Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

买房是每个人必须经历的一件事情，而想要在加拿大买一套房动辄要几十万，上百万，大多数人并不能在短时间里付完全款，所以房屋贷款就成为了买房者们获取资金的首选之举。

在加拿大购买房屋贷款主要分为三步，审批，验证和放款。

那么，具体的流程是怎样的呢？

1. 买方向贷方提出贷款申请。
2. 贷方对申请者经济情况进行审核分析。
3. 审核完成后，买方和贷方深入商讨贷款产品的特点和细节。
4. 将相关的按揭贷款合同及文件送至律师处。
5. 买方签署按揭贷款合同并通过律师办理抵押登记。
6. 成交日当天，律师按照贷方指令依照条例放款。

当上述流程完成后，买方就可以成功获得贷款并购买房屋了。值得注意的是，买方需按照规定在预定期限内进行还款，否则将会有被要求支付罚金。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

借方在选择贷款时应该根据自己的实际情况作出正确的判断，选择真正适合的抵押贷款类型是很重要的，接下来就介绍一下主要的房屋贷款类型都有哪些。

开放式抵押贷款（Open Mortgage）

开放式抵押贷款是一种可随时还清欠款，并无需缴付罚款的房屋贷款。

通常来说，开放式抵押贷款相比较于封闭式抵押贷款更具有灵活性，所以要求借款者支付更多的贷款利息。

开放式抵押贷款具有一定的优越性，它允许借方随时进行下述操作，并不收取任何罚款：

• 随时向抵押贷款支付额外费用
• 在期限结束之前完全偿还抵押贷款
• 在期限结束之前重新协商抵押贷款
• 在期限结束之前废除合同并转换贷款人

那么开放式抵押贷款适用于哪些人群呢？

• 计划尽快偿还完贷款
• 有换住址的计划
• 认为自己有获得额外资金来偿还贷款的机会

如果你满足上述条件，可以考虑选择购买开放式抵押贷款。

封闭式抵押贷款（Closed Mortgage）

封闭式抵押贷款在到期前不能预付还款，重新协商或再贷款，除非有相关条款作为依据。封闭式抵押贷款的利率通常低于开放式抵押贷款，因为它缺少划款的灵活性。

封闭式抵押贷款要求借方在规定还款时间内偿还的金额是确定的。一旦超出，则会被要求交付罚款。

具体来说，当下述情况发生时，借方需要支付罚款：

• 付款金额超出原本期限规定金额
• 在期限结束之前废除合同

那么封闭式抵押贷款适合哪些人群呢？

• 计划在还款期结束之前保留房子
• 预付款特权与所预期的贷款灵活性相符

在购买贷款产品时，应向贷方多咨询不同的选择，确保已了解关于合同的所有条款和条件。

固定利率抵押贷款（Fixed Interest Rate Mortgage）

固定利率抵押贷款是在一定期限内利率固定不变的房屋贷款。固定利率在整个付款期限内保持不变，通常高于可变利率。

固定利率抵押贷款适合人群：

• 在按揭期间保持付款相同
• 预先知道贷款（本金）在期限结束后需要支付的数额
• 如果你认为市场利率在偿还期内有上升的可能性

如果满足上述条件，借方则应选择固定利率贷款。

可变利率抵押贷款（Varible Interest Rate Mortgage）

可变利率抵押贷款是指利率可以随着其他市场条件而改变的房屋贷款。

在还款期限内，可变利率会上升或者降低。通常，可变利率低于固定利率。

值得注意的一点是，利率的增长降低是难以预测的，所以借方应提前考虑利率上升数值与可支付金额范围之间的关系。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

购房者需订购一份确保无误的信用报告，做到真实，权威，可靠。贷款方会对所提供的信用报告进行审查。而这份信用报告，则是对个人财务历史记录的综述，能准确显示购房者在清偿债务方面是否存在问题。

如果借方没有良好的信用评分，抵押贷款人可能会：

• 拒绝批准抵押贷款
• 以高利率贷出少量金额
• 需要借方提供大额度的首付金额
• 要求有人和借方一起签署抵押贷款合同

加拿大消费者财政机构 FCAC（Financial Consumer Agency of Canada），作为一个专业的联邦政府机构，为大家提供了免费订购信用报告的机会，并且明确的列举出了高效提高信用等级的技巧。

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

都说加拿大是“万税之国”，购物要交税，吃饭要交税，买房子这么大的一笔投资，自然也要向政府纳贡不少。不过值得庆幸的是，加拿大的税收制度是相当健全的，在收税的同时，政府也为首购族以及一些低收入家庭提供了相应的“抵税”和“免税”政策。

今天我们就来谈一谈与房子相关的那些税，希望大家在今后的交易过程中，该交的部分千万别少交，同样，能享受优惠的抵税优惠也别给落下了。

买卖房屋要交哪些税?

土地转让税

多伦多买房税费中占比例最大的一项就是土地转让税。如果你想在多伦多市内买房，那么就必须同时缴纳安省土地转让税及多伦多市土地转让税。

省和市的土地转让税均采用的是累进税率，安省土地转让税的具体计算方法如下：

• 售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税
• 售价在5.5万-25万的部分，按1%征税
• 售价在25万以上的部分，按1.5%征税

假如物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，税费的计算略有差别：

• 售价在25万-40万的部分，按1.5%征税，即2,250元
• 售价超过40万的部分，按2%征税

也就是说，购买一幢售价50万的独立屋，要交缴的安省土地转让税为6,475元(275+1,950+2,250+2,000)。

多伦多市土地转让税计算方法如下：

• 售价在5.5万以下的部分，按0.5%征收转让税
• 售价在5.5万~40万的部分，按1%征税
• 售价在40万~4,000万的部分，按1.5%征税
• 超过4,000万的部分仍按1%征税
• 如果物业是小于两个单位的半独立屋或独立屋，超过40万以上的部分按2%征税

价值50万的独立屋，需要缴纳的多伦多市土地转让税为5,725元(275+3,450+2,000)。

这样算下来，要在多伦多市买一套50万的独立屋，单土转税就达到了12,200元。

而如果购房者选择在GTA的905地区置业，则仅需缴纳安省土地转让税即可，无需缴纳市土地转让税。因此这两年来，呼吁多伦多市废除土地转让税的呼声越来越高。

另外需要提醒的是，首次购房者可以享受一定的土地转让税优惠，减免幅度最高可达2,000加币。

消费税

这个大家应该很熟悉，在加拿大进行任何消费，几乎都要缴纳HST，仅有个别省份例外。值得留意的是，购买和销售二手房无须交纳HST。不过，买卖双方必须为与房地产交易相关的各项服务费用缴纳HST。也就是说，卖方需要为律师费、经纪人佣金、搬家费等支付HST，买方则要为验房费、律师费、评估费、按揭违约保险等支付HST。

新房的买家则必须缴纳13%的HST，不过为了安抚消费者，政府为售价在40万以下的部分提供了高达2.4万的退税。

资产增值税

对于加拿大居民来说，自住屋(main residence)在出税时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时以3万元的价格买入了一套乡村别墅，而如今它已经升值到了100万元，那么继承人就将面临97万元的资产增值，他需要为增值部分缴纳23%的税款，这确实是一笔不小的支出。不少继承人都是因为无力支付税费才不得不将这些物业挂牌出售的。

针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题，我们可以为你提供两条解决之道：一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前，尽快把它卖给你的继承人。

持有期间的房产税

加拿大的House都属于永久产权，但在持有物业期间每年你都需要缴纳房产税。当地政府每年会对物业进行估价，并按估价的金额收取物业税，税金视乎地点及物业而定，2013年多伦多住宅的房产税率为0.75%左右。

了解了加拿大购房所需支付的税费，可以帮助买房者更好地规划资金。

（参考自：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

可怜天下父母心，想要把加拿大的房产让子女继承，如何做好财富传承是个问题。如何将名下房屋转增过户给子女？哪些房屋可以赠与？怎样过户可以有最少的手续费？如何保护财产不缩水？

转增加拿大房产给子女一共有6种不同的方法，小编一条一条为您解析。

方法一：将房屋低价卖给子女

如果是将主要居住物业（primary residence）卖给子女，父母不用向政府缴纳增值税，但也失去了省税挣钱机会，尤其是对于那些房产增值很大的业主。

如果是将投资物业卖给子女，父母仍然需要向政府缴纳增值税。将来子女在卖出该物业时，资本增值是按卖出价与购买价之差来计算，比如现在将房屋$1卖给子女，将来如果房子50万卖出，资本增值税额度则为50万减去$1。

方法二：卖房换现金

父母将自己的房屋按市场价卖出，拿走其中的一部分买栋小房，然后将剩下的现金给子女作为买房资金，这笔给子女的钱，是不用缴税的。但缺点是无法保留现在的自住房。

方法三：将孩子的名字加到共有产权人

加拿大房产登记有两种方式：共有产权（Joint Tenancy）和联名产权（Tenants-in-common）。夫妻双方以共有产权的方式登记房屋的产权，一方一旦过世，在世的另一方便自动获得房屋的拥有权。这时，在世的另一方即可在房屋共有产权人加上子女的名字，父母均过世后子女可以直接继承房屋，无需缴纳税费。

双方如果是以联名产权的方式登记产权，注册时要注明每人占有的比例。如果一方过世，在世的另一方便不能自动获得另一方所占的份额，需按照死者遗嘱或者法庭判决对房产予以再分配。

方法四：遗嘱继承

父母在世时立下遗嘱表明在过世后将房产直接留给子女，这样可以比添加孩子的名字到共有产权人要能更大程度的保障父母的老年生活，防止子女在自己去世前分割家产，但遗嘱继承的不足之处为当子女在未来需要抵押资产或出售房屋的时候，需要进行遗嘱鉴定，收费标准为：每100万元收1.4万（若遗嘱价值低于2.5万元可无需缴纳遗嘱鉴定费）。

方法五：房产信托

父母通过遗嘱将房产信托，子女也可在父母过世后继承房产。

信托有一个很大的特点是，它可以指定受益人，可以有效地将资产指定给自己所想给的人，这与其他的资产分配的方式是不一样的。比如，就遗嘱来说，是必须要在家庭成员之间进行公平分配，如果不进行公平分配，受到不公平待遇的一方可以向法院进行起诉。

遗嘱如果不建立在公平性的基础上，遗嘱是无效的。信托正好避开了这一点，信托可以指定专门的受益人，保证了资产的转移和传承可以按照资产所有人的意愿来进行调配。

在家庭资产继承总额较大的情况下，这是合理避税的首选，但按照法律规定，信托也有有效期的，一份信托的有效期是21年，也就是说在信托期内最好将财产分配掉，否则就会被视同售出一样进行纳税，也就达不到合理避税的目的了。

方法六：父母付首付，子女还月供

父母在子女买房时帮孩子缴纳所需要的首付款，该首付作为给子女的无息按揭，子女在将来卖房子时需要归还这笔首付款。这种方法适用于子女婚姻和家庭尚不稳定的情况，未经父母同意子女不可随意处置房屋。还有一点需要注意的是，子女若是和同居伴侣分开或是与配偶离婚，这笔钱是不能视为夫妻共同财产的。

（来源：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

通常，买方挑房，买房，下订单后就要等待交房了。交房是整个买房过程中极为重要的一部分，为了让交房顺利进行，避免意外的变故，交房日期的选定也非常重要。

首先，交房日不可以是周末，法定及公共假日。有些买房者对这些规定不甚了解，通常有地产经纪帮忙把关，所以无需担心。

那么，一周的时间里应该定在那一天收房呢？建议买房者不要选择周五交房，通常来说周五是一周之内律师们最忙碌的一天。尤其是每个月底的周五，很多租房者为了更方便地合算租金选择这一天租房。以及首次购房者为了更便于计算房子的地税，贷款以及其他的杂费也是很热衷在月底的周五联系律师。除此之外，平日里忙碌的打工族，白领等，以及想要利用周末来收拾房子的买家都会选择在周五收房。这样一来，就造成了律师在周五格外繁忙的现象发生，而买房者选择在周五收房可能会在下午很晚的时候才能拿到钥匙，更有可能在周五无法完成过户。这样一来，买房者不仅不能再周末完成入住，提前订好的搬家，送货，清洁等服务都会被推迟。甚至，如果周一是法定假期，则只能在周二完成收房。如果买房者是卖了旧屋买新屋，选在同一天交房，您的房子无法如期交房，对方房款无法到账，这就意味着您无法付给您的卖家房款，损失可是不小。

到底选在哪一天最合适？ 地产律师的答案是：周三。

周三交房，买方既可以在一周开始的前两天准备那些也许突然冒出来，或者需要补交的资料。并且，周三如果无法如期交房，还可以延期一天到周四，最差到周五，总不至于过个周末，等下周才可以拿到钥匙。

那么卖家应该在交房日什么时间把房屋腾空呢？ 从严格意义上讲，卖家只要这个交易电子登记开始就要交出房子，应该是在下午3点之前搬出。在合同上注明的最后空房交出时间是不迟于下午6点。

如果您是卖了房子，又买了一个房子，最好不要放在同一天交房。原因您自然已经知道。最好提前几天先把买好的房子收来，做个过桥贷款，然后慢慢搬家。然后，等您卖掉的房子交割。即使对方出了差错，需要延迟几天交接，您也不必紧张没有钱去付款给买来的房子。

卖家应该把房子清理干净，屋子里要没有垃圾和杂物，即所谓的合同里通常会注明的“只需笤帚清扫”的状态（broom-swept condition )。

搬家日需要提前预订，最好不要定在交房日子当天搬家，以防万一交接无法顺利进行。

即使买房者当天不搬家，甚至要几天后才进去住，也建议最好要在交房日当天去看看。因为卖家在合同里保证，家里的电器及其它各项设施在交房之日要正常工作，如果您当天没有去看看，隔天发现出了问题，人家卖家就不会认账了。

（来源：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

在写这篇文章之前，我曾咨询过一些同行，得到的建议基本上都是反对：做生意哪有让人不买自己的东西的，当然是有钱就赚，推销产品了！

可是考虑到移民朋友，特别是多数大陆移民的实际情况和切身利益，我决定还是写。毕竟出国奋斗不易，能省就省一点吧。

从专业的角度来看，理论上所有的房子在买卖过程中都最好进行验房，特别是Resale的二手房。否则在所有的标准房屋买卖合同中就不会有验房这个Condition了。因为买家一般不会知道卖主在居住期间，装修、改建或保养等对房子本身有多少影响，是否影响到房屋的结构或寿命，所以一般都会选择验房。但根据房屋的结构特点和大量的实际例子来看，以下两种情况选择不验房相对安全：

1. 所有的Apartment或Condo。这类房子就是我们所熟悉的公寓楼房，基本上和国内的都一样，采用的砖混、钢混或者框剪的结构。这类房子都由管理处进行管理，当有设备或结构上的问题时，管理处会安排专业人员进行维修，自己基本上不用操心。这类房子买家通常可以选择不验房。
2. 对于独立、半独立、Townhouse等木结构别墅类房屋，如果卖方30天内做过了验房，那么可以直接参照该验屋报告对房屋进行了解。即使买方再进行验房，从专业的方面考虑，和30天内的那份报告相差不大，所以这时省却验房相对风险就很小了。但30天以后，有些东西会有变化，比如：水管系统，旧的冷气或暖气系统等。因此如果卖方验房是30天或60天甚至半年前做的，那买方最好还是再进行一次检验为好，否则会因小失大。

以上是两种可以考虑省却验房相对安全的情况，但这两种情况在全部的房屋成交数量中只占很小的比例，除此以外的其他房屋，我们还是建议大家验一下房子，做到心中有数。

（来源：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

对于大部分华裔移民来说，买房置业绝对是一件极为重要的大事，也是不容忽视的“家庭目标”。然而，房子也是一种消费品，无论是购买公寓，独立屋还是镇屋都需要支付一大笔资金。这就使得众多买房者在买房过程中十分谨慎，小心。同样是出于这个原因，很多买家在收房时都会选择一个验房师陪同，帮忙检查房屋是否存在问题，也心甘情愿支付几百加元换得一个“安心”。

但是，买房者在挑选验房师的时候也需要格外慎重，选择到好的验房师才能够让收房过程事半功倍。接下来就用一个具体的案例来分析一下在买房收房之后才发现房屋存在问题应该怎么办？

案例：

章女士和老公带着15岁的儿子移民多伦多。对于他们来说，先“安居”才能“乐业”。所以刚刚登陆不久，夫妻二人就抓紧时间看房。他们对买房的要求确定在“地段方便”，“环境好”，“近学区”的独栋House。几个月来不停的看房，最终挑选到了一套最合心意的房子：位于North York中心地段，闹中取静，而且离一所著名的高中仅有五分钟车程。章女士立即决定购买这套房屋，但由于担心自己看不出房屋的质量问题，她便请了一位专业的验房师陪同着一起收房。收房当日，验房师很认真的爬高爬低各处检查房子的质量。验房完毕后，验房师告诉章女士说房子整体质量不错，没有问题，并且出了一份厚厚的英文验房报告给他们。当天下午章女士一家人满心欢喜地搬进了新居，然而两天之后降暴雨，新家的地库竟然出现严重的漏水积水问题。章女士打电话给验房师告知情况，验房师却以验房当日没下雨，并不能看出地库会漏水为借口推卸了责任。无奈之下，章女士花钱请了一家专门处理地库漏水的公司前来解决问题。前来维修的师傅经验丰富，一眼就看出地库墙壁一角有一处裂缝，而这条裂缝不仅是导致漏水的主要原因，恰巧也是验房师忽略的。

资深验房师前来支招

那么，遇到这样的问题应该怎样解决呢？

首先，验房师以当日没下雨作为并未发现地库漏水作为借口是不正确的。但是我们也应了解有关验房师工作范围和责任的相关规定，比如，验房师检验房屋的整个过程只限于“视觉检验（Visual Inspection）”，也就是说在检验过程中验房师只能凭借视力所及来检查评断此房屋有无质量问题，而任何影响到原房屋的行为，例如掀起地板，砸开墙面都是不允许的。而在章女士的案例中，如果地库那条裂缝在验房时是被有意或无意遮挡住而看不到，那么验房师并没有实际责任，只能算经验不足。而如果验房时那条裂缝就和现在一样明显，那么验房师就要承担给章女士带来的实际经济损失。

其次，在安省，验房收房的所有情况都必须以白纸黑字的验房报告为准，光是验房师口说无凭，而且验房师也没有责任和义务将房屋检查结果口头重复告知一遍。所以建议章女士将验房师出具的验房报告从头到尾仔细检查一下，确定报告中是否提到了地库裂缝这一项，才能决定是否可以向验房师追究责任，要求经济索赔。

越来越多的华人在买房时意识到验房师的重要性是一件好事，但是在实际操作的过程中，很多人都会议怕麻烦，英语不好作为借口，对验房师过于信任，甚至全权委托，结果一旦出现问题就很难解决。

在章女士的案例中，买房消费者们应该以此为鉴，一定要尽可能挑选专业的，有资质的，有责任心的验房师帮忙把关。值得注意的一点是，很多买房者为了方便会委托经纪公司推荐验房师，但中介往往会向客户推荐和自己公司有业务往来的验房师。在涉及到利益的情况下，很有可能使得验房报告里出现一些避重就轻的描述和记录，这样一来，损害利益的还是买房者本身。

除此之外，买房者在验房的过程总一定要和验房师一起，亲自认真查看房屋，聆听验房师发现的问题并及时记录下每一个可能存在问题的细节，仔细地与验房师出具的验房合同做一个对比和校正，遇到实际上存在但在验房报告中并没有记录的问题应该当场询问或提醒验房师。这样小心谨慎的行事，才能最大限度地保障自己的权益。

怎样高效利用法律维护自己的权益呢？

在这样的情况下，章女士应该找交房时自己的达标律师，把整件事情向他解释清楚，请律师一起研究购房前签订的房屋保险合同，验房合同，再做出下一步的决定和行动。如果当事人之一验房师或交房代表律师的专业能力，章女士还可以直接连接验房师和代表律师的管理公司，对他们进行投诉，并委托管理公司对此事件进行全面彻查。如果最后管理公司提供的调查结论并不能让章女士完全满意的话，可以考虑进入法律诉讼程序。

总之，买房过程十分繁琐，任何人都不能保证完全顺利的完成这一过程。所以建议买房者在每一个环节都可以做到认真谨慎，遇到问题也不必惊慌，应及时联系相关人员进行解决。

（参考自：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

很多居住在加拿大的人都会遇到经常搬家的情况。搬家的频率也因人而异，有的人几年搬一次家，也有的人一年搬几次家。而对于众多买房者搬新家时最让人觉得头疼的不仅是打包整理和搬运东西，还有更改地址的问题。随着我们日益融入社会，牵涉到邮件的机会就越来越多，如果粗心大意忘记更改邮寄地址，在搬入新家后极有可能遗漏掉一些非常重要的信件，甚至遗失非常重要的个人隐私信息等。由此可见，及时地更改家庭住址是一件很有必要的事情。

接下来就为大家介绍一份搬新家更改地址的攻略，以供大家参考。

搬家后遗漏了更改地址的项目会产生什么样的后果呢？

搬家后需要更改地址的项目繁多，很容易忘记几项。但是一旦忘记改地址，很有可能会错过几件尤为重要的事情，造成不必要的麻烦。举个例子，汽车保险如果没有再搬家后及时的更换地址，一旦出了车祸，保险公司可能不会赔偿你的损失。更严重的，如果有人受伤，缺德医疗费用也是需要本人来承担的。再举个例子，如果买房者从一个省搬去另外一个省，如果不更改地址，医疗卡存在不能使用的可能性。除此之外，如果政府提供的福利，牛奶金等是通过支票的方式支付的，不及时更改地址将会导致收不到支票，造成不必要的损失。而没有及时变更地址也会导致政府税务局无法通过邮件的形式将通知传达给你，如果造成损失，也是需要后果自负的。

怎么更改地址？

加拿大人每次搬家都要亲自前往去好多地方改地址。与身份相关的卡，比如驾照，健康卡等需要到政府机构改地址。各省的政府机构都设有很多地点可以让大家就近前往申请更改地址，拿安省来讲可以前往Service Ontario改地址。

所有更改地址都是免费的，而且带地址的卡一般会在两周左右寄到你的新地址，带有新地址的新卡也全是免费的。不带地址的卡，则一般不会给你新卡，但他们数据库系统会更新你的地址。

如果搬家后电话号码有变更，电话公司也提供一个月的免费留言服务。

加拿大邮局信件临时转寄服务

加拿大邮局(Canada Post)有一项服务：更改地址信件临时转寄服务(Mail Forwarding for Movers)，收费不贵而且非常方便实用。加拿大邮局更改地址信件临时转寄服务可以网上操作，填写必须的信息经邮局验证后，寄到你原址的信件就会自动被转到新地址去。

加拿大邮局建议使用12个月的转寄服务，所以一年的服务价格也相对便宜，个人邮件转寄服务月费算下来才$6.83。该项转寄服务，一次申请可以最多转寄同一地址四个名字的信件，该项服务最多可以使用12月。

网上申请一共简单的4个步骤，自申请日起至少需要3天后才生效，因为网上申请可以选择生效日，为避免意外状况建议提前2周申请。除了网上申请，你也可以去就近的邮局申请此项服务，需要携带证明原址的信件等材料，以及你的带照片的身份证明。

在服务生效后，寄到你原地址注明你以及所有其他申请者名字的信件，就会被贴上一张黄标签然后自动转寄到你的新地址，非常方便省心。

此外，还有一种邮局信件服务也可以考虑：邮件暂存服务(Hold Mail Service)，5天价格$40.95，之后每天$7.5，价格稍贵，但比较适合临时外出度假不想把信件留在家门口邮箱内的朋友。

改地址检查清单

除了上述的驾照，健康卡等证明你身份的证件。还有不少地方需要你一一更新修改地址。

• 税务局

迁居后可以用以下方式通知CRA加拿大税务局：打电话或写信给距离你最近的联邦税务局；带身份证亲自到上述部门；填一张换址通知卡。

• 汽车房屋保险公司

应及时将新地址通知给保险公司。通知时要说明：持执照人的姓名，出生年月日，社会保险好，驾驶证号码，以及新、旧地址和新、旧电话号码等。如果有房屋保险的，也要将新地址通知给房屋保险公司，一般也会有新的保险费收费额。

• 电话

包括家用电话和手机。如果没有向电话公司告知修改地址，那么在搬家后，可能会收不到纸质账单。如果逾期不付，电话公司会停止电话，所以联系电话公司更新地址是十分有必要的。

• 银行

一定不要忘了将新地址通知给银行和金融机构，因为它们与你的钱和财产息息相关。包括Bank Cards所有银行卡，Visa/Mastercard/ AE信用卡。除此之外，如果有金融投资，比如股票，基金，人寿保险，Mortgage按揭贷款等都应及时予以通知。

• 医疗保险

医疗保险也十分重要。在搬至新址后一定要把新地址高速当地的医疗保险局，否则在去看病时会有不必要的麻烦，而且如果没有更新地址，在先垫钱保险公司报销的情况下，寄给你的支票也会被寄到老地址。

• 水电气等账单

迁居后应该尽早地将新地址高速电力局Water/Gas/Hydro。这样做有两个好处：迁居后旧地址的电费无需再支付；迁到新址后马上就有电可以用

• 儿童津贴

如果你在迁居时正在领取联邦儿童津贴，那么你可以用下列三种方法通知有关部门：第一种，在每次收到支票时都附有一个回邮新房，背面印有换址通知单，在填好后寄出去即可。具体做法，可以到邮局领取一张“换址通知卡”，填好后寄出。第二种，打电话去通知。如果儿童津贴是直接拨入你的银行户头内的，那么也需要将新地址通知加拿大健康与社会福利部。如果更换了银行账号，则应该到健康与社会福利部领表重新申请，否则无法将津贴直接存入你的账号内。申请时一定要提供银行名称。银行代号，分行代号和自己的账号。办好这一切后，你就可以不必每月都将政府支票存入银行，也不必担心真正要搬家时还要通知政府了。

• 社会福利金

社会福利金领取者迁居时，将新地址填在每月寄给你的回邮的信封背面寄出就可以。但有时你有必要到当地省劳工处询问一下迁址后你的档案是否也需要转送。如果需要的话，你还要亲自到新住址所在地区的社会福利处，去重新填表。

• 失业金

如果你正在领取失业金，那么迁居后，应将新地址填在“失业金领取者申报卡”上寄出。如果不是在同一地区的范围内搬家，也同样要到新住址所在地区的加拿大就业中心Employment Center去重新填表。工伤事故赔偿金迁居时，可以用两种方式将新地址告诉有关部门： 打电话通知省政府健康与劳动安全委员会在本地区的办公室；写信通知该办公室的行政负责人。 汽车事故赔偿汽车事故赔偿金领取者迁居时，可以打电话或写信给当地汽车保险公司“申请赔偿者服务处”，告诉你的姓名，档案号，以及新、旧地址等。

• 养老金

养老金可以用以下方式通知有关部门：利用每月几只票来的信封背面上的换址通知单；给加拿大健康与社会福利部打电话，提供登记号或社会保险号，出生年月日等；去邮局拿换址通知卡，填好后寄给加拿大健康与社会福利部。

• 退休金

退休金领取者迁址后，可以用以下两种方式将新地址通知有关部门：将新地址填在每月寄来的信封背面寄出。打电话给当地退休金办公室，并提供领取人的姓名，社会保险号，以及新、旧地址。

（参考自：网络）

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@admin | Posted 19 Nov. 2017

找到一个合适的地产经纪对于买房者来说非常重要，通常能够提高工作效率，达到事半功倍的效果。

正确选择地产经纪首先要考虑四个问题：

• 是不是全职地产经纪？

全职地产经纪可以尽心为客户服务，不会因为其他工作影响与客户的及时沟通。全职经纪人通常可以在第一时间带客户看房，每天都有时间关注房屋市场的变化，为客户选择合适的房源，提出更专业的建议，同时了解客户的需求，分析市场，使自己的工作更专业。

• 从业时间长短？

地产经纪从业时间的长短能够体现出他们的经验和能力。在竞争激烈的地产行业，没有丰富的房屋买卖经验，没有敏锐的市场分析能力都会对客人带来不利的影响。

• 有没有合作伙伴，助理，团队？

通常从业时间长的，经验丰富的地产经纪在地产行业中存在合作伙伴，甚至合作销售团队。一个有经验的销售团队通常包括地产经纪，专业验房师，贷款专员和地产律师等对客户提供“一条龙”服务，能够使整个购房过程更简单，进而更顺利的完成交接。

• 最悉的地区是哪里？

专业的地产经纪应该深入熟悉市场，并进行准确地分析。所以了解经纪人最熟悉的地区对选择到自己心仪的房屋很有帮助。地产经纪应该熟悉了解社区环境，学校质量，市场动态，房屋价格趋势，从而更全面，更准确地服务客户。

通过对以上问题的思考，可以帮助购房者更高效的选择合适的经纪人。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在众多的法律关系中，有一种法律关系称为代理法律关系。地产经纪和顾客之间就属于这种法律关系。

在房屋买卖过程中，存在着几种代理关系，有卖方代理(Seller Representation)，买方代理(Buyer Representation)，多方代理(Multiple Representation)。法律要求最大限度地维护被代理人的利益是代理人的法律责任，代理人应当向被代理人解释各类代理关系的职责与权限，代理的有效期限和代理的地域范围、佣金、以及违背代理协议可能发生的法律后果。除了代理协议(Representation Agreement)， 地产经纪还要有书面凭证证明代理人已经向被代理人作了如上讲解，由双方签字，该文件称作Acknowledgement。

对于买卖房子来说，首先应该弄清该地产经纪到底是买方的经纪还是卖方的经纪。如果你是买方，带你看房的有可能是卖方经纪，他的法律责任是维护卖方的最大利益，而不是你的。其次，当你与你的地产经纪签订代理协议时，你应当要求他明确解释你们之间的代理关系。签字之前要仔细阅读协议全文，并要求留一份复印件。如果你希望和地产经纪只就某一栋房产，某一个特定的Offer签订代理协议，在签字前要确保协议上写明了商定的内容。在合同有效期限和有效地域空白时，即使双方说好，也不可以随便签字，因为空口无凭。任何时候，凡是有你签字的文件，一定要留一份复印件备份。特别值得注意的是代理协议的有效时限，如果双方约定没有期限，某一个Offer未成，双方代理关系立即解除。如果双方同意在有效期间解除协议，则双方需要签订解除代理关系的文件（Mutual Release Letter）。

一旦买家和经纪人签署了独家代理协议(*****)，就不能随意退出合约。买家唯有等到*****期满，否则就会遇上官司。举个例子，假如你和某位经纪签署了*****，在合约有效期内你又找了另一个经纪买房。房子成交后，你的第一个经纪有权从卖家处收取佣金，而你可能会被第二名经纪控告。正因如此，买家在和经纪人签订*****时一定要万分谨慎。著名经纪人Ken Wilder说道：“*****的条款和MLS合约不同，*****的条款是可以修改的。买家在和经纪人签署*****时，可以加入一些条款，也可以删除一些条款。在经纪人同意的情况下，你可以将合约的有效期缩短一些。比如说一个月甚至10天，总之不要超过3个月。也可以把合约规定得更细一些，比如说限定到某个房型或是某个社区。”

假如在签署了独家代理协议后，一定要退出合约也不是完全没有办法。房地产专栏作家Ellen Roseman这样给他的读者支招：因为协议是和经纪公司之间签订，买家可以和经纪公司协商，表示不满意某经纪的服务，所以要取消合约。一般情况下，经纪公司会提议在公司内另找经纪替换，直到合约期满为止。这样的方法可以考虑。但如果买家对这家经纪公司失望透顶，不想再拖下去，也可以走一个“辣招”。买家可以和经纪公司说，某经纪没有向你妥善解释他的权责，也没有履行应尽的职责，令你受到损失，你要将此事件报知安省房地产议会(RECO)。Ken Wilder称：“这样的话，对方立场通常都会放软，大多数的经纪公司都知道他们很少向客户清楚解释*****，也不想业务受到监管机构的注视。”

虽然这是不失为一个可以快速解约的招数，但假如可以防患于未然，又何必一定要将自己置于这样的境地。因此对于买家来说，特别是初次置业、毫无购房经验的新买家来说，在签署独家代理协议前，一定要经纪人清楚解释里面每一条规定的含义。尽可能的将协议的内容具体化，有效期不要超过3个月。多伦多地产局特别制作一个网站：www.BRAfirst.ca，里面有详细关于*****的介绍。买家不妨仔细浏览该网站，确保自己在签约前有一定的概念理解，否则太过被动，很容易就被某些不良经纪人给“忽悠”了。

（来源：北辰地产）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

加拿大先进的教育系统和留学、移民政策，吸引大批海外家长将孩子送到这里。近年越来越多留学生家长选择在本地置业，这种做法很有助房市的发展。家长为留学生置业时，应首先考虑是否提供好的生活机能，交通是否便利等。持非居民身分者买卖房屋要求不同，也需格外注意。

地产经纪王小姐指出，的确有许多家长为了提供孩子更好的生活条件，联系经纪帮忙寻找合适居所,留学生买房势头逐年看涨。

她说，学生一般偏好公寓类型，价格适中，也方便管理，对于单身在外的他们也比较好。地点则多为靠近校园或者交通便利的地区，如西门菲沙(SFU)大学的学生喜欢在本拿比置业，但要比较靠近闹市，便利饮食和购物。

虽然加拿大对留学生买房没有特别要求，但以非居民身分申请银行贷款时，会面临较高的门槛。对于没有收入的学生而言，一般首付款要求为50%左右，另外还要提供许多证明材料证明还款能力。虽然也有家长可以一次性付清房款，但这种情况只是少数。

另有房屋买卖公证员表示，政府设有“首次置业者”(First Time Home Buyer)优惠政策。只要能证明是第一次买房，同时房价低于42万5000元，就可以免过户费。但只适用于公民和持永久居民身分者，留学生并不在范围之内。

除了买房之外，转手卖房时亦有繁琐规定需遵守。公证员指出，只要证明是主要居住房，出售时资本增值部分可免除税务。但留学生亦无法享受这一优惠，届时还要通知国税局及申请清税证明书(Clearance Certificate)。

虽然如此，不少留学生仍表示对置业很有兴趣。刚毕业的SFU学生张小姐就表示，在外租小公寓每月800多元，外加网络费、电话费，开支不小。如今申请到三年工作签证，想在这边找工作，正和家里商量买房。“如果首付合适，月供款不会有太大差别，而且是为自己的房子付钱，感觉是个不错的选择。”

（来源：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

留学生在加拿大购置房产，不但省下租房开销，还可以有良好的居住和学习环境。国际留学生只要年满19岁，就可以以自己的名义在加拿大买房。对于未满19岁的留学生，则可用其父母的名义买房，并且可以从银行贷款。

留学生需要在加拿大有银行账户

贷款买房，就需要每月付月供款，如果没有银行账户，就无法支付贷款本息。虽然加拿大各大银行在中国都设有分行或办事处，也可以帮助开户，但这种账户通常需要在加拿大境内激活后才可以用于支付。同样，也只有本人进入加拿大境内后才可以激活该账户。

因此，对于那些从未入境过加拿大，没有开立全功能账户的非加拿大居民，很难申请到按揭贷款。但是如果来加拿大旅游，也可以在访问期间开立有效账户，或与亲戚朋友开立联名账户。而在加拿大留学的学生们就更不成问题了。

外国人可以没有加拿大的信用记录，但不能有不良记录

在加拿习工作多年的加拿大非居民，如果已经有不良信用记录，按揭贷款申请很难成功。无论是留学生还是其他非居民，都需要保持良好的信用记录，养成按时偿付信用卡账单，缴纳各项公用事业费的好习惯。

留学生需要有足够款

留学生可以在加拿大的一些金融机构申请到按揭贷款，贷款比例通常比加拿大居民高。目前规定要交35%，多可能申请到房价65%的按揭贷款。考虑到目前加拿大的贷款利率在2.59%左右，远低于中国的6%，所以买房的话应该尽量多贷款。

留学生可以以自己的名义买，或以父母的名义买

加拿大的法律规定，外国人可以授权加拿大境内的亲友代理完成按揭贷款。如果委托第三方交收房产，需要在律师见证下签署 power of attorney，委托授权书。父母要帮留学生们做好加拿大银行账户的管理和安排。地产交易中，一是支付买房定金，二是在产权交接之前支付款余款，三是要每个月账户上有足够支付贷款本息的金额。

持有留学签证的学生，有些银行不需要父母担保加签，也不需要款在加拿大银行的账户上停留时间。留学生在贷款买房时，银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”，在卖房时，借款人如果依然还是非居民身份，需要将部分卖房款留置到完成税务申报之后再决定如何处置售房款。

（参考自：网络）

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

近几年，越来越多的外籍人士选择来加拿大购房进行商业投资。那么，非加拿大本地人在加拿大购房有哪些特殊要求呢？

首先，非加拿大本地居民可以自由买卖加拿大的房地产，其要遵守的规定与条件和加拿大本地居民及公民相同。然而，法律也赋予了各省权力对居民及非公民所购置的土地进行限制。

接下来就具体列举一下外籍人士在加拿大进行购房的特殊要求：

• 外籍人士需要在加拿大本地开设银行账户。
• 购房者需要保持良好的信用记录。
• 需要提供足够金额的首付款。
• 外籍人士可以授权加拿大境内的亲戚或朋友代理完成按揭贷款。
• 外籍人士需要做好加拿大银行账户的管理和安排。
• 外籍人士在加拿大买房时，银行会要求律师在登记产权时备注“外国人税务条款”。这意味着，如果借款人在买房时仍是非居民身份，需要将部分卖房款留置到税务申报完成后再决定如何处置房款。

如果外籍购房者可以满足上述条件和要求，那么就可以很轻易的完成购房流程了。

Leo Zhang Site Admin
@admin | Posted 19 Nov. 2017

在加拿大购房需要面对很多竞争，一套优秀的房屋被多个买房者及经纪人争抢的现象在地产行业并不少见，这样一来，多个买家“抢offer”的现象就发生了。能否成功的抢下offer对购房者最终能否住进心仪的房屋中起到了关键性的作用。

这样一来，怎样在加拿大高效的“抢offer”就成为了众多买家及地产经纪着重思考的问题。

其实，想要在加拿大抢到offer主要应该注意3个方面。

1. 了解市场。买房者及买方经纪人首先应该深入了解市场，认真分析真实的市场价格，同时对自己心仪的房屋有一个预估价格。这样可以帮助买房者在抢offer时更加迅速准确地做出决断。同时，根据类似房屋进行价格预估可以更加高效地与卖家还价。
2. 银行贷款评估或预批。提前得到银行贷款的评估或者预批，可以正确认识到自己的支付能力以及资金承受范围。这种做法可以帮助买房者在抢offer时更好的做出取舍。如果买家有贷款预批能够证明自己有足够的资金进行购房，也有助于成功抢到offer。
3. 事先进行验房。在抢offer时最好免除验房这一条件。通常来说，如果买家在offer中提到了验房要求并且获得了卖家的同意，那么一旦买方通过验房发现房屋存在的问题可以随时取消合同。这样的做法无疑是对卖家无益的。所以建议买方在下offer前提前验房，做到心中有数，尽可能的在offer中规避“验房”这一附加条件，能够博得卖家的好感，并顺利抢到offer。当然，是否进行验房这一条件需要根据实际情况进行具体分析，如果房屋存在的年数很长，很有可能存在问题，那么验房就不能忽视。如果是新房，并且买家通过看房对房屋已有一定了解，存在问题的可能性比较小，可以试着消除“验房”这一要求。