签署地产经纪代理协议全攻略 ？   

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在众多的法律关系中，有一种法律关系称为代理法律关系。地产经纪和顾客之间就属于这种法律关系。

在房屋买卖过程中，存在着几种代理关系，有卖方代理(Seller Representation)，买方代理(Buyer Representation)，多方代理(Multiple Representation)。法律要求最大限度地维护被代理人的利益是代理人的法律责任，代理人应当向被代理人解释各类代理关系的职责与权限，代理的有效期限和代理的地域范围、佣金、以及违背代理协议可能发生的法律后果。除了代理协议(Representation Agreement)， 地产经纪还要有书面凭证证明代理人已经向被代理人作了如上讲解，由双方签字，该文件称作Acknowledgement。

对于买卖房子来说，首先应该弄清该地产经纪到底是买方的经纪还是卖方的经纪。如果你是买方，带你看房的有可能是卖方经纪，他的法律责任是维护卖方的最大利益，而不是你的。其次，当你与你的地产经纪签订代理协议时，你应当要求他明确解释你们之间的代理关系。签字之前要仔细阅读协议全文，并要求留一份复印件。如果你希望和地产经纪只就某一栋房产，某一个特定的Offer签订代理协议，在签字前要确保协议上写明了商定的内容。在合同有效期限和有效地域空白时，即使双方说好，也不可以随便签字，因为空口无凭。任何时候，凡是有你签字的文件，一定要留一份复印件备份。特别值得注意的是代理协议的有效时限，如果双方约定没有期限，某一个Offer未成，双方代理关系立即解除。如果双方同意在有效期间解除协议，则双方需要签订解除代理关系的文件（Mutual Release Letter）。

一旦买家和经纪人签署了独家代理协议(*****)，就不能随意退出合约。买家唯有等到*****期满，否则就会遇上官司。举个例子，假如你和某位经纪签署了*****，在合约有效期内你又找了另一个经纪买房。房子成交后，你的第一个经纪有权从卖家处收取佣金，而你可能会被第二名经纪控告。正因如此，买家在和经纪人签订*****时一定要万分谨慎。著名经纪人Ken Wilder说道：“*****的条款和MLS合约不同，*****的条款是可以修改的。买家在和经纪人签署*****时，可以加入一些条款，也可以删除一些条款。在经纪人同意的情况下，你可以将合约的有效期缩短一些。比如说一个月甚至10天，总之不要超过3个月。也可以把合约规定得更细一些，比如说限定到某个房型或是某个社区。”

假如在签署了独家代理协议后，一定要退出合约也不是完全没有办法。房地产专栏作家Ellen Roseman这样给他的读者支招：因为协议是和经纪公司之间签订，买家可以和经纪公司协商，表示不满意某经纪的服务，所以要取消合约。一般情况下，经纪公司会提议在公司内另找经纪替换，直到合约期满为止。这样的方法可以考虑。但如果买家对这家经纪公司失望透顶，不想再拖下去，也可以走一个“辣招”。买家可以和经纪公司说，某经纪没有向你妥善解释他的权责，也没有履行应尽的职责，令你受到损失，你要将此事件报知安省房地产议会(RECO)。Ken Wilder称：“这样的话，对方立场通常都会放软，大多数的经纪公司都知道他们很少向客户清楚解释*****，也不想业务受到监管机构的注视。”

虽然这是不失为一个可以快速解约的招数，但假如可以防患于未然，又何必一定要将自己置于这样的境地。因此对于买家来说，特别是初次置业、毫无购房经验的新买家来说，在签署独家代理协议前，一定要经纪人清楚解释里面每一条规定的含义。尽可能的将协议的内容具体化，有效期不要超过3个月。多伦多地产局特别制作一个网站：www.BRAfirst.ca，里面有详细关于*****的介绍。买家不妨仔细浏览该网站，确保自己在签约前有一定的概念理解，否则太过被动，很容易就被某些不良经纪人给“忽悠”了。

（来源：北辰地产）