房主要求签半年到一年的合约。房主和租房者各有各的义务和权利。
7、租客不能随意中断租约不住，房主也不能随意加租或中途赶走房客。若房东承诺进行任何维修或作任何更换，都应在租约中列明。切勿签署任何您所不明白的文件。若您需要协助，可与移民辅助机构联络或请教一位精通英文的朋友。
8、房东不得基于种族、出生国家、肤色、性别、身体或精神残疾及宗教等原因而拒绝出租其住宅。若有任何房东因以上的原因而拒绝向您出租，可与“房东与房客顾问局”(Landlord and Tenant Advisory Board) 联络。
9、租金多少 ，是否合理？水电保暖费是否已包括在租金内？如否，每月的费用为多少？何时交租金?( 租金一般都必须在每月的第一天前缴付。)
10、押金多少 ，是否合理？“押金”(Damage Deposit 或Security Deposit) 是一笔需要在房客入住前给房东缴付的款项。其数额一定不能高于一个月的租金。房东保存按金，以免房客搬离时不清洁住处或对住所造成损毁。若房屋或单位没有损毁及已进行了清洁工作，该按金连同利息必须在房客搬出后退还。
11、该楼宇内或邻近有没有洗衣设备？多伦多有的自己家里是不允许安装洗衣机的，但是一般大楼内会有公共洗衣房并配有足够数量的洗衣机和烘干机(一次洗衣一般收费$4);有的稍微好点的里面是允许安装洗衣机的。不过在签合同之前也要问清楚。
12、该楼宇是否有健身娱乐设备？多伦多很多内是配有健身房的，因为多伦多大部分时间都是严冬，想找锻炼身体的地方就数健身房了。有的高档还提供小型影院，休闲厅之类的设施，都会给你的闲暇时光提供乐趣。
13、 这儿租房子，房东可能会有一些的要求，应在签合同之前了解清楚，例如不能抽烟等。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

1.付房租的时候要问房东要一张收据，随便手写的就可以，如果房东不愿意给(他如果给这个收据的话，房租收入就要交税)，那么房租就必须一些。 租房子以前要问清楚有没有带家具(当然带家具的房子贵)，有没有电话接口。
2.房东可拒绝出租的理由如下：申请者为单身，而该住宅是专门出租给家庭的;申请者已婚，而该住宅是专门出租给单身人士的;申请者有宠物，而该住宅不允许养动物;申请者有孩子，而该住宅不允许有孩子住;该住宅只给老年人住，而申请者太年轻。
3.当您决定要租住房屋或单位时，要注意以下事项：缴付按金( 在缴付了按金后，该房屋或单位不得再出租给任何人。)；办理有关手续，安排将电力、保暖及自来水等服务于您搬家的当天或前一天时接通;您所缴付的费用将根据您的耗用量而计算。水电等的接通费用一般会加在您第一个月的账单上;在入住的当天，向房东提取钥匙。
法律规定，在房客入住后的一个星期内，房东与房客必须填妥一份居所检查报告。要注意将入住前已留有的损毁处详细地填写在报告中，以免房东在您搬出时要求您支付那些损毁处的维修费用。切记水电费的账单必须及时缴付，否则其供应便会被切断，而重新接通则需要额外付费。
4.当您搬出一所租住的房屋或单位时，应注意书面通知房东您将搬出的日期。
通常必须在预计搬出至少一个月零一天前发此通知。 安排切断水电供应。否则，即使在您搬出后您也需要继续支付该住所的水电费。同时， 前往加拿大邮政部服务站，索取一份『更改地址』(Change of Address) 的申请表格。在缴付有关费用后，加拿大邮政部会于指定的期间内将会把您的信件从您的旧地址转寄到新地址。后，清洁房间。否则，在下一房客入住前所需的额外清洁或维修费用将从您的按金中扣除。在除霜后清洁雪柜，清洁烤炉、窗及地板，用吸尘器清吸地毯等工作尤为重要。
房东与房客的权利有专门法例规定房东与房客的权利和义务。『住宅租赁法』(ResidentialTenancies Act )适用于租住、房屋及其他独用住所的房客。该法不适用于『寄膳者』(boarders)或与房东共用居住空间者。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

1、书面通知房客谁是房东，以便房客向其发送通知及其他文件。 在增加租金前至少十二个星期(三个月)时，书面通知房客。
2、在无充分理由的情况下要求房客搬出时，必须于至少三个月前通知房客。但若房客没有履行其责任(如不按时缴付租金、骚扰其他房客、损坏该楼宇等)，则房东只须给予十四天的通知。
3、向房客支付其按金的利息。
4、为房客提供安全、舒适的居住环境。房东必须确保该建筑结构安全且其保暖及水管系统运作正常，并确保该楼宇能防风防雨。
5、除紧急情况外，房东不得在没有预先通知房客或未经房客同意的情况下进入房客的居所。但在通知房客24小时后，房东可凭下列理由进入房客的住所内：损毁检查、维修、向买方展示该住所，或在房客发出了搬迁通知后向其他租客展示该住所。
房客的责任
1、准时缴纳租金。 租赁期内房东不得随意增加房租，加拿大法律规定，房租一年只能涨一次，涨幅不得超过规定的百分点。如果房东非法，房客可向政府控告。
2、房东有维修住房的责任，如果房东没有承担应负的责任，可要求房东履行责任甚至报告到城市有关当局处理这件事。出租的房屋在冬季应该保证室温在20°C，如果达不到这个温度，房东有责任改善，否则房客可以不受合同限制而搬走不付房租。
3、搬进房子前，应该要求房东书面承诺负责履行他所答应的诸如修理房子、装修或提供储物间等义务;另外，好让他写一份书面报告，写明在你搬入之前已经存在的一些损坏情况，以免这些损坏的责任凭空落在你头上。当然，你也可以自己写好，让房东签字，并附于租约。
4、在其住所内保持清洁。
5、不干预房东及住在其他单位内房客的权利。
6、不得在该住所中或违反刑法(如造成破坏或进行违法交易)。
7、遵守租约中的规定(如关于宠物、水床、限定住所内同住人数等规定)，例如负责修理自己造成的损坏;未获得房东同意，不得在墙上或地板上钉钉子、刷油漆等。
8、 在搬出前给予至少一个月零一天的书面通知。准备搬离时，必须认真查看一下租约，然后再通知房东。一般来说，如果搬离时租约尚未期满，房东不退还房客已付租金。如果房租是按月支付，那么退租通知迟应在搬离前1个月以书面形式交给房东或经理。
9、房东如果对房客不满意，并有正当理由，可提前 20天以书面形式通知房客搬走，或给房客7至14天的改过期。另外，如果房东自己需用房子，可提前两个月提出要求请房客搬出，如果房屋需要修理或改建，房东可提前120天通知房客搬走。
10、欲获更多有关房东与房客法例的资料，可向房东与房客顾问局查询。有些资料可能需要缴付少许费用。该局亦能对房东与房客间的纠纷进行调查和调解。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

（1）地产经纪的佣金。在大温哥华地区，地产经纪的佣金一般是卖房售价的头10万的7%+其余部分的2.5%。比如说，房屋的售价是100万加元，那么卖方要支付差不多3万加元的佣金给地产经纪。在多伦多地区，地产经纪的佣金一般是卖房售价的4%-6%。
（2）卖房的律师费，$600-$2000不等, 取决于律师，房子大小种类，和房子的贷款情况。
（3）解除银行贷款的费用：解除银行贷款有可能有或者没有罚款（Penalty）。一般来说，房屋贷款还没到期时卖房子，银行会根据贷款合同要求你付一笔罚款。罚款一般是等于三个月的利息。如果你的房屋贷款近期到期，而到期之后，你准备马上卖房子，这时候，可能选择一个开放的贷款（Open Mortgage）会比较好。虽然每月的贷款利息会高一点，但是会在罚款上省钱。例子：你的房屋贷款要在六月一日到期，而这个时候，你打算卖房子，假如你的房子在六月底卖掉，八月底交屋（Closing），如果选择开放贷款，那么，你就只在六,七,八三个月付高一点的利率，当解除贷款的时候，就不会有罚款。 具体的情况，还要和你的贷款银行咨询。
（4）搬家费：取决于搬家的方式，是自己租车，自己打包，还是专业搬家公司。还根据你搬家的时间(月底月初最忙)，地理位置（比如：有的搬家公司，超过一定的距离，额外收油钱），楼层，是否有钢琴等，额外收费。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

与美国人和极富理想主义色彩的美国梦相比，中国移民的加国梦更为朴素和平实。新移民落地加拿大必办两件大事，第一张罗工作，第二张罗买房，而老移民们则第一忙着升职加薪，第二忙着换大房子，买更多的房子。这样的梦想这也不离谱，因为只要认真学好房贷、税务等细节，做个快乐的“房奴”其实是件很接地气的事情。以下是经验人士们的分享：

一、加拿大自住房税务规划

在谈论这个问题之前，首先要界定一下何谓自住房（Principal Residence）？四个要求：第一、必须是房子（含独立屋、半独立屋、镇屋、公寓等）；第二、房子必须用于自住；第三、必须是加拿大人（含加拿大公民和永久居民）拥有；第四、面积有限制，一般说来，所占的土地面积不能超过0.5公顷或1.25英亩。1.25英亩有多大呢,按正方型地块来算，差不多就是233英尺*233英尺或者71米*71米。如果土地面积超标，必须要有足够的理由显示你的主要住所需要更大的面积是必须的，否则这个住宅将不能作为自住房来处理。

如果达到这四项指标，加拿大政府对于自住房买房买卖增值的部分是免税的，也就是说，无论您在卖房时赚了多少钱，都是自己的，安心放进自己的钱包，不用交税。

需要提醒的是，在加拿大的自住房，卖房时所产生的增值部分不用交税，但从第二套房子开始，卖房时所产生的增值部分必须得交税。可能有的人会说，加拿大政府有规定，卖房有一年的滞后期，我就一年卖一次房，每次都可以作为自住房来处理。这样的情况，可能在处理前一两套房产时生效，但年年如此，必将成为税务局的目标。这类案例很多，建议大家不要效仿。同时，对于在加拿大投资多套房产，要交增值税，并且房屋出租所得计入当年收入，租金收入在报税时填写T776表格。

二、中国的房产如何作为自住房处理

与２０年前不同的是，现在大多数移民抵达加拿大之后，除了在加拿大境内买房置业以外，中国也还保留房产。对于中国房产的处理，首先要遵守中国房地产买卖的相关法律条款。涉及到身份转变之后，有的人可能有这样的疑问，我在中国的房产算不算自住房，因为每年还会回去住一段时间。对于在中国只拥有一套房的人来说，加拿大的税率是这样规定的，具体计算公式为(买房价-卖房价格)×(N+1)/N计算出最终受益，再交税，这里的N是指年份。对于拥有多套房产的人来说，这条标准不适合，还是要实打实交增值税的。

三、在加拿大购房的税务优惠

加拿大政府有这样的规定，在加拿大境内买房，如果同时是全球首次购房，也就是说，从来没有买过房子的首购一族。

安省（Ｏｎｔａｒｉｏ）土地交易税退税 (Ontario Land Transfer Tax Rebate)，对于全球第一次购房者最多可以申请$2000的省退税。$2000的退税大概是基于$227,500的房价。房价如果超过$227,500退税依然是$2000。

多伦多（Ｔｏｒｏｎｔｏ）土地交易税退税 (Toronto Land Transfer Tax Rebate)，对于全球第一次购房者最多可以申请$3,725的省退税。$３２７５的退税大概是基于$350,000的房价。房价如果超过$350,000退税依然是$3725。还可以享受联邦政府＄５０００的退税减免。

如果是在加拿大首次购房但并非是全球首次购房者在报税时，虽说不能享受安省和多伦多的优惠政策，但联邦政府$5000的退税减免还是适用的。

四、非税务居民在加投资房产的税务问题

加拿大对非税务居民（不论公司还是个人）购买不动产没有限制。外国居民拥有加拿大不动产，因此产生的租金收入或者卖房时赚的利润需要交税。非加拿大税务居民如果在当年卖出任何加拿大不动产，必须在当年报加拿大所得税。

税务局税法 S.116 规定，一般外国居民身份的卖房者，首先要把房价的25%交给税务局，税务局在卖房者完成当年报税后计算出，卖房者这一年在加拿大需要交的税，多退少补。如果卖房人想避免扣押25%在税务局，则需要在房产过户前向税务局交好税，并且申请到一个Certificate.，但是取得Certificate的过程繁琐，一般至少需要半年时间，对于大多数居住用房的交易过户取得Certificate 免扣款不太现实。所以如果房主长期居住在中国，多年不在加拿大报税，在出售自己加拿大的房产时很可能只能立刻拿到75%的房价，需要在加拿大找到会计负责年终报税计算真正实际需要纳税的金额。

房租收入要求先缴税后结算。非税务居民在加国的税务，是由加国税务部内国际税务部门处理。要求非税务居民投资者先缴税，在年尾报税时再作结算。这样做，可以确保加国税款不会流失，因为向非税务居民追税，是有相当难度及追税开支可能相当高昂。非税务居民投资者先缴税的方法有两种。第一种是以租金总收入(即未扣除租务开支前)作基础来抽税，第二种是以租金净利润(即扣除租务开支后)作为抽税基楚。

五、楼花投资的税务问题

据多伦多楼花投资专家段晓东在其文章里介绍，投资人在安省购买楼花时，除了土地转让税以外，还需交纳HST（GST 和PST 的合并税，税率为13％）。买了楼花到了交接时有四种处理方法：

1、购买的楼花用于自用（principal residence），包括父母、子女等居住，价格就会是最后的价格，您不用再额外缴纳HST。

2、用于出租，建筑商将代税务局收HST。这笔钱税务局将从另一个渠道退还给投资人，即新房出租退税。退税申请的程序及表格可以参考国税局的网页，经常参与楼花投资买卖的地产经纪人都很熟悉，通常会在买入楼花时就已经提示要注意保留应有的文件。

3、交接后直接卖掉。这种情况是一定要交HST，并且税务局不退还，您只能把这笔钱加到卖房的价格上。

4、产权交接之前转手，俗称楼花转手，卖家Assignor同样有HST发生，但只是限于增值部分。需要提醒关注的是，如果交接时声明是自用，但交割后并没有真正自用，而是将其卖出或出租，则有可能会被税局追讨HST退税、利息及罚款。

关于楼花退税的注意事项。大家要注意一个问题，那就是，楼花总价在$45万以下的，可以申请HST联邦退税，$45万以上的就没有了。$45万以下的联邦退税计算公式是这样的，以总价$35万的楼花为例，$35万×5%×36%=$6300。

关于安省楼花退税问题，对于楼花总价小于$40万，退税标准为房价×8%×75%，楼花总价大于$40万，直接返还$24000。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在多伦多卖房主要分为两种形式：私售和通过地产经纪进行交易。
自己卖房可以在自家门口挂上For Sale的牌子。自己估价，自己跟买家进行谈判交易。整个过程都需自己完成。好处是无需支付任何中介费用。坏处则是其一估价可能不够专业准确，过高无人问津，过低自己吃亏，其二是客户来源少，即使有很多人来看房，真正有意买房的却较少，付出了时间精力却达不到好的效益。另外，合同事后可请律师帮忙把关，但是在谈判中对中的条件条款，未必有深入了解，牵涉到复杂的交易或许会容易出错。
通过地产经纪卖房称之为listing，地产经纪会通过对比同类型同区域房屋，历史价格和当前市场状况给出一份专业的房产价值评估报告(CMA)。如卖家同意该地产经纪作为自己的代理，则该地产经纪需跟卖家签订代理合同，写明在规定时间内不得找其他地产经纪代理销售其房产。如为了快点把房子卖出去而跟不同的经纪签署了代理合同，那么在其中一家经纪售出房后，卖家还需支付其他经纪相同的佣金，这就有点得不偿失了。但是，如有其它协议，情形又不同。
在签订代理合同后，地产经纪会为卖家在MLS上挂牌销售。MLS是经多伦多地产局许可，为所有地产经纪开辟的专用房地产网站。非地产公司工作人员是无权登陆察看该网站内容的。在这上面挂了牌之后，所有地产经纪都可以检索到该房产，如有意看房者会与卖家的地产经纪预约时间。卖家经纪一般会为看房者准备一个专门装钥匙的小密码盒，告知买家经纪们。通常情况下，经纪会让房主在买家看房的时候最好进行回避。地产经纪还会在所出售的物业前立起FOR SALE 的标志，让过路的人都知道这里有一处房产要进行出售。还有，地产经纪在报纸上或多或少（作的比较好的经纪自然拥有比较多的广告）都会拥有自己的广告，地产经纪也会把卖家的物业更新上去，以期更多人留意。
一般来讲，卖家需对要出售的房屋进行“美容”。重新粉刷墙壁，修补外貌，裂痕，清洁地毯，把房间打扫干净整洁等等…如能针对每间房屋的功能，来进行家具摆设则是再好不过，让来看房的人觉得没有多余浪费的空间。做好“表面功夫”，才会给看房者留下良好的第一印象。房屋可以更快的卖出去并且在之后的amendment当中少给买家提供压价的机会。
当有人看中房子时，会让他她的地产经纪下offer给卖方的地产经纪。有时会出现多个offer同时给一个房屋的情况，卖家需如实告知所有买家。作为买家在抢offer的时候不会知道竞争对手的价格，所以必须对该房产给出自己觉得合理的价格。当然，抢是对卖家十分有利的，卖家可以选择价高者或提出更少条件（condition）的offer来接受。
卖家接到offer后卖家经纪需在规定时间内（一般为24小时）签好并传真回给买家经纪。一般offer分为有条件offer和无条件offer有条件的offer可能会有验房，贷款等方面的条件，只有在条件满足或取消后offer才能成立。无条件的offer则在签订合同后立即生效。在双方达成协议后，即任何一方签署acceptance接受后，一般在之后的24小时内，买方要送交定金（大约总售价的5%）给卖方经纪公司信托帐户。
卖家还需有一位律师为自己在交易过程中处理相关的法律程序，也确保交易合法有效。如没有相熟的律师，通常地产经纪们也会为自己的客户推荐。
如果产生任何条件或价格的变动，双方都需通过自己的经纪进行协商。达成一致后，签订书面补充协议（amendment or waiver）。在这过程中，就需要双方经纪进行谈判，良好的谈判技巧可以为自己的客户争取更多的权益，并根据自己的经验给于自己的客户适当的意见。
在offer生效后，卖家需在交房日期前把房屋清空，清洁完毕。卖家还需把转接文件和钥匙提供给律师。除了常规的地契等文件外，还要注意所有的发票，说明书，建筑图，地界图，平面图等资料，以及小到垃圾桶等物件都要注意。一般买家还会有1-2次的看房机会来检查房屋的完成情况。如果在交房当日之后物业未有搬空，买家有权锁门。
有了地产经纪的帮助，卖房的过程就简单多了。卖家不需担心自己找不到买主，也不用担心房子会卖亏了，只要根据地产经纪的步骤按部就班的完成就行了。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在加拿大卖房，我们总是面临一个问题：私售还是找卖房经纪，从节省开支的角度出发，大部分卖房者都更愿意接受私售这种方式，可是由于缺少相关的专业知识，私售的成功率普遍较低，好多卖房者会在失败后在经纪的帮助下重回市场。本文主要讨论私售和找经纪的优缺点，哪种方式才能卖出好价钱，希望能帮助广大卖房者。

买房的，总想出最少的价钱买到物美价廉的;卖房的，却要卖出独一无二，鹤立鸡群的价格才算过瘾。可这矛盾总要找到一个平衡点，才有了我们最终的成交价，合理的市场价。

买房时，您可以选择买和不买，买高价的，买低价的，余地比较大。卖房时，选择余地相对比较小。当你定了一个价格，你或是你的经纪的市场策略和定价的准确性就要经受市场的考验了。定得过高，经过一段时间卖不掉，会令好多感兴趣的买主质疑房子的质量，如果此时降价，恐更会无人问津;定得过低，获得了offer，又会唯恐卖低了，没有达到理想的收益，可这时候再涨价，又要承担好的买主放弃的风险。所以，如何在尽可能短的时间内卖到理想的价位，确是个挑战。

让我们首先讨论一下房屋销售的方式：

一，私售的方式(FSBO–For Sale By Owner)

又分为两种，一种是完全靠自己去卖。通过有限的渠道，比如，插牌，Condo的公共信息板，个人关系网络，有限的广告渠道等。这些房屋私售信息，可以在一些专门的网站，和平面，网络媒体的广告中找到;你也可以开车在各个住宅区搜寻物业草地前的私售广告插牌。另一种是通过经纪将房屋信息放到MLS上，支付少量的服务费，但不付佣金。

尝试以私售方式出售物业的业主们大致有两大类，一类是对地产市场和交易程序有相当知识或经验的专业人士，另一种是对市场和交易程序并无很多了解，自己认为卖房是一个很简单轻松的事情，或虽然认知自己缺乏经验和能力，但希望先尝试一下。

大部分私售物业的业主，其目的是以此种方式，节省下可能要支付的佣金，而将它(佣金)变成自己的售房利润。他们的想法是通过这种方式省下佣金，但房价却依然要和通过经纪卖一样，甚至比专业经纪开得还要高。换言之，他们并没有计划将这部分利润与买家分享，因此，这些私售物业的要价，已经将佣金加进房价中，它的要价并不会比MLS上挂牌的通过经纪售卖的同类型物业便宜。它们的议价空间很少，原因是，业主自己卖房花费很多的时间和成本，应该得到额外的回报，他们想赚回佣金。如果让买家得到价格优惠，那还不如将它作为佣金给经纪，自己也不用这样辛苦。

私售成功率比较低，好多会在失败后在经纪的帮助下重回市场。即使卖出去，除去耗去的时间，精力，对家庭和个人生活的影响(无数的谈判和争论)，最后，很多不能达到自己的理想价位，更有一些会遇到一些法律纠纷，得不偿失。造成这种情况的原因很简单：

1，缺乏专业知识和经验，定价不准。

2，没有有效的广告和销售渠道，信息不能到达和覆盖有兴趣的买家

3，没有或缺少谈判技巧和销售策略，造成售价低于市场价格

4，欠缺法律知识，不能有效保护自己，有时会陷于不必要的法律纠纷

所以，私售的方式对大部分人并不可取，除非你有专业的知识，若没有，肯花上数月或成年去学习;事无巨细，吃苦耐劳的意志;百折不挠的承受能力;乐观豁达，卖多卖少全不在意的阿Q精神。

二，找经纪 通过专业途径出售

地产经纪都经过了正规培训和严格考核，他们是房地产市场的专业人士，他们所具备的知识和经验比买卖过多次房屋的业主要丰富得多。房地产买卖要经过一套严格的法律程序，深谙此程序会使卖房有所保障。此外地产经纪有专业的电脑软件和数据资料，能得到市场上最新的信息和动态，研究每所房子的评估价值、税务、历史销售资料，而这大部分信息是普通人士所无法获取的。所以，找到一个合适的房产经纪，由始至总，为您卖房保驾护航是必不可少，物有所值的。

至于佣金，首先，地产经纪用他们的劳动和服务换取报酬，这毋庸置疑。但目前市场上有的卖房者，一味压低佣金，却忘了市场经济的重要特点，市场需求决定价格。你付出少，却想要专业，高质量的服务，理论上不可行。好的经纪，不但专业过硬，经验丰富，重要的是要具备驾驭和操纵一宗交易的果敢和决断力。其实，一次房屋交易，和一宗大型收购案是没有本质的区别的。好多人在成功买到或卖出自己的房子后，常常会忽略经纪在关键点上起到的举足轻重的作用。或由于经纪收取的佣金而视其工作和努力为无物，不去感恩，不加赞赏。但至少，经纪和佣金制有它在市场上存在的合理性，那么，这种劳动和付出就应该受到尊重。

经纪没有好坏之分，对于广大买房和卖房人来说，只有合适与否。 但是不管你喜欢哪一种类型的经纪，有几点共性需要具备：诚实，专业，勤奋，执着。对于卖房经纪，接触之后，如果你觉得他或她不具备良好的逻辑思维能力和准确细腻的判断力，那最好另请高明。因为卖房的整个过程，经纪应该是指挥官，当然，价格和很多细节卖方可以决定，但如何达到目标，经纪起着至关重要的作用。

下面我们说说如何卖出好价格的一点技巧，即所谓的抢offer。

地产市场的营销策略中，抢OFFER是其中被大家热议的方式之一。如果能够成功的形成抢OFFER的局面，就会使卖方处于有利地位，令待售房屋迅速的以较高的价格出售。但是，并不是所有的房屋出售都适合采用这个策略。也不是只有抢OFFER才是好的售房策略。在地产市场，无论是买房还是卖房，没有最好的只有最适合的。能否成功地卖出自己的房子，最重要的是根据市场状态，房子的特点，自己的需要做出决断。

什么样的房子销售时适合采用抢OFFER的营销策略?

1，房价适中，2，地点较好，需求大 3，房型比较流行， 4，具备热点，5，状态较好。

当然，这些不是绝对，具有一个或几个突出特点的房子也许更适合。总之，需较易吸引多个买家。而那些过低或过高价位的房屋由于需求者较少，这种策略不大适用。抢offer的一大特点，就是快。如果卖方需要在最短的时间内尽快将房子出售，抢OFFER无疑是最有效的销售策略。买方在抢offer时常常直接取消了验房条件和贷款条件，这无疑减少了风险和节省了时间。有时屋主迫于其他原因的压力而急于卖房，正常挂卖往往需要牺牲一些利益。而抢OFFER的策略，则可以尽可能的保证卖方的最大利益。

v 怎样运用抢OFFER的策略?

首先，定价必须合理。要成功形成抢OFFER，定价要略低于或远远低于同类房屋的市场价格，以期吸引更多买主关注。有些卖主担心挂低了，卖不出好的价格来，骑虎难下。其实，这种担心大可不必，因为不要忘了，那些买方经纪的眼睛是雪亮的，它们不会忽略该处房子的，好的经纪明确知道房子的合理价位。

其次，如要形成抢offer,房屋进行修缮、装饰是必不可少的，只有这样，才会吸引更多的竞买者。还有，就是留出充分的看房时间，时间太短，好的买家没有充分的时间看房。时间太长，或许会影响一些真正的买家做出合适的判断。

我们知道，抢offer最重要的是心理战。关键的时刻还是那集中的几个小时。所有的准备，都是为了最后的出价时刻。如何把握关键，掌控局面需要的是经纪和卖方的协同作战。成与不成，就在那几个小时，这难道不是一场激动人心的战斗吗？

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

一，售前简单的装修

中国人的房屋很多的时候有一个弊病就是油烟味，这个味道我们在进入印度人的房子里也可以感同身受，如果是住在西人区里想要卖房子的话，这个味道是要去掉的，西人包括有些西化的香港人都不是很喜欢这样的味道。卖家在有打算出售房屋之前的一个月内要有目的的进行油烟味的去除，包括买香薰蜡烛进行除味，做菜的时候，尽量不要大火爆炒等等。厨房墙壁和厨房台面也尽量要保持清洁，有些房子的厨房满是油迹，这样的房子会让买家产生反感。

在这里简单的售前装修说表达的并不是home staging，现在越来越多的买家已经变得十分聪明，他们看房子已经不完全看这些带走的摆设和家具等等。更重要的是，他们看房子的结构，装修，和房屋状况。Home staging所说的软装修虽然会有效果，但是在硬装修差强人意的情况下，软装修也无济于事。我曾经有一个买家就和我说过，看房子就要看空置的房子，不要任何家具的房子才能看出真正的优缺点，其实这个买家客户很明白，也是真正懂房子的人，他从结构上来看房子，而不是看内部的装修摆设。内部装修摆设只是结构好的基础上才继续看的。

其实售前装修是一个朴实的实用的又能很好达到效果的方法。在这里举几个例子，买家喜欢看房子啥东西呢？首先是墙壁，墙壁至少要做到没有黑斑和印子等其他色彩。然后是天花，有些人家的天花有些痕迹，先不说这些痕迹是什么原因，作为敏感的买家，想到的就是漏水。这个问题不容小视。必须进行补救。再者就是地板和楼梯，房子里的地毯和地板都是必须清洁和上油上光的，不要换上新的地板，但是要进行简单的上油。楼梯会出现摇晃，必须紧一紧的。

以上都是我说的最简单的售前装修，如果把这些做好的话，使不用做home staging去找一些家具过来，也可以卖出好价钱。

二，好时机售出好价钱

刚才说了一下微观，现在就说一下宏观了，房屋买卖其实和其他买卖是一样的，都是商品经济，既然是商品经济就符合经济学的原理。很简单的供需原理。供需原理又非常明显的反映在房价上和平缓的上。我的建议是，在打算卖房之前看一看附近的类似房屋的成交价，若是有抢offer卖出非常高的价格的话，此刻需要抓紧时间在市场地区大热的情况下，把房子整一整拿出来卖。可以卖出类似的高价，因为在那里没抢到offer的买家还会继续盯着这个区域，类似房屋出来必定抢手。再宏观一点就是，市场大热必然要出来卖。那什么时候才是市场大热时期呢？春夏秋，9月底前。

那如果不是热的时期，能不能卖房子呢？答案是可以的，这时候就需要策略，什么样的策略呢？找卖房经纪把目前在市场上的和两个月前的在市场上售出的一起拿出来比较，相信在来回比较之后会有心得。如果目前市场上价类似房屋比自己的好，观察一下它在市场上多少天了，如果超过1个月，就要考虑是不是价格卖高了，自己的定价就要低一点，如果不超过一个月，就放心大胆跟着它一起定价吧。如果自己的房子是这个地区的，利用相似房屋类比加减价格法进行定价，高出一点也不会有太大的问题。

三，定价

如何定一个十全十美的价格，能让买家在最短时间内看上房子，同时自己又能在最短时间内成交卖出呢？定价有两种，一是低价抢offer，这种方法适合于比较热点的地方，比如BAYVIEW学区和UNIONVILLE学区，还有C14的YONGE/Finch地区等等。因为买家多，看的多，所以出低价炒作和造势是最能吸引很多买家来的。当然这个也有一点风险就是价格抢不上去，抢不上去有两个原因，一是市场不够热，二是卖家心理期待值有点高。这两点在一起就会造成这样的风险。二是高价高卖，高价高卖的优点是风险小，适合不热点地区，愿意出价的人会一下就来买走，若是遇到不愿意出价的就需要等一等，随之造成的卖的时间久一点，过了新鲜期会比较难卖。这种方法解决是，如果在1个月内还没卖掉，选择在20天左右，将listing重新挂出去形成一个新的listing。这种情况虽然不是很普遍，但是也可以用一到两次。

四，广告宣传

广告宣传是卖房不可缺少的一个重要环节，其中我们常用的有开放日，文章报道，广告策划，发放传单和故事描述等等。开放日是最普遍也是最必须要做的事情，因为邻居的朋友是最可能买这个房子的群体，千万不可小看这个群体。文章报道也是很必要的，每上市一个房子都必须写一篇文章来报道是我的作风。从社区到内部，都一一介绍，靓屋推荐，必不可少。广告策划是用大量的广告来宣传，在广告媒体上让很多很多买家看到。发放传单也是一个很好的宣传方式，其效果和开放日类似，但是持续的时间和效果会比较长。

五，谈判

的谈判是比较重要的，好的卖房经纪会在价格和售出时期上寻求一个双赢，既价格也合适，卖的时间也短。这样买方经纪也会很高兴，遇到爽快的买家和买方经纪，是卖家和卖方经纪最喜欢看到的事情，大家都愿意谈，买方愿意出一点价，而卖方也愿意降一点，谈成。其实卖房子卖的还是时间，最短时间内卖出才是真正的胜利。这就需要双方经纪互相配合了。

六，细节，细节，细节

再说一点，还是细节，细节，细节，之所以放在就是因为细节是卖房子里最重要的环节。房子细节的处理是否得当才是房子能否最快时间卖出的关键。卖房卖的其实是感，买房买的也是感，感觉对了就会去买，有时候看上房子的买家追求的就是这个感，何为感，如何营造感，这就是看细节了。在这里简单说几个，房屋明亮，进去大门感觉非常明亮，这就是细节，买家会很喜欢。花园园艺漂亮色彩好这也是细节，很多买家在进去房子之前就会喜欢上房子，全都得益于花园的整理。

卖家教育程度也是细节之一，我所建议卖家在卖房子前将孩子的或者自己的毕业证书给挂在墙上，营造出知识份子的气氛。家庭教育程度高，奖状无数，买家自然敬畏，相信也会多愿意出点价格的。卫生间水渍和毛巾这些也是细节，水渍要仔细去除，毛巾也要准备一些新的白色的挂上。这些细节也会让卖家觉得舒心。还有很多不胜枚举。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

1，第一印象是唯一的印象：不管房屋内看上去有多好，买家在进门前已经对你的房子进行了评判。你再也没有机会来改变他们的印象了。当他们接近你的房屋时，让他们感到温暖、受欢迎和安全是十分重要的。记住要用一些不是很贵的树和花将你房子的外部装饰一下。你是可以百分百将你在这些方面的投入收回的。入口通道也是很重要的。你通常会把外衣和钥匙放在那里，但当你卖房时，你应当在那里放一张小凳子、一些鲜花甚至可以放一些饼干。
2，要随时准备就绪供买家看房：你不知道买家什么时候进来。不管他们什么时候来看房，你都要做好准备，让房子处在最佳的状态。切忌不要把碗放在水池里，洗碗机里不要有东西，浴室要擦干净，屋子里的任何角落都不能有灰尘绒球。虽然有些不方便，但这样做才可以卖掉你的房子。
3，厨房至关重要：你卖房时实际上不是在卖房子而是在卖厨房。对厨房改造的好处几乎是无限的。另外你可以收回你投入的85%左右的资金。可能你只需投入几千元更换新台面，但如果你没更换的话，买家很可能以厨房显得陈旧为由减掉1万元。最快、最省钱的改造厨房的方法包括刷漆和更换橱柜把手。使用中性颜色的油漆可以给买家留下充分的想象空间。如果你的预算有限的话，那么建议你买一件高档的电器放到厨房。为什么一件呢？当人们看到这件电器时，会认为其他的电器也是同样昂贵的。
4，要把家的概念从你房子去掉：卖房时很重要的一点是要使你的房子失去个性。房子里要是你自己的个性化东西越多，买家把它想象成自己房子的机会就会越少。把你三分之一的东西放到储物间里。包括家里人的照片和纪念品。可以考虑请专业的公司布置一下你的房子。
5，不要过度装修：简单装修通常会有好的回报，但不要做太多大的装修。如果在把房子放到市场之前做很大的装修，你的投入将很难收回。一定要选择回报率最大的项目来做重新粉刷墙壁、清洁窗帘或购买新窗帘、更换门把手、更换橱柜把手、修好推拉门的轨道并修理好所有漏水的阀门和水龙头等。
6，把小动物藏起来：你可能认为一只可爱的小狗会使潜在的买家感到温馨，这你就错了。并不是人人都喜欢小猫小狗。买房的人都不愿意进门后就看到一碗狗粮或闻到猫咪排泄物的味道，也不愿自己的衣服上沾上宠物毛。这会给买家很不好的印象：这个房子不干净。如果你打算搞一个开放日的话，最好是把宠物放到别处寄养一天。
7，请一个地产经纪：选一个好的经纪极为重要，一定要找一个经验丰富的经纪。他要知道市场上都有什么样的物业，知道你周边类似房屋的价格。
8，把房间照亮：除了房子的地理位置外，每个买房人都特别看重房子采光的好坏。拉开窗帘、擦干净门窗玻璃、更换灯罩、更换瓦数大的灯泡、把外面影响采光的树木剪掉。
9，衣橱要半空：储物空间是每个买家都想要的，而且是越多越好。把衣橱内的衣服取出一半，并剩下的整理整齐。
10，正确定价：要根据目前市场状况、周边房子近期的售价和正在挂牌出售房子的叫价综合比较后定价。这就需要有经验的地产经纪来帮助。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

一、估价错误。一些客户看隔壁房子比政府估价20%卖出，自己也以同样比例报价。经常有卖家问我，我应该比政府估价高多少报价?其实这样做是不可取的。地产经纪们会经常实用CMA (comparative market analysis)法来给物业估价，它是根据目前市场上该地区现在在卖的类似的房子的叫价，过去一年内该地区已经卖出去的类似的房子的售价，卖房子所需要的装修费用，市场的调整等因素所得出的一个价格，因此能够反映出这个物业目前的价格，如果在估价上主观臆断，盲目按比例估价，会为自己带来巨大损失。

合理定价是快速卖房的关键。合理的价格会吸引尽可能多的买家,会在短时间内卖掉房子。相反，如果房价过于高过市场价，会吓走真正的买家。房价和市场价的差别越大，在合理的时间内卖出房子的可能性越小。如果两个房子的地点，房龄，面积，房子的状况等大致相同，一个房子的定价合理，另一个房子的定价过高，买家一般会以定价高的房子做参去买定价合理的房子。定价高的卖家无意中帮别人卖了房子，自己错过了真正的买家，可能很久卖不掉房子，最后只好以市场价甚至低于市场价卖出。

通常买家出Offer，认为价格越低越好。卖家开价，认为越高越好。有些买家，认为价格开得低，就有可能买得低，现在是信息时代，买家卖家都知道市场趋势，想找到大大低于市场价的房子基本不可能。卖家也是一样。大家都知道，买房子要看房子的历史，政府估价，周围类似房子的价格，房子本身的情况等等。有的经纪为了拿到Listing，取悦卖家，开出高价，结果是很常时间卖不出去，错过了卖房的最佳时机，结果导致宾主之间互相埋怨不欢而散。

二、卖房时机错误：一般来说，华人喜欢随大溜，不太愿意做市场引领者。比如我们看到邻居们都在抢Offer卖房，甚至还有愈来愈烈之势，然后我们把房子拿出来卖，这个时候反而卖不动了。每年的二月到六月都是卖房的好时机，容易在短期内卖个好价格。7月份相对要谈一些，8-12月也会有阶段性的小高潮。12月中旬到一月份由于天气寒冷，下雪比较多，上市的房子相对较少，买家一般不会在这个时候看房。但世事无绝对，只要是上市房源少，买家还在，都有机会卖出好价钱。

三、自然状态卖房。卖房就是一个取悦买家的过程。不能摆出一付“爱咋咋地”和“爱要不要”的样子。卖房前，要对房子做一下装修和美化。粉刷墙壁，清洁地毯，打磨油漆木质地板，修补破损的地方,彻底清洁房间。甚至可能需要布置美化房子，重新摆放家具，移走多余的家具和摆设，必要的时候可能需要换掉大部分甚至所有的家具。放置一些装饰性的画、花瓶、花篮、餐具及各种摆设。好Home需要请专业的摄影师拍照，在科技高度发展的今天，很多地产经纪和买家都是看过房子的图片后才来看房的，经过修饰的专业照片会吸引很多地产经纪和买家来看房。肖郎认为卖房在某种程度上就是卖一种生活方式，整洁的家居，温馨的场景，漂亮的照片，一连串的好印象，专业的描述和沟通，重複积累加深的正面印象和传播，买家的购买意愿就会愈来愈强。这样成功卖房自然不难。

四、不会推广和宣传。在一个资讯过剩的时代，酒香也怕巷子深，专业负责的地产经纪会采用各种手段去推广和宣传出售的房子，看到出售房子信息的人越多，以好价格快速卖出房子的几率越大。open House和上MLS只是非常常规的推广方式，但显然是不够用的。移动互联时代，WEICHAT微信和FACEBOOK是必不可少的及时沟通工具。另外一个就是主流的报纸杂志，也是非常有效的一个推广宣传方式。一般而言，潜在买家看见你所卖房屋的次数愈多，也就愈有机会卖掉。卖房也一样，差不多的房子差不多的价钱，除了特别的创意和办法，就看谁的客路广，谁的声音大宣传多，没有其他的捷径。

五：卖家自己推销太起劲。有些房主在别人来看房时，生怕人家不知房子的优点，拼命解说。推销太起劲，也会给人其他的联想。最好的办法是屋主在买方来时，暂时回避，保持神秘感。房子自己会说话，布局、地点、年限、装修，买家可以自己知道。何况买家也有自己的经纪，他的经纪更了解客户，介绍得更有针对性。所以，卖家给看房者自由空间，如果他们有问题，应该请卖方经纪解答买家。因为生意就是生意，生意就有生意的玩法，每一个人都有其扮演的角色，并非越真诚就越好。这些跑龙套的事情都让经纪们自己去做吧，卖家自己去做，吃力不讨好，还耽误卖房。

一年前，肖郎帮一个卖家买房子，已经和一个经纪基本谈好，他已经下好Offer准备给我们，但他的买家需要在给我们Offer前再次看一下房子。我就打电话告诉了卖家叫卖家在买家看房的时候回避一下，有任何问题都让肖郎来回答，卖家也答应了，但后来还是出事了。看房时买家提前到了房子门前，买方经纪也还没有到，这个时候卖家正好出门，他们在门口聊了一会。后来买房经纪气冲冲地给我了来了一个电话说不给我下OFFER了，还说都是我的卖家坏了他的好事。买家和卖家说他们挺喜欢这个房子的，问卖家这么好的房子你为什么要卖？卖家说房子是好，但这个4000多尺房子对他们三口之家也是太大了，几个房子都是常年没有人住的，而且打扫卫生费时费劲。后来，买家就不买了，买方经纪对肖郎说：买家常年住的人更少就只有妈妈和儿子两个人，他们一听就打退堂鼓了，而且买家现在要求减少预算看2000多尺的房子了！

六、卖方经纪谈判技巧有问题和客路有问题：Negotiation（即谈判，与各方的沟通和交流，并不仅仅指与买方的价格协商）。有经验的专业的地产经纪能从买家或买方经纪的言语和表情里捕捉到买家的心理，对房子的喜爱程度，能够承受的心理价位，从而在谈判中掌控局面，以尽可能高的价位帮卖家卖出房子。从来没有经纪会说自己没有客户，手没有客路，主要看其最近几年来的成交状况和他自己的生活背景。象肖郎，是大陆国语背景的华人经纪最为知名也是最成功的地产经纪人，我有大量来自中国大陆的新移民买家，也有许多西人和香港人的卖家客路，但我硬要说自己有大量印度人和黑人买家就有点过了。现在许多非大陆背景的经纪也号称自己有大量大陆新移民买家资源也是有点不靠谱的事情。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

虽然外籍人士在加拿大购房并不能移民，但是还是有很多人把购房当做一种商业投资行为，这也就导致了本人不在加拿大进行购房的现象发生。那么这种做法是否可行呢？

接下来就根据两种不同的情况进行具体的分析。

首先，购房者应考虑本人购房时是否需要向银行申请贷款。如果购房者目前没有足够的购房资金，需要向银行提出申请贷款，那就要求购房者本人一定要来加拿大与银行或者其他金融机构当面签署贷款文件。

另一方面，如果购房者有足够的购房资金，则本人不需要来加拿大，可以通过传真的形式签订购房合同，或者委托代理人进行缴纳定金，验房，交房等一系列手续。值得注意的是，本人不在加拿大一定要委托经纪人进行购房，而经纪人则会通过现代通讯工具，如传真，扫描，邮件等方法处理在买卖过程中需要签署的文件，并且检验房屋由第三方注册验屋师出具相关报告。

购买后期的钱房交易以及去地产局办理相关的产权文件都需要由买卖双方的律师共同完成。

这样看来，本人不在加拿大进行购房也是可以实现的。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

对加拿大买房的基本流程进行了解，可以让买房思路更清晰，执行起来更加高效。

那么，在加拿大买房的基本流程究竟是怎样的呢？

1. 购房者应该联络了解地产行业的专业人士进行专业的咨询 和评估。通过了解行情，位置情况，学区信息，可用资金等对自己的情况进行定位。
2. 购房者可以联系专业经济人对心仪房源进行挑选，并且安排实地看房，和经纪人讨论和总结看房后的意见。
3. 在选择了心仪的房屋后，购房者应该为满意的房屋拟定购买合同（下offer），向卖家出价，并通过专业经纪人和对方谈判合同的条款及价格。
4. 在合同确认后，买家需向卖家支付购房定金。
5. 向银行申请贷款，并且取得银行的贷款确认。如果有问题的话可以取消合同，并且取回定金。通常来说，申请贷款会在签订合同后约一周内完成。
6. 请专业人士进行验房，并且获得相关的验房报告。如果房屋存在问题，买方可以和卖方进行协商解决。如果存在的问题较为严重，购房者可以取消合同并且收回定金。验房大约在签订合同两周后左右完成。
7. 聘请专业律师，并在其协助下签署相关购房文件，合同生效，完成整个购房流程。

了解整个购房流程，可以让购房思路更清晰，购房过程更高效。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

在加拿大买房首先要对个人资金进行合理的评估，清楚了解自己的支付能力对于高效买房十分重要。那么，买房者们应该通过怎样的方式对资金进行评估呢？

获取银行贷款预批

对于加拿大的大多数买房者来说，申请贷款是不容忽视的一部分。通常，银行和其他金融公司会对申请贷款人的资金进行评估，根据现有资金以及过往信用记录来分析申请者是否有资格获取银行贷款预批。

在加拿大，首付款一般为房产成交价的20%，剩余的部分可以通过按揭贷款的形式分期还清。对于高额的房价来说，获取贷款资格对于买房者来说尤为重要。通常来说，如果申请者能够提前获得贷款预批，能够很大程度上提高成功申请贷款的可能性。

预先批准（Mortgage Pre-approval）是在买房或转换贷款之前向银行或者贷款经纪行获取银行承诺。贷款预先批准可以表明，在买房者成功获得房屋买卖合同后，如果经济信用没变化，可以轻松获得银行贷款来购置房产。所以，购买者提前对买房资金进行评估并且申请获取银行或其他金融公司的贷款预批是买房资金筹备过程中极为重要的一部分。

了解购房税收政策

在加拿大购置房产，需要通过提前了解购房税收政策来合理的规划资金。购房税费主要包括房产购置税和产品购置消费税，其中房产购置税对新旧房屋都适用，而商品购置消费税仅适用于新建房屋。接下来就具体介绍一下这两种税费。

房产购置税要求购房者对房价$200,000以下的部分征收1%的税费，其以上部分征收2%的税费。值得注意的是，在加拿大首次购房者可以免收这项税费。购房者需要满足下述条件：

• 免税申请者需要是加拿大公民或者永久居民，如果申请人在购置房产时不满足这一条件，那么在房产登记后一年内需成为加拿大公民或移民，同时在登记后的18个月内递交免税申请。
• 免税申请者在房产注册前需在加拿大连续住满一年，或者6年内住满2年。
• 免税申请者不得有任何购买过房屋或者申请过免税的经历。
• 购房者需在房产注册后的90天内迁入新购置房屋。
• 购置房屋土地面积不得超过1.24英亩。

另一方面，新房购置者需要交付5%的商品购置消费税，如果房价在$350,000以下，大约可以享受36%的免税。

合理的规划资金可以使购房者对自己想要购置房屋的价位有一个适当的预估，使买房过程更高效，专业。